Thị trường bất động sản đã xuất hiện bong bóng cục bộ?

Theo nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý đầu tiên của năm 2022, thị trường bất động sản (BĐS) có nhiều dấu hiệu về việc xuất hiện bong bóng cục bộ.

Yếu tố giúp BĐS Việt Nam phát triển

Nhận định về thị trường BĐS tại Báo cáo thị trường BĐS Quý I/2022, VARS cho biết, trong 3 tháng đầu của năm, các doanh nghiệp BĐS đã chi gần 1 tỷ USD để thâu tóm các dự án, gần bằng con số ghi nhận được suốt cả năm 2017, 2018. Đồng thời, giá trị M&A (mua bán và sáp nhập) BĐS của Quý I/2022 cao nhất 5 năm (theo báo cáo về thị trường vốn đầu tư Quý I/2022 của Cushman & Wakefield).

Theo VARS, trong khi các ngành kinh doanh, dịch vụ nhìn chung gặp nhiều rủi ro, đặc biệt sau những biến cố bất ngờ về chính trị, hậu đại dịch COVID -19, BĐS Việt Nam vẫn là thị trường thu hút dòng tiền đáng kể. Bên cạnh đó, BĐS cũng là lĩnh vực vươn lên vị trí số 2 (năm 2021 BĐS đứng vị trí thứ 3) thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, đạt gần 600 triệu USD .

Theo VARS, BĐS Việt Nam trở thành kênh đầu tư hấp dẫn là nhờ những yếu tố như: Cơ sở hạ tầng Việt Nam đang ngày được hoàn thiện, nhất là tại các TP lớn như TP HCM , Hà Nội và các tỉnh, thành phố lân cận. Đường cao tốc cũng như các cung đường kết nối, sân bay… đang tạo ra diện mạo mới cho đất nước. Bởi trong cơ cấu giá trị BĐS, cơ sở hạ tầng đóng vai trò đáng kể, bên cạnh giá trị nội tại của BĐS đó;

BĐS Việt Nam trở thành kênh đầu tư hấp dẫn là nhờ những yếu tố như cơ sở hạ tầng Việt Nam đang ngày được hoàn thiện, các dự án đường cao tốc cũng như các cung đường kết nối, sân bay… đang tạo ra diện mạo mới cho đất nước

Đồng thời, đầu tư công được kỳ vọng sẽ là động lực thúc đẩy kinh tế nói chung, thị trường BĐS nói riêng tại Việt Nam. Trong khi đó, theo báo cáo của riêng Bộ Giao thông Vận tải, thì trong quý đầu tiên của năm 2022, nước ta đã giải ngân gần 7. 500 tỷ đồng cho các dự án hạ tầng quan trọng trên cả nước và dự kiến bộ này sẽ giải ngân khoảng 50.300 tỷ đồng trong năm 2022, tập trung nguồn lực, chỉ đạo quyết liệt đẩy nhanh tiến độ các dự án kết cấu hạ tầng trọng điểm, tăng cường kết nối vùng, liên vùng, khu vực, quốc tế, nhất là các công trình hạ tầng giao thông quan trọng.

Bên cạnh đó, gói hỗ trợ gần 350.000 tỷ đồng trong đó gần 114.000 tỷ đồng dành cho các dự án hạ tầng, 110.000 tỷ đồng dành cho các chính sách ưu đãi các doanh nghiệp sẽ tạo tổng lực giúp nền kinh tế sớm phục hồi, cải thiện sức mua người tiêu dùng, từ đó thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững.

Đặc biệt, Việt Nam được đánh giá là quốc gia duy trì tốc độ tăng trưởng tốt, tình hình chính trị, xã hội ổn định trong một thời gian dài, tạo nên sức cạnh tranh đáng kể của nền kinh tế Việt Nam. Đầu tư trực tiếp nước ngoài, trong đó có mảng BĐS tăng trưởng đều đặn trong thời gian qua là một minh chứng rõ rệt.

Cũng theo VARS, thị trường BĐS Việt Nam năng động và có nhiều động lực phát triển nhất châu Á, duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân 15% mỗi năm. Do đó, BĐS được dự báo triển vọng rất tích cực trong 20 năm tới do mức độ đô thị hóa vẫn ở mức thấp và đang diễn ra mạnh mẽ, nền kinh tế duy trì tốc độ tăng trưởng cao, hạ tầng cơ bản còn rất nhiều dư địa để tăng trưởng.

Đã xuất hiện bong bóng cục bộ?

Đáng chú ý, tại Báo cáo thị trường BĐS Quý I/2022, VARS cho biết, quý đầu tiên của năm cũng chứng kiến tình trạng “sốt đất” cục bộ tại một số địa phương có thông tin quy hoạch về hạ tầng như khu công nghiệp, cầu, đường, sân bay,… khiến nhiều bộ, ngành chức năng liên quan đã và đang ra tay chấn chỉnh, để nắn thị trường phát triển lành mạnh, hiệu quả.

Đồng thời, VARS cho rằng những tín hiệu từ thị trường vừa nêu cho thấy, đã xuất hiện bong bóng cục bộ. Bởi giá đất nền các khu vực liên tục tăng theo các dự án. Đặc biệt, giá nhà tăng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng.

Theo VARS, hiện tượng giá BĐS liên tục tăng, bất chấp đại dịch COVID -19 là do quá trình hình thành các đô thị mới đang dẫn dắt quá trình tăng giá; nguồn cung thiếu hụt, không đáp ứng được nhu cầu của thị trường; các dòng tiền tìm nơi trú ẩn an toàn; kỳ vọng vào gói kích cầu.

VARS cho rằng những tín hiệu từ thị trường hiện cho thấy, đã xuất hiện bong bóng cục bộ. Bởi giá đất nền các khu vực liên tục tăng theo các dự án. Đặc biệt, giá nhà tăng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng.

Trong đó, mức dao động giá BĐS dao động mạnh tại hầu khắp các địa phương cho thấy quá trình đô thị hoá đang diễn ra cân bằng tại khắp các địa phương và hệ thống hạ tầng kết nối hứa hẹn là động lực lành mạnh thúc đẩy thị trường.

Nhận định về xu thế của thị trường BĐS thời gian tới, VARS cho rằng phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, du lịch sẽ là điểm sáng hấp dẫn đầu tư trong bối cảnh đại dịch. Đặc biệt là các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, rõ ràng, đáp ứng được các điều kiện và tiêu chuẩn về môi trường du lịch, nghỉ dưỡng, được đầu tư tốt về hạ tầng, vị trí giao thông thuận lợi và được đầu tư. Bên cạnh đó, sẽ xuất hiện một số dự án nhà ở được sử dụng theo hình thức du lịch - nghỉ dưỡng có tỉ lệ hấp thụ ổn định.

Theo nhiều chuyên gia BĐS, thời gian gần đây nhiều địa phương cũng bắt đầu mở rộng đầu tư phát triển các khu công nghiệp, để thu hút nguồn vốn FDI; đồng thời đầu tư vào phát triển du lịch để nhanh chóng phục hồi ngành BĐS hậu mở cửa. Những kỳ vọng đó tác động tới tâm lý nhà đầu tư, khiến họ tập trung tìm kiếm các quỹ đất, sản phẩm để tận dụng được các yếu tố phát triển kinh tế.

Nhưng thực chất “sốt đất” thời kì này chủ yếu là “sốt đất tâm lý”. Bởi lẽ, nhà đầu tư luôn muốn đón đầu thị trường, muốn tập trung vào những khu vực được dự báo tăng trưởng tốt, có tiềm năng phát triển.

Tuy nhiên, trên thực tế thì hầu hết những thông tin về khu vực được dự báo là tiềm năng đều là những thông tin bên lề. Vì vậy, các nhà đầu tư nếu bị lôi kéo vốn vào các khu vực đó sẽ dễ bị cuốn vào những cơn “sốt đất ảo”, “bị kích sóng”, phải mua đất với giá đỉnh rồi không thanh khoản được, bị "chôn vốn" khi cơn “sốt đất hạ nhiệt”.

Lập Đông

Tiền phong