Sớm gỡ khó dòng vốn vào thị trường bất động sản

Chia sẻ Facebook

Theo số liệu của tổ chức phân tích tài chính Fiin Group, từ nay đến cuối năm, có tới 37 nghìn tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ của nhóm ngành bất động sản phải đáo hạn, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong khối lượng trái phiếu đáo hạn.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đã phát hành một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp với kì hạn ngắn (1-2 năm) trong giai đoạn 2020-2021. Thời điểm này, hạn trả nợ đã đến. Thế nhưng thị trường lại đang trầm lắng. Tiếp cận vốn tín dụng mới hay phát hành trái phiếu để đảo nợ đều gặp khó khăn. Nên đây cũng chính là giai đoạn thử thách năng lực thanh toán của các doanh nghiệp phát hành trái phiếu.

Áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản

Doanh nghiệp muốn trả được nợ thì phải bán được hàng nhưng hiện vòng quay hàng tồn kho bất động sản tăng lên mức 1.500 ngày. Tức là, với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay, thì phải 4 năm mới tiêu thụ hết. Vì thế, nhiều ông chủ bất động sản đang ngập trong nợ nần ngay trên đống tài sản của mình.

Thời gian quay vòng vốn kéo dài, nhiều doanh nghiệp đã tăng cường mua lại trái phiếu kỳ hạn ngắn để đảm bảo khả năng thanh toán nợ. Ước tính, khối lượng mua lại từ đầu năm đến nay là hơn 86 nghìn tỷ đồng, tăng 22% so với cùng kỳ năm ngoái, tập trung vào các trái phiếu cận đáo hạn.

Ông Nguyễn Tùng Anh, Trưởng phòng Nghiên cứu rủi ro tín dụng, FiinRatings, cho biết: "Điểm sáng trong bức tranh nhiều nỗi lo của thị trường trái phiếu doanh nghiệp là một số doanh nghiệp bất động sản đã chủ động mua lại trái phiếu trước hạn sau những động thái chấn chỉnh nghiêm của cơ quan quản lý. Sự cố Tân Hoàng Minh cũng buộc một số doanh nghiệp bất động sản phải tất toán trước hạn hợp đồng mua trái phiếu theo yêu cầu của trái chủ".

Tổng giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn vào năm sau tăng lên khoảng 120 nghìn tỷ đồng, trong đó, trái phiếu của các doanh nghiệp chưa niêm yết chiếm đến 2/3. Việc phát hành riêng lẻ ẩn chứa nhiều nguy cơ khi trái phiếu doanh nghiệp không có, hoặc có nhưng tài sản đảm bảo chất lượng thấp, không có tính thanh khoản. Do đó, phát hành đại chúng phải là xu hướng được đẩy mạnh.

Bà Trần Thị Khánh Hiền, Giám đốc Khối phân tích, Công ty Chứng khoán VNDirect, cho biết: "Chúng tôi nhận thấy phần lớn các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam đang có cơ cấu tài chính lành mạnh vào cuối quý2/2022, với tỷ lệ D/E trung bình chỉ 0,3-0,4x và tỷ lệ tiền và tương đương tiền tương đối cao khoảng 15-20% tổng tài sản".

Các chuyên gia cho rằng, tới đây doanh nghiệp cần sớm lên kế hoạch xếp hạng tín nhiệm. Bởi thường chỉ các nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư lớn và dài hạn mới có thể nghiên cứu sâu về báo cáo dòng tiền. Còn nhà đầu tư nhỏ lẻ, đa phần chỉ nhìn vào xếp hạng tín nhiệm của doanh nghiệp để ra quyết định mua, hay không mua.

Sớm gỡ khó dòng vốn vào thị trường bất động sản

Trong tháng 7 và tháng 8 vừa qua, lĩnh vực bất động sản chỉ có 3 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Còn tính cả 8 tháng đầu năm, thì giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp của bất động sản đã giảm 65% so với cùng kỳ năm trước bởi lẽ, cả thị trường, từ người mua đến người bán đều đang chờ đợi khung pháp lý mới của Dự thảo sửa đổi bổ sung Nghị định 153 của Chính phủ về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ.

Dự thảo sửa đổi bổ sung Nghị định 153 của Chính phủ từ đầu năm đến nay đã được Bộ Tài chính đưa ra 5 phiên bản khác nhau. Tháng 8 tiếp tục lấy ý kiến lần 2 từ các Bộ, ngành. Đến hôm nay, Bộ đang tổng hợp để có thể sớm trình lên Chính phủ.

Doanh nghiệp bất động sản có tài sản đảm bảo, có kế hoạch sử dụng vốn… nhưng vẫn khó phát hành trái phiếu vì nhà đầu tư e ngại. Còn tổ chức tư vấn phát hành thì vẫn đợi khung pháp lý rõ ràng. Đây là điểm cần sớm được tháo gỡ.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, nói: "Các khung quy định chưa rõ để các doanh nghiệp tư vấn cũng như các chủ đầu tư còn vướng. Chúng tôi hy vọng những tháo gỡ sắp tới sẽ rất là nhanh để đảm bảo phát triển các dự án bất động sản và các dự án tốt khác".

Bất động sản luôn là lĩnh vực hấp dẫn với nhu cầu vay hay đầu tư. Các ngân hàng có thể phải đối mặt với rủi ro lớn hơn về thanh khoản. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, nên phân tách rõ từng loại hình để cân nhắc giải ngân.

Ông Bill Winters, Tổng Giám đốc toàn cầu Ngân hàng Standard Chartered, nói: "Quan trọng là các lĩnh vực bỏ vốn vào lĩnh vực này như thế nào, nâng cao giá trị gia tăng trong quá trình đầu tư, hay xây dựng công trình, mở rộng sản xuất kinh doanh chẳng hạn. Việc tự do hóa giao dịch vốn trong nước hình thành sự bình đẳng trong hoạt động đầu tư tài chính, các luồng vốn luân chuyển linh hoạt và hiệu quả".

Lĩnh vực bất động sản đang gặp khó trong tiếp cận nguồn vốn trong nước nhưng đây lại là lĩnh vực hấp dẫn thứ 2 đối với dòng vốn FDI. 8 tháng đầu năm, lượng vốn ngoại đổ vào lĩnh vực bất động sản lên tới hơn 3 tỷ USD, chiếm hiếm 22,5% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Tại Hội nghị phát triển thị trường bất động sản tháng 7 vừa qua, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã nhấn mạnh quan điểm cần kiên trì, kiên định, kiên quyết phát triển hệ sinh thái bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững. Thủ tướng cũng khẳng định quan điểm cần tăng trường kiểm tra, giám sát, nhưng không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý.

Chia sẻ Facebook