Trung Quốc xem xét nới lỏng '3 giới hạn đỏ' đối với các công ty bất động sản

Trung Quốc đang lên kế hoạch nới lỏng các hạn chế đối với việc vay vốn của các nhà phát triển bất động sản liên quan đến chính sách ‘3 giới hạn đỏ’ nghiêm ngặt vốn đã làm trầm trọng cuộc khủng hoảng bất động sản ở nước này.

Các tòa tháp chung cư thi công dang dở ở dự án bất động sản Thành phố Văn hóa của tập đoàn Evergrande Group tại thành phố Thái Thương, tỉnh Giang Tô, Trung Quốc. Chính sách ‘3 giới hạn đỏ’ đã khiến các công ty như Evergrande rơi vào cuộc khủng hoảng thanh khoản. Ảnh: NPR

Năm 2020, các cơ quan quản lý Trung Quốc đặt ra ‘3 giới hạn đỏ’ cho các công ty bất động sản để kiểm soát tỷ lệ nợ trên tài sản, vốn chủ sở hữu và tiền mặt ở các mức lành mạnh. Chính sách này yêu cầu các công ty bất động sản muốn vay tiền từ ngân hàng phải bảo đảm không được vi phạm 3 tiêu chí: tổng nợ trên tài sản không được vượt quá mức 70%, nợ ròng trên vốn chủ sở hữu không được vượt mức 100% và phải duy trì tỷ lệ tiền mặt so với nợ ngắn hạn ở mức tối thiểu là 1:1. Chính sách được giới thiệu trong nỗ lực kiềm chế các mức nợ quá cao trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là ở các tập đoàn bất động sản lớn như Evergrande Group, đang có tổng các khoản nợ hơn 300 tỉ đô la.

Xem xét lùi thời hạn đáp ứng mục tiêu kiểm soát nợ

Hãng tin Bloomberg hôm 6-1 dẫn các nguồn tin cho biết Bắc Kinh có thể cho phép một số công ty bất động sản tăng đòn bẩy tài chính bằng cách nới lỏng giới hạn vay và kéo dài thời gian ân hạn để đáp ứng các mục tiêu kiểm soát nợ trong chính sách 3 giới hạn đỏ.

Họ cho biết thời hạn đáp ứng các mục tiêu này có thể được kéo dài thêm ít nhất sáu tháng, thay vì ngày 30-6-2023 như kế hoạch ban đầu.

Động thái nới lỏng này có thể đánh dấu sự thay đổi mạnh mẽ nhất trong chính sách bất động sản của Trung Quốc sau khi Bắc Kinh đưa ra một loạt các biện pháp kể tháng 11 năm ngoái để cứu vãn lĩnh vực bất động sản, vốn đóng góp khoảng 25% GDP đất nước.

Zerlina Zeng, nhà phân tích tín dụng cao cấp tại Công ty Creditsights Singapore, nhận định: “Đây là tín hiệu từ các cơ quan quản lý cao nhất ở Trung Quốc nhằm nỗ lực khôi phục niềm tin trên thị trrường bất động sản và tạo ra một vòng tác động tích cực giữa người mua nhà, nhà phát triển bất động sản và thị trường thực tế”.

Đón nhận tin tức tích cực, một chỉ số theo dõi các cổ phiếu bất động sản ở Hồng Kông cũng tăng hơn 3% tính đến trưa 6-1. Trong khi đó, một chỉ số theo dõi giá trái phiếu lợi suất cao của Trung Quốc, nơi tập trung nhiều công ty bất động sản, tăng lên mức cao nhất kể từ tháng 1-2022, đạt mức trung bình 75 cent so với mệnh giá 1 đô la.

Chính sách ‘3 giới hạn đỏ’, được giới thiệu vào năm 2020 nhằm chấn chỉnh lĩnh vực bất động sản khi Bắc Kinh tìm cách giảm tỷ lệ đòn bẩy tài chính của các nhà phát triển bất động sản, giúp giảm rủi ro cho hệ thống tài chính đồng thời đưa giá cả nhà ở về các mức hợp lý hơn.

Tuy nhiên, các mục tiêu nghiêm ngặt về nợ và dòng tiền đã bóp nghẹt thanh khoản đối với các nhà phát triển bất động sản có đòn bẩy cao nhất, góp phần gây ra hàng loạt vụ vỡ nợ và làm đình trệ các dự án nhà ở, dẫn đến cuộc tẩy chay thanh toán tiền vay thế chấp mua nhà và giảm doanh số bất động sản trên toàn quốc.

Khi phần lớn khả năng tiếp cận thị trường tín dụng bị khóa chặt, các nhà phát triển bất động sản ở Trung Quốc đã vỡ nợ hơn 140 lô trái phiếu trong năm 2022, theo dữ liệu do Bloomberg tổng hợp.

Các nhà phát triển bất động sản ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, đã quá hạn thanh toán tổng cộng 50 tỉ đô la nợ trong nước và quốc tế.

Evergrande Group, từng là công ty bất động sản lớn nhất của đất nước, đã rơi vào tình trạng vỡ nợ vào tháng 12-2021. Sau đó, những công ty bất động sản lớn khác cũng vỡ nợ, bao gồm Kaisa Group và Sunac. Các vụ vỡ nợ này đã làm sụp đổ thị trường trái phiếu lợi suất cao sôi động của Trung Quốc.

Trong khi đó, mối lo ngại về các vụ vỡ nợ tiềm ẩn tiếp theo đã làm suy yếu niềm tin của khách hàng mua nhà trong nước và các nhà đầu tư toàn cầu, những người từ lâu tin rằng Bắc Kinh sẽ ra tay giải cứu các ‘ông lớn’ bất động sản. Cuộc khủng hoảng niềm tin khiến doanh số bán nhà ở Trung Quốc giảm mạnh nhất trong hơn thập niên, trong khi giá nhà giảm 15 tháng liên tiếp.

Bỏ áp trần mức vay nếu đáp ứng ‘3 giới hạn đỏ’

Sau khi thị trường bất động sản trải qua cơn đau kéo dài gần hai năm, Bắc Kinh đang thay đổi lập trường. Các nguồn tin cho biết theo đề xuất mới, Trung Quốc sẽ nới lỏng các hạn chế về tăng trưởng nợ đối với các công ty phát triển bất động sản tùy thuộc vào số lượng ‘giới hạn đỏ’ mà họ đáp ứng.

Họ cho biết thêm, các công ty đáp ứng tất cả 3 giới hạn này sẽ không còn bị áp trần mức vay từ ngân hàng và có thể sử dụng thư bảo lãnh của ngân hàng để đặt cọc mua đất.

Các kế hoạch vẫn đang được thảo luận và có thể được thay đổi..

Tính đến tháng 6 năm ngoái, chỉ có hơn 30 công ty bất động sản có thể đáp ứng 3 giới hạn trên, bao gồm China Vanke và Longfor Group, theo dữ liệu của Bloomberg.

Vào tháng trước, người đứng đầu một nhóm chuyên gia cố vấn hàng đầu của Trung Quốc kêu gọi Bắc Kinh suy nghĩ lại về cái mà ông gọi là ‘3 giới hạn đỏ sai lầm’.

Yao Yang, hiệu trưởng Trường Phát triển quốc gia thuộc Đại học Bắc Kinh, cho biết trong một cuộc phỏng vấn: “Sử dụng các chính sách khắc nghiệt như vậy đối với lĩnh vực bất động sản là một sai lầm hoàn toàn. Chúng tôi có những công ty bất động sản hoạt động kinh doanh ít nhiều lành mạnh, nhưng vì ‘ba giới hạn đỏ’, hoạt động của họ gặp khó khăn”.

Tín hiệu đảo ngược chính sách diễn ra sau khi giới chức trách Trung Quốc tung ra một loạt hướng dẫn mới nhằm phục hồi lĩnh vực nhà ở, vốn chiếm tới 70% tài sản hộ gia đình ở một số vùng của đất nước.

Các hướng dẫn này bao gồm hạ lãi suất vay thế chấp cho người mua nhà lần đầu nếu giá nhà mới xây dựng giảm trong 3 tháng liên tiếp, giới hạn phí hoa hồng môi giới bất động sản để thúc đẩy nhu cầu, cho phép các quỹ đầu tư vốn cổ phần tư nhân huy động tiền cho các dự án bất động sản dân cư. Ngoài ra, Bắc Kinh cũng cam kết cung cấp các khoản vay đặc biệt trị giá 200 tỉ nhân dân tệ (29 tỉ đô la) để bảo đảm hoàn thành các dự án nhà ở đang bị đình trệ, đưa ra kế hoạch 16 điểm nhằm giải quyết nhiều vấn đề từ cuộc khủng hoảng thanh khoản của các nhà phát triển bất động sản cho đến áp lực giảm mức cho vay bất động sản ở các ngân hàng.

Tuy nhiên, các biện pháp sâu rộng trên vẫn chưa ngăn chặn được đà suy giảm trong lĩnh vực nhà ở của Trung Quốc. Doanh số bán nhà mới của nước này trong tháng 12 giảm 31% so với một năm trước đó. Các nhà phân tích của Ngân hàng Citigroup dự báo doanh số bán nhà mới ở Trung Quốc sẽ giảm thêm 25% vào năm 2023 do khả năng phục hồi sẽ bị hạn chế khi nguồn cung giảm và cần thêm thời gian để niềm tin của người mua nhà phục hồi.

Lê Linh

TBKTSG