Tạo khuôn thước cho thị trường nhà đất

Chia sẻ Facebook

Hàng loạt chung cư được xây dựng ở TP Thủ Đức (TP.HCM) - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Đó là những chủ trương lớn trong nghị quyết 18 của Ban Chấp hành trung ương. Theo các chuyên gia, nếu các chủ trương lớn này được thể chế hóa đúng theo các nguyên tắc, thông lệ quốc tế sẽ là bước đột phá trong cải cách về đất đai nhằm tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo công bằng trong quyền sử dụng và tiếp cận của người dân.

PGS.TS Đỗ Anh Tuân (Trường đại học Lâm nghiệp): Người dân tham gia định giá đất trước thu hồi

Thu hồi đất là việc Nhà nước thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước giao quyền sử dụng. Việc thu hồi đất về bản chất thường dẫn đến chuyển mục đích sử dụng đất và giao quyền sử dụng cho người sử dụng khác. Ở đây người có đất bị thu hồi là bên thiệt thòi nhất vì mức giá thu hồi không theo thị trường.

Vì thế, trừ việc thu hồi đất cho mục đích công cộng, quốc phòng, việc thu hồi đất cho các dự án thương mại cần xem xét đảm bảo hài hòa lợi ích tránh thiệt thòi cho người có đất bị thu hồi. Thông thường mức tiền bồi thường được xác định theo khung giá đất của cơ quan hành chính nhà nước nên khó phản ánh được giá thị trường.

Để đảm bảo việc định giá phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường cần xem xét thiết lập cơ chế đảm bảo để người dân tham gia vào quy trình xây dựng giá đất và quyết định giá đất. Trong ba bên liên quan, gồm Nhà nước - nhà đầu tư - người sử dụng đất thì những người dân nắm quyền sử dụng đất là nhóm yếu thế nhất, dễ bị thiệt thòi về lợi ích.

Bởi thế, cần quy định cụ thể đại diện của người dân tham gia quá trình định giá đất, thậm chí cho người có đất được thuê người đại diện có đủ năng lực để tham gia các hội đồng định giá và thu hồi đất.

TS Nguyễn Văn Đáng (Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh):

4 nguyên tắc định giá đất

Muốn định giá đất sát với thị trường, trước hết trung ương cần xác định hệ tiêu chí có thể phản ánh được giá trị của đất đai tại một thời điểm nào đó, sát với giá thị trường. Các tiêu chí này cần phải rõ ràng, cụ thể và ổn định trước sự biến động liên tục của giá trị đất đai.

Thứ hai, cần ban hành một công thức tính giá đất sát với thị trường dựa trên các tiêu chí cụ thể. Với công thức tính giá đất và những hướng dẫn cụ thể, hội đồng định giá đất sẽ dựa vào đó để tính toán giá đất phù hợp với điều kiện thực tế ở địa phương, giảm thiểu nguy cơ tùy tiện áp giá theo hướng vụ lợi cho cá nhân hay nhóm nào đó.

Thứ ba, quy trình định giá đất cần quy định khoảng thời gian nhất định với việc áp dụng một mức giá đất nào đó. Quy định này cho phép các hội đồng định giá đất được tính toán lại mức giá nếu thời gian tiến hành dự án quá lâu và mức giá ban hành đã lạc hậu, không còn phù hợp với giá thị trường. Thứ tư, cần quy định tất cả các bên liên quan đều có quyền tham gia hội đồng định giá đất.

Ông Bùi Xuân Dũng (cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản):

Nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Nghị quyết 18 của trung ương đã yêu cầu hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất theo hướng quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Định hướng của trung ương sẽ được các bộ, ngành cụ thể hóa trong quá trình sửa đổi Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.

Việc luật hóa, ban hành quy định về áp thuế cao hơn đối với người nhiều đất, nhiều nhà, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng, bỏ hoang đất đai sẽ từng bước nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai, khắc phục tình trạng đầu cơ, thổi giá đất đai, gây nhiễu loạn thị trường. Qua đó điều tiết, kiểm soát giá cả đất đai, nhà ở. Các nước Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc... đều đánh thuế cao với trường hợp sở hữu nhiều nhà, nhiều đất để chống đầu cơ. Người dân có thể mua nhiều nhà, nhiều đất nhưng sẽ phải nộp thuế cao hơn.

Luật sư Nguyễn Tiến Lập (trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam):

Quy hoạch phải đồng bộ

Nghị quyết 18 của trung ương đặt vấn đề đổi mới, nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thực tế, hiện nay chúng ta có khá nhiều các loại quy hoạch, kế hoạch với các nội dung phát triển kinh tế, xã hội nói chung và quy hoạch ngành, lĩnh vực nói riêng. Tuy nhiên, các quy hoạch có sự thiếu đồng bộ, thậm chí chồng chéo, trong khi tất cả đều có hiệu lực như nhau. Do đó quy hoạch, kế hoạch này yếu kém thì có cả nguyên nhân từ quy hoạch, kế hoạch khác.

Riêng quy hoạch sử dụng đất luôn có trọng tâm áp đặt mục đích sử dụng đất từ phía Nhà nước, trong khi người thực hiện lại là tư nhân gắn với các nhu cầu, điều kiện linh hoạt, biến động của thị trường. Do đó, càng chi tiết, cụ thể và dài hạn thì tính khả thi của quy hoạch càng thấp. Điều này dẫn đến các quy hoạch phải được điều chỉnh thường xuyên và bị trục lợi, lạm dụng bởi các nhóm lợi ích.

Hậu quả là các hoạt động đầu cơ đất đai ngày càng nở rộ. Bởi vậy, ở các nước quy hoạch sử dụng đất thường chỉ tập trung xác định đất nào được xây công trình và đất nào không được xây, và tất cả được tích hợp trong một quy hoạch chung, rõ ràng và ổn định.

Vị trí các khu đất ở Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) sau khi đấu giá rồi bỏ cọc khiến giá đất tăng cao - Ảnh: TỰ TRUNG

TS Dương Kim Thế Nguyên (trưởng khoa luật, Trường Kinh tế, luật và quản lý nhà nước, Trường đại học Kinh tế TP.HCM): Thuế cao với người có nhiều đất để chống đầu cơ

Tôi đồng ý với cách tiếp cận của nghị quyết khi đưa ra chủ trương quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

Việc một người nắm giữ quá nhiều tài sản, bất động sản mà không đưa vào hoạt động khai thác kinh doanh có thể dẫn đến hệ quả là tạo ra sự khan hiếm giả tạo, người thật sự có nhu cầu thì lại không có, những người đang nắm giữ tài sản thì họ chỉ để dành. Cho nên ở khía cạnh xã hội, nó sẽ gây nên sự lãng phí và gây ra khó khăn cho những người ít tiền, khó tiếp cận được bất động sản.

Như vậy, khi có thuế đối với nhà đất, về lâu về dài, người nắm giữ tài sản sẽ thấy việc càng nắm giữ tài sản mà không đưa vào sản xuất kinh doanh thì thuế sẽ trở thành gánh nặng. Sở hữu bất động sản không còn là sở hữu tích sản, mà nó sẽ trở thành gánh nặng cho họ về mặt tài chính, nó trở thành tiêu sản. Như vậy, về dài hạn mới thấy được tác dụng những chính sách thuế.

Dù vậy, đánh thuế bất động sản không phải là giải pháp duy nhất để chống đầu cơ. Bên cạnh đó cần có những giải pháp khác để minh bạch thị trường. Các thông tin về quy hoạch, giá cả, giao dịch chuyển nhượng... trên thị trường bất động sản phải được rõ ràng. Việc này không chỉ đảm bảo quyền tiếp cận thông tin công bằng của người dân, mà còn giúp nhiều người giữ được tài sản, sẽ quyết định được việc mua tài sản đó một cách phù hợp.

Và với việc minh bạch thị trường, khía cạnh nào đó cũng chống lại việc người ta sử dụng tiền phi pháp để đổ vào thị trường bất động sản. Việc minh bạch sẽ biết được tiền anh mua bất động sản đó có phải là dòng tiền hợp pháp hay không, qua đó kiểm soát nguồn thu nhập.

Chắc chắn đây mới là chủ trương ban đầu, để đi sâu vào chi tiết, phải bàn tới việc sử dụng tài sản nào, bất động sản loại nào mới phải là đối tượng chịu thuế. Về giá trúng thuế đối với các bất động sản đó cũng là những câu chuyện phải bàn.

Ông Nguyễn Quang Đồng (viện trưởng Viện Nghiên cứu chính sách và phát triển truyền thông - IPS): Phải để doanh nghiệp thỏa thuận mua đất với dân

Chủ trương về việc quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại là chủ trương đúng đắn nhằm khắc phục những bất cập hiện nay trong việc thu hồi đất.

Luật đất đai hiện hành quy định Nhà nước có quyền thu hồi đất để phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, thời gian qua có sự lạm dụng các khái niệm "phát triển kinh tế, xã hội", "lợi ích quốc gia, công cộng" để các cơ quan nhà nước thu hồi đất giùm cho doanh nghiệp, kèm theo đó là việc định giá đền bù thấp dẫn đến việc khiếu nại, khiếu kiện xảy ra nhiều nơi.

Thấy rõ nhất là tình trạng kêu gọi các doanh nghiệp tư nhân tham gia tài trợ quy hoạch chung, quy hoạch phân khu của các địa phương, sau đó được ưu tiên phát triển dự án. Đây là điều cần phải nghiêm cấm, bởi về nguyên tắc, phần quy hoạch chỉ sử dụng nguồn lực nhà nước để đảm bảo tính độc lập, khách quan, hạn chế việc lợi dụng làm quy hoạch để trục lợi.

Những dự án đất nền tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Về chủ trương chung, Nhà nước chỉ nên giữ lại việc thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh và khi xây dựng các công trình hạ tầng công cộng. Còn đối với các dự án phát triển đô thị, doanh nghiệp muốn đầu tư vào thì phải tự thỏa thuận thương lượng mua đất với người dân.

Nhà nước thu đủ thuế khi người dân chuyển nhượng và doanh nghiệp phải tuân thủ các điều kiện quy hoạch khi xây dựng dự án. Việc để tư nhân thỏa thuận với người dân cũng sẽ giải quyết được bất cập trong vấn đề xây dựng khung, bảng giá đất.

Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng nếu để doanh nghiệp và người dân tự thỏa thuận sẽ khó thực hiện dự án vì nhiều lúc không tìm được tiếng nói chung. Nhưng theo tôi, cứ để doanh nghiệp và người dân tự do thỏa thuận mới sàng lọc được doanh nghiệp có năng lực, làm ăn khôn ngoan, có tầm nhìn, hiệu quả họ mới vào thỏa thuận để đưa ra mức giá hợp lý cho dân. Mặt khác, người dân ở trên khu đất có quy hoạch dự án họ cũng sẽ bán khi giá đưa ra thỏa mãn mức giá thị trường.

Ông Trần Khánh Quang (tổng giám đốc Công ty CP đầu tư bất động sản Việt An Hòa):

Thu thuế cao người có diện tích đất lớn

Bất động sản là tài sản lớn trong tổng của cải, tài sản của xã hội nên nó phải đóng góp cho sự phát triển chung của xã hội. Do đó, việc nghị quyết 18 quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở theo tôi sẽ tạo điều kiện để tăng nguồn thu, Nhà nước có thêm nguồn lực để phát triển cơ sở hạ tầng.

Thực tế chứng minh khu vực nào càng phát triển về hạ tầng, về đầu tư thì khu đó càng phát triển về bất động sản, kéo theo nguồn thu từ bất động sản càng lớn và giúp quay ngược đầu tư hạ tầng cho các địa phương phát triển.

Tôi cho rằng việc tăng thu thuế là đúng, tuy nhiên hiện nay chúng ta đang thu tiền sử dụng đất hằng năm, dài hạn nên việc tăng thu thuế tài sản đất đai cần được áp dụng ở mức độ vừa phải ngay từ đầu, đảm bảo phù hợp. Trong đó, cần lưu ý những người có một bất động sản đôi khi bằng cả ngàn lần đối với người có nhiều bất động sản khi họ có những lô đất lớn, giá trị cao.

Do đó, việc quyết định mức thu thuế cao hơn đối với người có nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở cần phải tính toán, có thể quy định cụ thể ai sở hữu bao nhiêu mét vuông trở lên thì phải nộp thuế cao hơn.

Người dân đang làm thủ tục nhà đất. Sắp tới, người có nhiều nhà đất sẽ phải đóng thuế cao - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Ở góc độ doanh nghiệp, tôi đánh giá ban đầu những quy định này sẽ có ảnh hưởng lớn đến thị trường, sẽ có tâm lý sợ, chững lại do lo đóng thuế cao, song đây là việc đúng và nên làm. Bên cạnh đó, những người sở hữu bất động sản cũng sẽ có tâm lý lo sợ không có tiền đóng.

Tuy nhiên, tôi cho rằng đây là điều bình thường, đã sở hữu bất động sản lớn thì buộc phải đóng thuế, nếu không có tiền đóng thuế thì nên bán bất động sản lớn để mua bất động sản nhỏ hơn. Không có lý do gì để giữ bất động sản lớn mãi nhưng lại than không có tiền đóng thuế. Do đó, đây là chính sách hợp lý, tạo điều kiện để bất động sản đi vào cơ chế thị trường, có tác động giúp ích, tái tạo giá trị bất động sản ở các khu vực.

Liên quan đến thu thuế bất động sản thì hiện bảng giá đất chỉ tiệm cận 30-40% hoặc cao nhất 60% giá thị trường trong khi đây chỉ là bảng giá tham khảo, tính áp dụng rất thấp. Nếu bảng giá này sát với thị trường, ít nhất 80% và điều chỉnh định kỳ thì việc thu thuế sẽ đúng và đủ cho tất cả mọi người.

Không nên phân biệt bảng giá thấp để đền bù còn bảng giá cao để thu thuế, như vậy sẽ tạo nên sự không công bằng. Nếu việc điều chỉnh giá đất tiệm cận giá thị trường và xác định đúng, công bằng để thu thuế bất động sản thì đảm bảo thu ngân sách liên quan bất động sản tăng một cách hợp lý và khó ai phản đối.

Ông Ngô Quang Phúc (tổng giám đốc Phú Đông Group): Giúp thị trường bất động sản ổn định

Nghị quyết 18 đã đưa ra định hướng cho các mục tiêu quan trọng trong thị trường bất động sản hiện nay mà theo tôi sẽ giải quyết được những bức xúc của xã hội. Theo tôi, mục tiêu đầu tiên là làm cho thị trường bất động sản ổn định hơn, đặc biệt là về mặt giá cả. Kế đến là tạo được sự công bằng xã hội, thu thuế công bằng với những giao dịch bất động sản.

Những người có nhiều bất động sản cần đóng thuế nhiều hơn để giúp ngân sách có nguồn lực tái đầu tư cho xã hội. Thứ ba là giải quyết bài toán nhà ở, hướng đến những người có nhu cầu thật sẽ có cơ hội sở hữu được nhà ở với giá hợp lý.

Vừa qua dòng tiền chảy mạnh vào buôn bán đất đai thay vì chảy vào sản xuất, dẫn đến không tạo ra giá trị thặng dư, mà tạo nên sự mất cân đối khi người có tiền sở hữu nhiều bất động sản trong khi nhiều người có nhu cầu nhà ở thực sự lại đối diện với cảnh giá nhà ngày càng cao, không với tới được giấc mơ nhà ở.

Ở nhiều nước, việc đánh thuế tài sản đối với người sở hữu nhiều đất đai sẽ mang lại nhiều tác động tích cực, tạo ra sự công bằng và đặc biệt là góp phần không đẩy giá nhà đất lên quá cao. Do đó, việc quy định mức thuế cao hơn đối với những người có nhiều đất đai sẽ góp phần tạo nên sự công bằng, tránh tình trạng đầu cơ, bỏ hoang phí đất đai không sử dụng.

NGỌC HIỂN ghi

Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):

Bỏ khung giá đất là tốt!

Từ khung giá đất, bảng giá đất dẫn đến cơ chế định giá đất. Cho nên việc bỏ khung giá đất đây là nghị quyết phải chi tiết, phải được cụ thể hóa trong luật. Để thực hiện cơ chế bỏ khung giá đất, điều đó có nghĩa là giao toàn quyền xác định giá đất theo thị trường này cho UBND cấp tỉnh.

Bỏ khung giá đất là một thắng lợi, bởi vì nó sẽ trả lại chuyện định giá đất là phải phù hợp với giá thị trường ở tại địa phương đó. Chúng ta hiện nay có 63 tỉnh thành nhưng tất cả đều dùng 1 cơ chế, thì TP.HCM hay Hà Nội đều mặc áo như những tỉnh lẻ. Bỏ khung giá đất là điều tốt bởi điều này sẽ được thể chế hóa trong Luật đất đai.

T.LONG

‘Dòng tiền vào BĐS có sự dịch chuyển không ngừng trong các năm qua, từ Nam ra Bắc và hiện nay là ra các khu vực ven đô và dần tỏa ra nhiều tỉnh, thành phố lớn khắp cả nước’ - ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định.

Chia sẻ Facebook