Thị trường nhà ở toàn cầu hướng tới đợt điều chỉnh sâu

Với lãi suất vay thế chấp tăng mạnh, thị trường bất động sản toàn cầu, đặc biệt ở các nước phát triển được dự báo sẽ bước vào đợt điều chỉnh “đau đớn” trong năm 2023 khi thu nhập thực tế của các hộ gia đình suy giảm do lạm phát.

Bức tranh thị trường chuyển sang màu xám

Bức tranh thị trường nhà ở toàn cầu đang ngày càng ảm đạm hơn. Ảnh: Financial Times

Vào cuối năm 2021, 38 nền kinh tế thành viên của Tổ chức Hợp tác và phát triển kinh tế (OECD) chứng kiến giá nhà tăng với tốc độ nhanh nhất trong 50 năm. Một báo cáo của Công ty tư vấn Oxford Economics cũng cho thấy giá nhà ở 41 nước, từ Na Uy đến New Zealand tăng mạnh nhờ chi phí vay ở mức thấp kỷ lục.

Chưa đầy một năm sau, bức tranh đã chuyển sang màu xám. Trong khi các chủ nhà trên khắp thế giới đang lo ngại mất khả năng chi trả các khoản vay thế chấp do lãi suất tăng thì những người mua nhà tương lai đang đối mặt với giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập.

Giá nhà cao đã thúc đẩy lạm phát gia tăng lên mức cao nhất trong nhiều thập niên ở các nước phương Tây, khiến các ngân hàng trung ương quyết liệt thắt chặt chính sách tiền tệ. OECD dự báo, lương thực tế ở các nền kinh tế thành viên có khả năng giảm trong năm tới sau khi tính toán tác động lạm phát.

Hậu quả là cơn bùng nổ nhà ở ở các nước giàu trong thời kỳ đại dịch Covid-19 có thể chuyển thành cơn suy giảm trầm trọng nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.

Giờ đây, gần như tất cả 41 nước trong báo cáo phân tích của Oxford Economics dự kiến chứng kiến giá nhà tăng chậm lại trong năm tới, đánh dấu tình trạng suy giảm tăng trưởng giá nhà rộng rãi nhất kể từ năm 2000. Hơn một nửa trong số 41 nước này sẽ ghi nhận giá nhà giảm.

Theo Adam Slater, nhà kinh tế của Oxford Economics, triển vọng thị trường nhà ở đang đáng lo ngại nhất kể từ thời kỳ 2007-2008. Các thị trường chịu rủi ro suy giảm từ nhẹ đến sâu. Đà tăng liên tục của lãi suất vay thế chấp ở các nền kinh tế tiên tiến có nguy cơ đẩy một số thị trường nhà ở vào thời kỳ suy thoái sâu.

Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF) cũng đồng tình với nhận định này và cảnh báo thị trường nhà ở toàn cầu đang bước vào giai đoạn biến động mạnh.

“Giá nhà có thể giảm mạnh khi các ngân hàng trung ương trên toàn cầu mạnh tay thắt chặt chính sách tiền tệ để giải quyết áp lực giá cả, chi phí đi vay tăng cao và các tiêu chuẩn cho vay chặt chẽ hơn, cùng với việc mức định giá nhà vẫn còn cao”, theo báo cáo của IMF hồi đầu tháng 10.

Lãi suất vay thế chấp tăng khiến nhu cầu suy giảm

Lãi suất vay thế chấp đang tăng vọt ở Mỹ, Anh, eurozone, Canada và New Zeland. Ảnh: Financial Times

Báo cáo của IMF dự báo trong viễn cảnh tồi tệ nhất, giá nhà thực tế có thể suy giảm 25% trong 3 năm tới ở các thị trường mới nổi và giảm 10% ở các thị trường phát triển.

Yếu tố lớn nhất dẫn đến tốc độ tăng giá nhà chậm lại là lãi vay thế chấp tăng mạnh khi các ngân hàng trung ương thắt chặt tiền tệ.

Tại Mỹ, lãi suất vay thế chấp mua nhà kỳ hạn 30 năm đang ở mức khoảng 7%, cao hơn gấp đôi so với năm ngoái và cao nhất kể từ năm 2008. Kết hợp với cơn bùng nổ giá nhà trong hai năm trước đó, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng trung bình cho một bất động sản ở Mỹ đã tăng lên hơn 2.600 đô la Mỹ, tăng từ 1.700 đô la Mỹ vào một năm trước đó.

Lãi suất vay thế chấp cũng tăng lên mức cao nhất trong những năm gần đây trên toàn khu vực sử dụng đồng euro (eurozone), cũng như ở Canada, Úc và New Zealand.

“Với lãi suất thế chấp tăng và các ngân hàng hạn chế cho vay, khiến nhu cầu giảm, chúng tôi vẫn tự tin dự báo rằng tăng trưởng giá nhà ở khu vực eurozone sẽ giảm mạnh và sẽ chuyển sang âm vào cuối năm 2023”, Melanie Debono, nhà kinh tế tại Pantheon Macroeconomics nói.

Các nhà kinh tế của Oxford Economics dự báo, giá nhà ở Anh sẽ suy giảm 4,4% trong năm 2023 còn hãng ty tư vấn bất động sản Savills dự báo mức giảm sẽ là 10%.

Khi áp lực tài chính đối với các hộ gia đình gia tăng, số tiền tiết kiệm mà người dân tích lũy trong thời kỳ đại dịch đang nhanh chóng cạn kiệt.

James Knightley, nhà kinh tế tại ING , cho biết tại Mỹ chi phí sinh hoạt tăng cùng thị trường chứng khoán giảm đã khiến việc tiết kiệm đủ số tiền cọc trả trước của những người mua nhà lần đầu trở nên khó khăn hơn.

Doanh số bán nhà giảm sốc ở nhiều nước phát triển

Tại nhiều nước bao gồm Anh và Mỹ, giá nhà vẫn duy trì ở mức cao do lượng nhà tồn kho thấp nhưng những dấu hiệu suy giảm tăng trưởng của thị trường đã xuất hiện rõ ràng. Lạm phát giá nhà đang tăng chậm lại ở hầu hết các thị trường, gồm Đức, Úc và Trung Quốc.

Úc đã ghi nhận mức giảm giá hàng năm đầu tiên. Ở Mỹ tốc độ tăng giá nhà hàng năm cũng đã chậm lại xuống 13% trong tháng 8 từ mức 16% của tháng trước, mức giảm nhanh nhất kể từ khi chỉ số giá nhà bắt đầu được theo dõi vào năm 1975. Capital Economics dự đoán trong năm 2023, giá nhà của Mỹ sẽ có thời điểm giảm 8% từ mức đỉnh.

Tại eurozone, nhu cầu vay mua nhà đang giảm mạnh trong một thập niên. Trong tháng 9, các khoản vay mới để mua nhà ở eurozone giảm 30% so với cùng kỳ năm ngoái.

Lượng giao dịch bất động sản ở Anh trong tháng 9 giảm 32% so với một năm trước. Tại Mỹ, doanh số bán nhà trong tháng 9 đã giảm 24%. Đơn xin vay thế chấp mua nhà cũng giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 25 năm ở Mỹ.

Tại thành phố Toronto của Canada, tình hình còn tệ hơn với doanh số bán nhà đơn lẻ và căn hộ trong tháng 9 lần lượt giảm 96% và 89% so với cùng kỳ năm ngoái.

Câu hỏi đặt ra là cú sụp đổ giá nhà ở trên toàn cầu sẽ trầm trọng đến mức nào. Không phải ở tất cả các nước đều có nguy cơ suy giảm giá nhà như nhau. Ví dụ, thị trường nhà trở nên đặc biệt rủi ro ở các nước như Canada, New Zealand và Úc, những nơi giá nhà tăng nhanh trong vài năm qua, cùng với tỷ lệ lớn của các hộ gia đình có vay thế chấp .

Thị trường nhà của Thụy Điển và Anh cũng ở tình trạng báo động vì phụ thuộc vào lãi suất thế chấp thả nổi hoặc ngắn hạn.

Yulia Zhestkova, nhà kinh tế của Ngân hàng Goldman Sachs, cho rằng trong số các nền kinh tế lớn nhất thế giới, tình trạng rủi ro vỡ nợ thế chấp tăng cao đáng kể ở Anh. Tình hình ở Mỹ cũng tương tự vì tốc độ giá nhà tăng quá nhanh, cùng với mức định giá cao và chính sách thắt chặt tiền tệ quyết của Fed.

Tuy nhiên, theo Oxford Economics, các nước khác gồm Nhật Bản, Ý và Pháp có vị thế tốt hơn nhờ giá nhà tăng khiêm tốn hơn và và mức nợ hộ gia đình thấp hơn.

Các nhà phân tích lạc quan rằng ở hầu hết các nền kinh tế lớn, các điều kiện của thị trường bất động sản không cho thấy cơn suy thoái sẽ nghiêm trọng như thời kỳ khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008. Vào thời điểm đó, giá nhà ở các nước công nghiệp phát triển nhất đã giảm 13% từ mức cao nhất trong năm 2007 xuống mức thấp nhất vào năm 2012. Cuộc khủng hoảng đã dẫn đến hơn 2 triệu nhà bị tịch biên ở Mỹ vào năm 2009.

Tại các nước như Hy Lạp, Ý và Tây Ban Nha, cú sụp đổ giá nhà ở nghiêm trọng đến mức cho đến nay giá vẫn chưa trở lại như hồi năm 2007.

“Hiện chúng ta đang bắt đầu thấy sự đảo ngược của đợt bùng nổ nhà ở vào năm ngoái. Nhưng cần phải nói rõ, chúng tôi không cho rằng cú sụp đổ thị trường nhà ở năm 2006-2008 sẽ lặp lại”, Cristina Arbelaez, nhà kinh tế toàn cầu tại Morgan Stanley nói.

Khánh Lan (Theo Financial Times)

TBKTSG