Thị trường bất động sản của Việt Nam đang dư thừa loại hình sản phẩm nào?

Chia sẻ Facebook

Nguồn hình ảnh, Getty Images

Tác giả, Luật sư Ngô Ngọc Trai Vai trò, Gửi tới BBC News Tiếng Việt từ Hà Nội 22 tháng 11 2023

Trung Quốc đang gặp phải khủng hoảng thị trường bất động sản mà theo lời một quan chức nước này thì số sản phẩm căn hộ dư thừa đủ để cho 1,4 tỷ dân cư trú.

Điều đó cho thấy những chính sách phát triển bất động sản lâu nay của Trung Quốc chủ yếu phục vụ cho các hoạt động đầu cơ thay vì quan tâm tới nhu cầu có thực.

Từ chuyện này điều cần rút ra cho các cơ quan quản lý ở Việt Nam là các chính sách phát triển thị trường bất động sản luôn phải tính đến những nhu cầu thực tế.

Khan hiếm hay dư thừa?

Để xem các chính sách phát triển thị trường bất động sản lâu nay đã giải quyết đúng nhu cầu thực tế hay chưa, tôi phân tích qua một cụm từ thường được nhắc đến trên các diễn đàn báo chí khi nói về thị trường bất động sản.

Đó là cụm từ 'nguồn cung mới khan hiếm' hoặc những cụm từ đại loại như 'nguồn cung căn hộ mới khan hiếm', 'nguồn cung sản phẩm đất nền mới khan hiếm'.

Hãy thử phân tích xem ai là người nói ra những câu đó hoặc ai là người có được cảm nhận về sự khan hiếm của sản phẩm dự án mới.

Người đó hẳn phải là người theo dõi về thị trường bất động sản và có những hoạt động mua bán thường xuyên, tức là những người thuộc giới kinh doanh.

Chỉ những người có những hoạt động việc làm như vậy mới có trạng thái suy nghĩ như thế.

Còn nếu chỉ là một người có nhu cầu sử dụng thực tế muốn mua một sản phẩm bất động sản ví như căn hộ chung cư, một căn biệt thự hoặc một sản phẩm đất nền, thì ngay lập tức sẽ có rất nhiều sản phẩm đáp ứng cho mong muốn của người đó.

Qua các kênh người thân quen giới thiệu, qua các văn phòng môi giới bất động sản, hoặc chỉ cần gõ từ khóa tìm kiếm trên thanh công cụ Google là có thể cho ra một loạt kết quả người ta đang rao bán. Khi đó người mua sẽ không có cảm nhận về sự khan hiếm.

Nêu ra như thế để thấy là ở góc độ người có nhu cầu sử dụng thực tế thì sẽ không cảm thấy khan hiếm.

Chỉ những người thuộc giới kinh doanh muốn có dự án mới để mua rồi bán, những việc đã giúp cho rất nhiều người kiếm được nhiều tiền lâu nay, khi phải chờ đợi những dự án mới thì mới sinh ra cảm nhận khan hiếm.

Vậy nhưng lâu nay những bài báo dẫn lời phát biểu về nguồn cung mới khan hiếm như thế, thường cũng gây được áp lực nhất định đến các cơ quan quản lý, để các cơ quan quản lý có những chính sách điều chỉnh sớm cấp phép hoặc tạo điều kiện cho những dự án bất động sản mới ra đời.

Khi đó mọi người có thể hình dung là những chính sách phát triển bất động sản như thế được ban ra là do sự thúc đẩy và đáp ứng cho các hoạt động đầu cơ.

Bởi vậy đứng trước câu chuyện về phát triển bất động sản dư thừa của Trung Quốc, điều cần rút ra đối với các cơ quan quản lý của Việt Nam là phải quan tâm tới nhu cầu có thực, và cần nhận diện phân biệt được những loại động lực thúc đẩy.

Nguồn hình ảnh, Getty Images

Luật Đất đai mới bỏ đất nền

Ở Việt Nam hiện nay tôi cho rằng bất động sản đất nền cũng đang ở vào tình trạng dư thừa.

Đây là loại hình sản phẩm chứa đựng nhiều tiêu cực, vi phạm điều cấm của luật đất đai về hành vi lãng phí không sử dụng đất.

Đất nền thuộc loại đất ở, với việc hàng loạt lô đất nền bị bỏ trống cho cỏ mọc trong nhiều năm, cho thấy đây là sản phẩm phục vụ chủ yếu cho các hoạt động đầu cơ thay vì nhu cầu sử dụng thực.

Với những quan sát thực tế, tôi cho rằng sẽ cần rất nhiều năm nữa người sử dụng đất mới có thể xây dựng các công trình lấp đầy các khu đất nền.

Lâu nay tôi cũng đã có nhiều bài báo phản ánh những bất cập về đất nền, ví như các bài 'Bất động sản đất nền vi phạm điều cấm của luật đất đai', 'Bất động sản Việt Nam: Nhà nước nên bãi bỏ loại hình dự án đất nền'.

Thông tin mới đây cho biết Quốc hội đã hoãn thông qua Luật Đất đai sửa đổi. Đây là việc làm đúng, cho thấy sự thận trọng cần thiết để nhìn lại các chính sách phát triển đất đai được thiết kế trong luật, trong bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc lâm vào khủng hoảng.

Khi xem văn bản dự thảo mới nhất thì thấy đáng chú ý là dự thảo đã bỏ đi quy định là cơ sở cho loại hình sản phẩm bất động sản đất nền.

Cụ thể như sau:

Luật Đất đai năm 2013, tại Chương 11, Mục 5 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, gồm 7 điều, từ điều 188 đến 194.

Còn văn bản dự thảo luật mới tại Chương 3 Mục 5 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chỉ gồm các điều từ 45 đến 48, như thế là đã lược bỏ đi số lượng 3 điều so với luật cũ.

Một trong các điều luật được lược bỏ là Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 là cơ sở căn cứ của loại hình sản phẩm đất nền.

Điều 194 quy định như sau:

Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;

Đây là điểm rất đáng chú ý của văn bản luật mới, cho thấy những phản ánh bất cập về đất nền đã được các cơ quan soạn thảo lắng nghe.

Khi văn bản dự thảo luật đã bỏ thì sau đó nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai cũng sẽ thay thế cho văn bản cũ, khi đó nhiều khả năng sẽ không còn nội dung về đất nền, sẽ không còn nội dung cấp phép cho các dự án đất nền.

Đó sẽ là một cách làm đúng để ngăn chặn tình trạng dư thừa của sản phẩm này hiện nay.

Đối với các lô đất nền hiện tại chủ sử dụng vẫn có quyền của người sử dụng đất, có thể làm nhà để ở hoặc kinh doanh.

Những ai muốn có đất nền vẫn có rất nhiều lựa chọn mua bán với rất nhiều khu đất nền hiện đang bỏ trống chưa dùng vào việc gì nằm rải rác trên khắp các tỉnh thành cả nước.

Tựu trung lại tôi cho rằng việc bãi bỏ quy định về đất nền là điều đúng đắn nên làm, còn lại việc đánh giá về sự khan hiếm hay dư thừa một loại hình sản phẩm bất động sản nào đấy cần phải minh định xem đó là cảm nhận của người đầu cơ hay là đánh giá của những người có nhu cầu sử dụng thực.

Bài thể hiện quan điểm riêng của người viết, một luật sư hoạt động tại Hà Nội.

Chia sẻ Facebook