Thị trường bất động nhà ở năm 2023: Cung giảm, giá giảm?

Công ty chứng khoán (CTCK) VNDirect đánh giá thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2023 sẽ tiếp tục ảm đạm, ở cả 2 thành phố lớn là TPHCM và Hà Nội.

Giá bất động sản nhà ở TPHCM có thể sẽ tiếp tục giảm

Tại TPHCM, đối với thị trường căn hộ, VNDirect dự báo nguồn cung mới căn hộ tại TPHCM năm 2023 vẫn ở mức thấp khoảng 19,000 - 20,000 căn (giảm 10% so với năm 2022) và khoảng 15,000 căn hộ tiêu thụ (giảm 20%). Tỷ lệ hấp thụ có thể tiếp tục suy giảm xuống 80% ( giảm 10 điểm %) do tâm lý người mua nhà vẫn ảm đạm trong 2023.

VNDirect kỳ vọng giá sơ cấp căn hộ các phân khúc sẽ giảm 5 - 10% trong năm 2023. Chủ đầu tư có thể sẽ tiếp tục đưa ra một số chương trình giảm giá sơ cấp để kích cầu trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng và hạn mức tín dụng hạn chế.

Trong khi đó ở thị trường nhà liền thổ, nguồn cung mới nhà liền thổ xây sẵn tại TPHCM tiếp tục khan hiếm trong 2023 do quỹ đất hạn chế và tiến độ pháp lý chậm, chủ yếu đến từ vùng ngoại thành TPHCM như Thủ Đức, Quận 12 và Bình Chánh.

CTCK này cho rằng giá sơ cấp nhà liền thổ có thể nhanh chóng quay về mức 7,000 - 8,000 USD/m2 trong năm 2023 - 2024, do tâm lý người mua nhà sẽ thận trọng hơn với các dự án có “vị trí vàng” sau làn sóng bắt giữ liên quan đến các chủ đầu tư BĐS lớn.

Giá đất vùng ven sẽ giảm đáng kể?

VNDirect nhận định giá đất thứ cấp tại các dự án có pháp lý minh bạch, hướng tới nhu cầu người ở thực sẽ khó có sự sụt giảm đáng kể, do người mua tại các dự án này ít nhạy cảm với lạm phát và lãi suất vay tăng cao.

Một số dự án thấp tầng cao cấp trong 9 tháng đầu năm 2022 vẫn đạt tỷ lệ tiêu thụ cao như The Classia của KDH , do người mua ở phân khúc này có sức mua cao và sử dụng BĐS như nơi “trú ẩn” lạm phát.

Tuy nhiên, VNDirect cho rằng giá đất tại các khu vực sốt đất trong hai năm qua mang tính đầu cơ cao như Củ Chi, Hóc Môn và Bình Chánh sẽ có sự sụt giảm đáng kể, trong bối cảnh tín dụng vào BĐS đầu cơ được giám sát chặt chẽ cùng với kiểm soát quản lý đất đai tại các khu vực sốt đất và gia tăng rủi ro vượt khả năng trả nợ vay.

Thị trường BĐS tại các vùng lân cận TPHCM vẫn sẽ ảm đạm

Đối với thị trường nhà ở xây sẵn, VNDirect nhận thấy chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh hoạt động bán hàng tại các vùng lân cận TPHCM trong quý 3/2022, nguồn cung mới nhà liền thổ tăng 23% so với quý trước lên 2,656 căn. Song tỷ lệ hấp thụ trong quý 3 giảm mạnh 14.5 điểm % so với quý trước xuống còn 47%, do tâm lý người mua nhà e ngại trước những vi phạm của các cơ quan quản lý liên quan đến thị trường BĐS ở những khu vực này, dẫn đến số lượng nhà liền thổ tiêu thụ giảm 5.8% so với quý trước, theo DKRA và CBRE.

VNDirect cho rằng thị trường BĐS tại các vùng lân cận TPHCM vẫn sẽ ảm đạm trong năm 2023 do tâm lý người mua nhà ở những khu vực này suy giảm làm ảnh hưởng quyết định mua nhà ở.

Nhìn chung, VNDirect nhận thấy hầu hết sản phẩm mới ra mắt trong năm 2023 hướng tới nhu cầu ở thực, được phát triển bởi các công ty niêm yết có dòng tiền tài chính lành mạnh và danh tiếng tốt.

Nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội sẽ vẫn ảm đạm

Tại Hà Nội, đối với thị trường căn hộ, VNDirect nhận thấy nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội ổn định trong năm 2023 với khoảng 20,000 - 22,000 căn mở bán, được hỗ trợ bởi hai dự án mới của VHM . CTCK dự báo tỷ lệ hấp thụ sẽ đạt khoảng 90% (giảm 13.5 điểm %) do tâm lý người mua nhà suy giảm, tương đương với 18,000 - 20,000 căn tiêu thụ vào năm 2023.

Bên cạnh đó, giá bán căn hộ sơ cấp dự báo giảm nhẹ 3 - 5% so với cùng kỳ và khả năng có thêm các chương trình giảm giá bán cho người mua nhà không sử dụng vay vốn ngân hàng, để kích cầu trong bối cảnh lãi suất thế chấp tăng và hạn mức tín dụng hạn chế.

Nguồn cung mới nhà liền thổ xây sẵn tại Hà Nội năm 2023 sẽ tiếp tục phụ thuộc vào các dự án khu đô thị lớn. Nguồn cung mới có thể sẽ đi ngang ở mức 2,000 - 2,200 căn trong năm 2023, chủ yếu từ các khu đô thị mới như Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Cổ Loa và mở bán giai đoạn tiếp theo từ các dự án khu đô thị Hinode Royal Park, An Lạc Green. Những dự án mới phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, pháp lý minh bạch vẫn đạt tỷ lệ tiêu thụ khả quan do người mua ở phân khúc này có sức mua cao, ít nhạy cảm với lạm phát và lãi suất tăng cao, và sử dụng BĐS như nơi “trú ẩn” lạm phát.

Còn ở các vùng lân cận Hà Nội, VNDirect nhận thấy Hưng Yên đang trở thành điểm sáng nhờ Vinhomes Ocean Park 2 &3 mở bán trong 2022. Giá bán sơ cấp nhà thấp tầng tại Hưng Yên dự báo tiếp tục tăng nhanh hơn so với Hà Nội trong năm 2023, do cơ sở hạ tầng phát triển cùng với sự có mặt của các dự án chất lượng từ Vinhomes.

Bên cạnh đó, nhu cầu nhà ở cho chuyên gia, kỹ sư tại Hưng Yên có thể gia tăng trong vòng 2 - 3 năm tới sau khi các khu công nghiệp (KCN) mới hoàn thành như KCN Phố Nối A, KCN Thăng Long II, KCN Yên Mỹ II,…

Nhìn chung, VNDirect cho rằng VHM sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản miền Bắc trong năm 2023 với hai dự án khu đô thị mới ra mắt tại Hà Nội.