Thị trường bất động sản "đói vốn", điều gì sẽ xảy ra?

Theo các chuyên gia, thị trường địa ốc đang gặp phải một số thách thức như siết tín dụng, kiểm soát trái phiếu và tình trạng nhà đầu tư e dè xuống vốn.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã chỉ ra những điểm nghẽn của thị trường địa ốc khi chịu tác động của dịch bệnh. Tiếp tục, việc kiểm soát dòng vốn quá chặt có thể làm lỡ cơ hội, không tạo được điều kiện để thị trường hồi phục.

Theo ông Đính, nếu kiểm soát chặt chẽ vốn vào bất động sản, có thể doanh nghiệp sẽ phải dừng các hoạt động đầu tư, ảnh hưởng đến chủ đầu tư, lao động cũng như các ngành nghề liên quan.

Ông Đính phân tích, khi một dự án được hình thành, các chủ đầu tư phải bỏ 50% vốn cho các thủ tục đầu tư, đóng thuế, chuẩn bị đầu tư, đền bù giải phóng mặt bằng… Giai đoạn hoàn thiện là 50% vốn còn lại, chủ đầu tư mới bắt đầu được huy động vốn. Đây là thực trạng khó khăn cho doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp phải có nguồn vốn tự có từ 10 - 15%, sau đó mới là từ vay tín dụng, phát hành trái phiếu… và chỉ được huy động sau khi xong hạ tầng, nền móng. Như vậy, đây cũng là điểm khó cho doanh nghiệp. Một số dự án khi chưa nộp thuế thì chưa được cấp phép, như vậy khó mà chiếm dụng vốn hay nợ các tổ chức tín dụng.

"Có thể nói, doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng. Đây là một trong những nhân tố thúc đẩy sự tăng trưởng thị trường bất động sản, do vậy, những động thái thắt chặt hay nới lỏng của chính sách tín dụng đều ảnh hưởng trực tiếp đến lĩnh vực này", vị chuyên gia này nói thêm.

Chỉ ra một phần nguyên nhân của thị trường địa ốc đang chững lại, theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, do thu nhập của người mua nhà bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh kéo dài sang năm 2022.

Còn ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng batdongsan.com.vn nhận định, một khó khăn lớn nhất đối với các doanh nghiệp địa ốc thời điểm hiện tại là nguồn vốn. Dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản từ đầu năm 2022 tới nay rất hạn chế, khi cả tín dụng ngân hàng lẫn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều bị kiểm soát gắt gao. Không chỉ 2 kênh dẫn vốn chính này, mà cả kênh huy động từ người mua nhà và các quỹ đầu tư cũng gặp khó khăn.

Nhìn chung, thị trường địa ốc đang phải đối mặt với rất nhiều thách thức mà trong đó đáng lo ngại là nguy cơ "đói vốn" khi các kênh dẫn dòng tiên đang bị chững lại. Một kịch bản của thị trường "đói vốn" có thể dẫn tớ sự đóng băng của những doanh nghiệp yếu. Thậm chí đối với những nhà đầu tư cá nhân, khi thị trường thiếu vốn, thanh khoản đường cầu giảm thì buộc họ phải bán cắt lỗ. Tình trạng này có thể diễn ra trên diện rộng nếu thị trường xuất hiện hiệu ứng domino cắt lỗ.

Để giải quyết vấn đề này, các chuyên gia nhấn mạnh, khơi thông dòng vốn cho thị trường rất quan trọng.

Theo ông Đính, việc hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản là nội dung quan trọng nhằm khơi thông dòng vốn, đảm bảo sự phát triển của thị trường theo hướng minh bạch, ổn định.

"Còn đối với phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tôi cho rằng nên tiếp tục duy trì và cần có những quy định mới; kiểm soát và đẩy tính minh bạch nhằm làm lành mạnh, trong sạch thị trường. Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cũng cần thúc đẩy, hình thành các quỹ đầu tư để doanh nghiệp sớm được tiếp cận dòng vốn.

Ngoài ra, để bổ sung thêm dòng vốn vào bất động sản thì đã đến lúc các cơ quan chức năng cần có những quy định cởi mở hơn để các doanh nghiệp thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở…", ông Đính nói thêm.