Tiền đang nằm ở đâu?

Tại Talkshow “Thị trường bất động sản: Thanh lọc, tồn tại, phát triển”, các chuyên gia cho rằng dòng tiền của nhà đầu tư hiện nay vẫn đang nằm chủ yếu ở bất động sản. Điều này không chỉ riêng ở Việt Nam mà còn trên thế giới, và cả khủng hoảng hay không thì bất động sản luôn là nơi trú ngụ tài sản lớn nhất.

Sự dịch chuyển tiền theo khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư

Ngành địa ốc liên quan trực tiếp đến 40 lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế, đặc biệt như hạ tầng, công nghiệp chế biến chế tạo, xây dựng, vật liệu xây dựng, lưu trú – ăn uống, du lịch và tài chính – ngân hàng.

Một trong những ngành có mối liên hệ mật thiết với bất động sản là chứng khoán. Khi thị trường bất động sản bước vào các chu kỳ sốt đất, chỉ số VN-Index đồng thời lập các đỉnh mới. Đáng chú ý, trong giai đoạn sốt đất lần thứ 4 năm 2018, VN-Index đạt 1,204 điểm, tăng vọt 189% so với đỉnh cũ được thiết lập năm 2015. Khi bất động sản tăng giá, nhà đầu tư nếu dư tiền sẽ đầu tư vào chứng khoán. Và ngược lại, những nhà đầu tư khi thắng ở chứng khoán cũng chuyển một phần lợi nhuận qua kênh bất động sản.

Theo Ts Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế tài chính BĐS Dat Xanh Services (FERI), CEO Công ty Tài chính FINA, tổng giá trị đầu tư cho bất động sản luôn chiếm giá trị lớn nhất, không chỉ ở Việt Nam mà còn ở các nước trên thế giới, kể cả khủng hoảng hay không thì bất động sản vẫn luôn là nơi trú ngụ tài sản lớn nhất của một đất nước, hay từng cá nhân khác nhau.

Tuy nhiên cũng có những thời điểm có sự dịch chuyển của dòng tiền theo khẩu vị rủi ro. Đơn cử trong thời gian qua, các nhà đầu tư bắt đầu giảm thiểu rủi ro, dịch chuyển sang những khoản đầu tư ít rủi ro hơn.

Đối chứng khoán, dòng tiền chuyển từ nhóm cổ phiếu nhỏ sang bluechips, còn những nhà đầu tư vào bluechips thì chuyển dịch sang kênh ít rủi ro là bất động sản.

Những nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là những nhà đầu cơ lại dịch chuyển sang bất động sản ở thực. Cuối cùng, những nhà đầu tư muốn an toàn hơn, họ tiếp tục chuyển dịch sang kênh trái phiếu, và từ đó lại tiếp tục chuyển sang tích trữ tiền mặt, hoặc vàng.

Các nhà đầu tư không đổ dồn vào một sản phẩm mà có sự thay đổi về thái độ đối với rủi ro, chuyển từ tài sản rủi ro cao sang nhóm tài sản ít rủi ro hơn theo từng thời kỳ, ông Khôi nhận định.

Còn theo ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện nay, ngoài tiền trú ngụ ở bất động sản thì nhiều người có tiền mặt đang gửi tiền ở các ngân hàng để hưởng lãi suất cao.

Đây có là thời điểm bắt đáy bất động sản?

Theo ông Hoàng, thị trường bất động sản có nhiều cơ hội trong dài hạn, đặc biệt là nhà ở đã được hình thành sẽ không có sự giảm giá. Các thống kê của tổ chức trong và ngoài nước cho thấy giá chỉ có dừng và tăng, dù thanh khoản thấp nhưng giá vẫn tiếp tục tăng. Hiện nay có tiền mặt tốt không vay mượn ngân hàng thì đây là cơ hội để chọn lựa sản phẩm tốt. Nếu ai có tỷ trọng lớn về vay nợ thì cần bán sản phẩm, cơ cấu lại để tài chính được lành mạnh.

Ông Hoàng dự báo năm 2023, lãi suất khả năng chưa thể giảm được, về cơ bản những sản phẩm có giá trị khai thác sử dụng được vẫn sẽ giữ giá và tăng, nguồn cung vẫn sẽ khan hiếm.

Còn theo ông Khôi, đây chưa phải lúc để tham gia thị trường, bắt đáy trong ngắn hạn, mà cần tâm thế lâu dài đối với thị trường bất động sản.

Ông Khôi lý giải, thị trường bất động sản khác biệt so với thị trường tài chính, bởi tính địa phương cao, nên đáy của nơi này không nhất thiết là đáy nơi khác, không có sự di chuyển đồng nhất ở các địa phương. Đơn cử những khu vực có nhu cầu nhà ở cao như quận 2, Bình Thạnh (TPHCM) không có sự sụt giảm giá, nhưng nếu đi đến thị trường tỉnh, nơi chưa có cơ sở hạ tầng thì giá có thể đã sụt giảm 30 – 40% và tạo đáy.

Do đó, nhà đầu tư cần cẩn trọng, bỏ qua việc đầu cơ ngắn hạn, tập trung lâu dài vào giá trị sản phẩm như vị trí, ở những khu vực mật độ dân cư cao, cơ sở hạ tầng hiện hữu, điện đường trường trạm. Ngoài ra, sản phẩm có khả năng khai thác hay không, nếu không ở được thì có thể cho thuê hay không, tài sản có thể đóng góp được gì cho kinh doanh sản xuất.

Mặt khác, ông Khôi cho rằng, mỗi nhà đầu tư cần quyết định cho chính mình, tùy khẩu vị rủi ro và khả năng tài chính, nếu có thể giữ lâu dài thì không nhất thiết đi theo đám đông; nếu sợ hãi với thị trường thì không nên tham gia vào thời điểm hiện tại, thay vào đó đầu tư vào những tài sản an toàn hơn.

Thu Minh