Thị trường bất động sản 'đóng băng' nhưng giá vẫn tăng

Hàng tồn kho nhiều, thị trường ảm đạm dẫn đến nhiều rủi ro khiến các doanh nghiệp bất động sản phải tính đến phương án điều chỉnh chiến lược kinh doanh, tái cơ cấu sản phẩm. Tuy nhiên, chỉ số giá bất động sản nhà ở và văn phòng tại Hà Nội và TPHCM đều có xu hướng gia tăng.

Việc các doanh nghiệp bất động sản liên tục giảm giá, đi kèm nhiều chính sách chiết khấu khủng là bởi thanh khoản thị trường rất kém. Thậm chí, Tập đoàn T. đã hoàn chỉnh pháp lý, đủ điều kiện mở bán dự án ở trung tâm quận 1 vẫn không mở bán vì lo ngại thị trường không hấp thụ được sản phẩm. Trên thực tế, thị trường bất động sản sau giai đoạn tăng nóng đã bắt đầu lộ ra những bất cập và rủi ro đáng ngại, áp lực đến từ chất lượng tín dụng và hàng tồn kho của các doanh nghiệp tăng mạnh.

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự giảm tốc, các doanh nghiệp bất động sản liên tục giảm giá, đi kèm nhiều chính sách chiết khấu khủng là bởi thanh khoản thị trường rất kém.

Tại ngày 30/9, thống kê từ 15 doanh nghiệp bất động sản lớn được niêm yết trên sàn chứng khoán cho thấy, tổng lượng tồn kho là gần 261.000 tỷ đồng, tương đương 10,4 tỷ USD , tăng gần 7,4% so với quý trước và tăng hơn 28% so với cùng kỳ.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, giới hạn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã gây nên những khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, đồng thời người mua cũng đắn đo hơn khi đưa ra quyết định. Những điều này đã khiến hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup cho biết, thời gian vòng quay hàng tồn kho tăng ở mức rất cao, lên mức trên 1.497 ngày ngày, tức hơn 4 năm. Đây là mức cao đáng báo động cho các doanh nghiệp bất động sản. “Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại”, ông Thuân nói.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, lượng hàng tồn kho từ các doanh nghiệp bất động sản thời gian gần đây tăng lên cũng một phần do còn vướng mắc các thủ tục pháp lý khiến một số dự án chưa thể triển khai để bán. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng nói rằng, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn do thủ tục pháp lý chồng chéo kéo dài. Do đó, cơ quan chức năng cần sự xem xét, điều chỉnh một cách toàn diện và mạnh mẽ các quy định về pháp lý dự án hiệu quả hơn, đặc biệt là các sửa đổi liên quan đến Luật Đầu tư, Luật Đất đai giúp khơi thông nguồn lực đầu tư cho các dự án, giải quyết bài toán cung cầu thị trường và giúp thị trường phát triển một cách bền vững.

Giá vẫn tăng

Theo báo cáo mới công bố về Chỉ số giá bất động sản của Savills (SPPI) quý III/2022, chỉ số giá bất động sản nhà ở và văn phòng tại Hà Nội và TPHCM đều có xu hướng gia tăng. Ở góc độ phát triển dự án, dù chỉ số giá nhân công xây dựng công trình tại TPHCM không có biến động gì nhưng chỉ số giá xây dựng công trình và giá vật liệu xây dựng liên tục duy trì đà tăng từ quý III/2021 cho đến nay.

Dù thị trường bất động sản ảm đạm nhưng chỉ số giá bất động sản nhà ở và văn phòng tại Hà Nội và TPHCM đều có xu hướng gia tăng.

Chỉ số giá nhà ở tại TPHCM là 130 điểm và tăng 1 điểm theo quý. Sự gia tăng này đến từ việc giá sản phẩm hạng B tại quận 9 cũ tăng 13% theo quý và Nhà Bè tăng 5% theo quý.

Trong quý III/2022, tỷ lệ hấp thụ đạt 15% giảm 54 điểm phần trăm theo quý nhưng tăng 1 điểm phần trăm theo năm. Sự sụt giảm đáng kể đến từ việc giá sơ cấp tăng cao, niềm tin của người mua nhà giảm bởi việc lãi suất tăng và kiểm soát tín dụng chặt chẽ. Nguồn cung nhà ở hạng B chiếm 54% nguồn cung sơ cấp, với giá cao nhất là 10 tỷ đồng /căn. Dòng sản phẩm hạng A chiếm 23% nguồn cung sơ cấp, với mức giá lên tới 30 tỷ đồng/căn.

Chỉ số này tại Hà Nội cũng ghi nhận đà tăng với 8 điểm theo quý, ghi nhận mức tăng trong 12 quý liên tiếp. Giá bán trung bình đạt 37 triệu đồng/m2, tăng 8% theo quý do có các dự án mới gia nhập thị trường và 65% các dự án mở bán tăng giá.

Theo phân tích của Savills, nguồn cung hạn chế, chất lượng được cải thiện và chi phí xây dựng gia tăng đã thúc đẩy giá nhà ở tại Hà Nội tăng.

Trao đổi với phóng viên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM nói rằng, để giải quyết vấn đề của thị trường bất động sản hiện nay, cần nhìn thẳng và nói rõ sự thật. Từ đó đưa ra những giải pháp kịp thời nhằm tháo gỡ khó khăn cho cộng đồng doanh nghiệp, đưa thị trường bất động sản hồi phục và phát triển lành mạnh, đảm bảo sự cân đối của nền kinh tế, kiểm soát lạm phát. Có 3 vấn đề cần phải giải quyết ngay là hoàn thiện luật, khơi thông vốn, cải thiện nguồn cung.

Duy Quang

Tiền phong