Thực hư dự án bất động sản có chiết khấu “khủng” 40%

Trong bối cảnh thanh khoản thị trường bất động sản (BĐS) đang ở mức thấp như hiện nay, các chủ đầu tư liên tục đưa ra những chính sách ưu đãi nhằm kích cầu, để huy động nguồn tiền thực hiện dự án.

Thời gian gần đây, rộ lên tin có dự án được chủ đầu tư chiết khấu đến gần 40% với điều kiện người mua phải thanh toán trước 95% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, không dễ tìm được những dự án có mức chiết khấu “khủng“ như vậy.

Dự án có mức chiết khấu lên đến 38% được nhắc đến thời gian qua là chung cư căn hộ Hà Nội Melody Residences thuộc khu đô thị Tây Nam Linh Đàm. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của người viết thì chính sách này chỉ áp dụng cho vài chục người mua đầu tiên và đã hết hạn từ tháng 02/2023. Hiện trong chính sách bán hàng tháng 3 của dự án, mức chiết khấu cao nhất chỉ còn 24%.

Cùng chủ đầu tư với căn hộ Hà Nội Melody Residences, dự án 9X An Sương tại Hóc Môn (TPHCM) mới được mở bán gần đầy công bố mức chiết khấu tối đa 23%. Trong đó, 3% là chiết khấu bán hàng, còn 20% sẽ được tính thêm với điều kiện người mua phải thanh toán vượt tiến độ của dự án.

Đối với căn 2 phòng ngủ, diện tích 70m 2 , giá niêm yết trung bình 2.6 tỷ đồng (tương đương hơn 37 triệu đồng/m 2 ), nếu chỉ chiết khấu 3% thì tổng số tiền phải trả là hơn 2.5 tỷ đồng, còn nếu đủ điều kiện áp dụng chiết khấu 20% thì giá sẽ giảm còn hơn 2.4 tỷ đồng, tương đương giảm gần 110 triệu đồng.

Phối cảnh dự án 9X An Sương

Dự án Vinhomes Grand Park tại TP. Thủ Đức có mức chiết khấu tối đa 22% đối với phân khu The Beverly . Đây được đánh giá là phân khu có vị trí đắc địa nhất của dự án, ngay trung tâm, gần trung tâm thương mại, trường, view sông. Theo môi giới, The Beverly có mức chiết khấu lớn nhất trong tất cả phân khu của dự án.

Để nhận được mức chiết khấu này, người mua phải đáp ứng một số điều kiện do chủ đầu tư đưa ra. Cụ thể, mức chiết khấu 12% đầu tiên sẽ được áp dụng khi người mua thanh toán trước hạn 100% giá trị dự án sau khi ký hợp đồng mua bán; 10% còn lại sẽ được tính sau khi nhận nhà và khách hàng phải ở tối thiểu 90 ngày. Môi giới dự án cho biết, khoản chiết khấu 10% sẽ được đưa vào quỹ của chủ đầu tư tại ngân hàng, khách hàng sau khi dọn vào và vận hành căn hộ đủ 90 ngày thì làm hồ sơ gửi lên chủ đầu tư để rút số tiền được chiết khấu.

Tiến độ khu The Beverly thuộc Vinhomes Grand Park

Một dự án căn hộ cao cấp tại TP. Thủ Đức thuộc khu dân cư và công viên Phước Thiện, tên thương mại là Lumière Boulevard , đưa ra mức chiết khấu 8% đối với chính sách thanh toán chuẩn và 10.5% đối với thanh toán nhanh (100% giá bán/thuê đã gồm VAT trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký xác nhận đăng ký chọn mua/thuê sản phẩm của dự án). Bên cạnh đó, người mua còn được nhận phiếu quà tặng nội thất trị giá từ 170 - 340 triệu đồng, tùy giá căn hộ chọn mua; người mua cũng được hỗ trợ 12 tháng phí quản lý kể từ khi dự án đủ điều kiện bàn giao đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, phiếu quà tặng không được quy đổi thành tiền mặt cũng như trừ trực tiếp vào giá bán.

Theo báo cáo thị trường BĐS của DKRA, sức cầu chung của thị trường trong 2 tháng đầu năm nay sụt giảm mạnh, chỉ bằng một nửa so với cùng kỳ năm 2022, tập trung ở một số dự án mở bán tại khu Bắc - TPHCM, các dự án còn lại chỉ phổ biến đạt từ 30 - 60% giỏ hàng mở bán.

Theo khảo sát của tổ chức nghiên cứu này, tại TPHCM, căn hộ hạng B ở khu Bắc chiếm 88% tổng nguồn cung toàn thành phố, dòng sản phẩm căn hộ dưới 2 tỷ đồng/căn thu hút tốt sự quan tâm của người mua.

Bên cạnh mạnh tay chiết khấu cho phương thức thanh toán nhanh, các chủ đầu tư còn có xu hướng kéo giãn lịch thanh toán nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn chung.

Dù vậy, mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn ở mức cao trong khi giá và thanh khoản thứ cấp sụt giảm, giá bán thứ cấp cũng giảm 1 - 6% so với cuối năm 2022.

Việc chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách ưu đãi thay vì giảm giá trực tiếp sản phẩm là nhằm tránh giảm giá trị của dự án. Bởi lẽ, nếu dự án giảm giá trị, hiệu suất đầu tư của các khách hàng ký hợp đồng từ giai đoạn đầu sẽ bị ảnh hưởng. Mặt khác, nếu dự án này được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay ngân hàng thì khi giảm giá trị, chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với việc phải bổ sung thêm tài sản đảm bảo.

Do đó, doanh nghiệp BĐS sẽ rất khó điều chỉnh giảm giá bán của sản phẩm sơ cấp. Trong khi đó, việc điều chỉnh lại chính sách bán hàng như thêm các gói hỗ trợ, tăng mức chiết khấu, tặng quà, miễn giảm phí quản lý… được các doanh ngiệp ưu tiên để kích thích sức mua thay vì phải giảm giá.

Trong nội dung nêu ý kiến về Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và xử lý 119,000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong năm 2023, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng, các doanh nghiệp BĐS cần phát triển các sản phẩm nhà ở đi đôi với việc thực hiện khuyến mãi, tăng chiết khấu, giảm giá bán nhà theo phương châm chấp nhận "bán lỗ để cắt lỗ" để có dòng tiền, có thanh khoản trong tình hình rất khó khăn của thị trường BĐS hiện nay, để "tồn tại trước đã" rồi mới tìm cơ hội phát triển trở lại.