Nước nghèo, thu nhập thấp, giá đất “trên trời”.

Để sớm chặn đứng hiện tượng đầu cơ, “thổi giá”, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản, hướng dòng vốn vào hoạt động sản xuất kinh doanh, Nhà nước cần phải có nhiều biện pháp tổng thể để minh bạch và tăng cung cho thị trường.

Hậu quả của buôn đất

Theo tính toán của các chuyên gia bất động sản, tại Việt Nam một người bắt đầu đi làm công, có thu nhập tăng lên theo thâm niên, không chi tiêu bất cứ thứ gì, cũng phải mất xấp xỉ 20 năm mới có thể mua được một căn hộ bình dân khoảng 60m2 ở đô thị. Trong khi thu nhập bình quân đầu người vẫn ở mức thấp, thuộc nước nghèo của thế giới thì giá bất động sản từ lâu đã ở “trên trời”.

Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, từ năm 2014 đến nay, giá bất động sản liên tục giữ đà tăng, với mức tăng bình quân hàng năm trên 10%/năm, thậm chí ở một số địa phương tăng trên 20%/năm. Nguyên nhân chính là do tình trạng mua đi bán lại, thổi giá, đẩy giá làm lũng đoạn thị trường, chứ không phải từ nhu cầu thực của người dân.

Giá bất động sản liên tục tăng, với mức bình quân hàng năm trên 10%.

Phong trào người người đua nhau sở hữu bất động sản đã dẫn đến hiện tượng giá thị trường liên tục leo thang và một nguồn lực xã hội lớn bị “chôn” vào đất. Không chỉ những nhà đầu tư nhỏ lẻ, có sẵn nguồn tiền nhàn rỗi mà ngay cả giới DN cũng nhập cuộc. Đầu tư cho sản xuất, kinh doanh đang bị lép vế so với đầu cơ tài sản.

Một DN đang sản xuất trong lĩnh vực công nghiệp hỗ trợ ngành điện tử tại Bắc Ninh cho hay đầu tư cho sản xuất linh kiện điện tử hiện là một quá trình rất vất vả, tốn kém cả thời gian lẫn chi phí, nhưng lợi nhuận lại thấp, chỉ từ 10-18%/năm. Trong khi đó, giá đất tại nhiều địa phương trên cả nước liên tục tăng. Có nơi giá đất tăng hơn 100%, có nơi tới 200% sau thời gian ngắn. Vì thế, bỏ tiền mua miếng đất để đó mấy năm sau ăn lời bạc tỷ mà không phải vất vả gì.

Tuy nhiên, nhà đất nếu không đưa vào khai thác, sử dụng sẽ không tạo ra của cải cho xã hội. Khi người này giàu lên ắt sẽ có người khác nghèo đi, chênh lệch thu nhập ngày càng lớn dẫn đến gia tăng bất bình đẳng.

Trên thế giới có 174/193 quốc gia đã áp dụng thuế tài sản. Chẳng hạn tại Mỹ thuế tài sản đánh cao và lũy tiến với đất đai hay nhà cửa để không, không đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên đó là câu chuyện ở các thị trường của nước phát triển đã minh bạch và ổn định. Đông lực phát triển không còn ghi dấu ấn lớn của nguồn lực đất đai. Còn ở Việt Nam trong giai đoạn đầu phát triển thì nguồn lực đất đai vẫn quan trọng và cần ưu tiên phát triển.

Khuyến khích đầu tư ra sản phẩm hữu ích

Mới đây, trả lời chất vấn của đại biểu về chính sách thuế đánh vào đầu cơ đất đai 3 năm rồi chưa thấy, tại phiên họp UB Thường vụ Quốc hội chiều 16/3, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, cần phải sửa các quy định tại cả Luật thuế và Luật Đất đai.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, đề xuất, để hạ giá bất động sản, hạn chế đầu cơ, cần xem xét áp dụng mức thuế suất rất cao nếu chuyển nhượng lại nhà đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ 2, thứ 3. Sau thời gian đó nếu chứng minh được nhu cầu chuyển nhượng là chính đáng thì áp dụng mức thuế suất bình thường. Đặc biệt, những cá nhân, tổ chức sở hữu nhiều bất động sản nhưng không ở, không đưa vào sản xuất, kinh doanh thì cần đánh thuế suất lũy tiến.

Giới chuyên môn cũng cho rằng, việc tăng tỷ suất thuế, định giá đúng giá trị thửa đất là việc cần phải làm, khi đó mới ngăn được tình trạng đầu cơ, đẩy giá đất tăng lên.

Trên thực tế, Luật Thuế tài sản đã được nghiên cứu từ 10 năm qua. Bộ Tài chính từng đưa ra đề xuất đánh thuế bất động sản theo phương pháp lũy tiến như nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng, nhắm vào đối tượng là người sở hữu nhiều nhà đất có giá trị lớn, nhà đất không khai thác, sử dụng.

Năm 2018, Dự thảo Luật Thuế tài sản đã được hoàn thiện, nhưng rồi lại không được đưa vào chương trình xây dựng luật của Quốc hội bởi có nhiều ý kiến phản đối.

Mới đây, trong văn bản ngày 24/2/2022 gửi các bộ, ngành, địa phương, lấy ý kiến để đánh giá, rà soát lại một số Luật, Bộ Tài chính có đề cập đến việc "có gộp Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hay không và bổ sung đánh thuế với nhà, nghiên cứu xây dựng luật thuế tài sản hay bất động sản".

Tuy nhiên, ngày 14/3, Bộ này lại khẳng định chưa có "bất kỳ chủ trương nào" về việc xây dựng một luật riêng về đánh thuế tài sản.

Việt Nam đang phấn đấu đến năm 2030 trở thành nước có thu nhập trung bình cao và đến năm 2045 thành quốc gia phát triển có thu nhập cao. Muốn vậy, trước tiên phải vượt qua bẫy thu nhập trung bình. Kinh nghiệm trên thế giới cho thấy, con đường trở thành nước thu nhập cao, không thể bỏ qua phát triển công nghiệp.

Nhưng chính sách khuyến khích phát triển công nghiệp hiện không đủ hấp dẫn, còn chính sách về bất động sản lại khuyến khích mọi người đi buôn đất. Nếu vẫn giữ nguyên như vậy thì mục tiêu trên khó có thể đạt được.

Trần Thủy