Thị trường căn hộ 2023 tiếp tục đối diện với sự suy giảm niềm tin

Nguồn cung căn hộ tại các thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội và Đà Nẵng đang có dấu hiệu tăng trở lại. Tuy nhiên, nhu cầu hiện tại là khá hạn chế do ảnh hưởng từ môi trường tín dụng.

Giá bán sơ cấp tiếp tục hạ nhiệt

Báo cáo thị trường quý 4/2022 của Công ty quản lý đầu tư và dịch vụ Colliers đánh giá thị trường căn hộ tại TPHCM vào giai đoạn cuối năm khá trầm lắng, mức tiêu thụ được cho là thấp nhất trong 3 năm và thanh khoản thị trường kém do tác động từ việc siết tín dụng, lãi suất tăng. Dù vậy, giá sơ cấp phân khúc căn hộ hạng sang vẫn ổn định, trong quý này, những dự án căn hộ hạng sang mở bán tại khu vực Thủ Thiêm có mức giá bán khá cao từ 7,000 - 18,000 USD/m2.

Tuy nhiên, ở những phân khúc thấp hơn, giá bán sơ cấp bình quân giảm nhẹ do một số các dự án áp dụng chính sách chiết khấu. Giá bán thứ cấp có phần giảm mạnh do nhiều nhà đầu tư thứ cấp gặp khó khăn về tài chính như khoản vay đến hạn bị nâng lãi suất và lo lắng về những biến động khó lường của thị trường trong năm tới, dẫn đến bán tháo sản phẩm để cắt lỗ.

Tương tự, mức giá bán căn hộ sơ cấp và thứ cấp ở Hà Nội có phần hạ nhiệt tuy nhiên mặt bằng giá bán vẫn ở mức cao đối với khách hàng có thu nhập trung bình. Các dự án mới được mở bán trong quý này có mức giá từ 2,300 – 4,200 USD/m2, ngoài ra, có một số dự án dự kiến được ra mắt trong thời gian này đã được các chủ đầu tư hoãn lại do ảnh hưởng từ những tác động không thuận lợi của thị trường, các chủ dự án đang chờ đợi thời điểm thích hợp hơn để tung sản phẩm ra thị trường.

Đáng chú ý là việc Hà Nội đang đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận đến quận trung tâm từ các huyện của thủ đô, đây được xem là đòn bẩy cho sự tăng trưởng bất động sản căn hộ ở khu vực này.

Trong khi đó tại Đà Nẵng, các dự án căn hộ hạng sang và cao cấp mở bán trong quý 4/2022 ghi nhận mức giá từ 2,500 – 6,300 USD/m2. Hiện tại, Filmore đang là dự án căn hộ đẳng cấp nhất ở Đà Nẵng nhờ vào vị trí, thiết kế và chất lượng của dự án với giá từ 4,600 – 6,000 USD/m2. Mức giá này đã nâng giá bán sơ cấp trung bình của phân khúc này lên mức cao nhất tính đến thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, mức tiêu thụ của các dự án này còn thấp.

Nhiều dự án đáng chú ý mở bán trong quý cuối năm 2022

Đối với nguồn cung mới của thị trường trong quý 4/2022, thị trường TPHCM ghi nhận những dự án được mở bán đáng chú ý như Thủ Thiêm Zeit Xi River, The Opusk – Metropole giai đoạn 4, Salto Residence, và dự án De La Sol đã được mở bán lại sau nhiều năm đình trệ. Ngoài ra, nguồn cung mới chủ yếu vẫn đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo hoặc giỏ hàng cũ của các dự án như Horizon Phú Mỹ Hưng, MT East Mark, Flora Panorama, West Gate Park… Một thương vụ M&A nổi bật là việc dự án Hausnima thành phố Thủ Đức của EZ Land đã chuyển sang cho Gamuda Land với tên mới là Elysian, dự kiến được mở bán vào quý 2/2023.

Còn tại Hà Nội, những dự án được mở bán mới gồm tòa ZR 1 thuộc dự án The Zurich – Vinhomes Ocean Park, Tòa C thuộc dự án Masterise West Height, Soho Heritage Westlake và dự án Epic Tower mở bán đợt 1 với 288 căn hộ. Ngoài ra, một vài chủ đầu tư đang mở rộng hoạt động sang thị trường miền Bắc như Kita Group đang lên kế hoạch triển khai dự án trong khu đô thị Ciputra Hà Nội, Kusto dự kiến ra mắt dự án The Reflection West Lake vào năm sau hay Keppel Land với dự án Mailand Hanoi City.

Cùng thời gian, Đà Nẵng cũng ghi nhận 4 dự án mới được mở bán là dự án căn hộ hàng hiệu Shizen Nami, dự án căn hộ cao cấp ven sông Hàn The Filmore, dự án The Sang Residence giai đoạn 2, và dự án nhà ở xã hội The Ori Garden – Sea View Tower. Dự kiến sẽ có 6 dự án mới được mở bán trong năm 2023 sẽ cung cấp thêm cho thị trường khoảng gần 4,000 căn hộ cao cấp đến từ các chủ đầu tư như Sun Frontier, Sun Group, Alphanam… Đa số khách mua căn hộ ở Đà Nẵng chủ yếu để đầu tư và đến từ địa phương khác.

Dù vậy, nhu cầu sở hữu căn hộ tại các thành phố trên vẫn đang sụt giảm do rào cản tín dụng, và nhiều khách hàng hoãn kế hoạch mua nhà với kỳ vọng mức giá tốt hơn trong thời gian tới.

Với những gì diễn ra trong quý 4/2022, Colliers dự báo sang năm 2023, thị trường căn hộ tiếp tục đối diện với một số khó khăn đến từ sự suy giảm niềm tin với các chủ đầu tư có hoạt động kinh doanh chưa minh bạch, pháp lý dự án chưa rõ ràng đang bị xử lý trong thời gian qua. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cũng đang trì hoãn việc chào bán sáng phẩm, nên nguồn cung mới căn hộ năm 2023 dự đoán sẽ giảm, riêng tại TPHCM chỉ khoảng dưới 20,000 căn được mở bán mới, và lượng tiêu thụ ước tính chỉ rơi vào khoảng trên dưới 20%.

Tương tự các phân khúc khác, sự khôi phục của thị trường căn hộ đang cần những điều chỉnh vĩ mô từ Chính phủ. Một trong những thông tin lạc quan cho thị trường căn hộ nói riêng, thị trường bất động sản nói chung là trong giữa tháng 12, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các bộ ngành và địa phương phải phối hợp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Kết hợp với những biện pháp điều chỉnh của Chính phủ, các doanh nghiệp bất động sản cũng cơ cấu lại doanh nghiệp, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và dòng tiền để phục hồi và phát triển lành mạnh, minh bạch hơn.

Với sự hỗ trợ từ Chính phủ và nỗ lực từ doanh nghiệp, thị trường hy vọng sẽ có những khởi sắc vào hồi phục từ giữa năm 2023 khi mà các biện pháp đã được thực hiện và niềm tin của người mua và các nhà đầu tư được củng cố.