Nhà đầu tư tìm 'đáy' bất động sản trong xu hướng giảm giá

Thị trường bất động sản đã xuất hiện nhiều doanh nghiệp chiết khấu hàng chục phần trăm cho các bất động sản sơ cấp (sản phẩm bất động sản lần đầu tiên được giao dịch, phát hành – PV), trong khi một số nhà đầu tư thứ cấp cũng bắt đầu bán cắt lỗ các suất đầu tư. Liệu rằng đây có phải là thời điểm bắt đáy bất động sản lý tưởng đối với nhà đầu tư trên thị trường?

Giá giảm nhưng nhà đầu tư vẫn phân vân

Theo dữ liệu từ Google ADS , trong 3 tháng qua, số bài viết có từ khóa “Bán cắt lỗ” tăng 125%, tăng 125% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi số lượt tìm kiếm liên quan đến cụm từ này mỗi ngày tăng 20%, tương đương 40.500 lượt tìm kiếm. Những thông tin này bắt đầu xuất hiện nhiều hơn trong mùa mua sắm nhà đất cuối năm. Tuy vậy nhiều chuyên gia đánh giá thị trường ở thời điểm này vẫn chưa thực sự nằm trong tay người mua bởi nguy cơ “bắt sai đáy” là rất lớn.

Anh Tấn Tài (42 tuổi, nhà đầu tư bất động sản ở TPHCM) cho biết, vừa rao bán cắt lỗ 2 căn hộ tại một dự án ở thành phố Thủ Đức vì không gồng nổi tiến độ thanh toán. Hồ sơ vay ngân hàng đang bị đứng lại vì hết hạn mức, anh Tài đành phải bán cắt lỗ để tránh tình trạng đóng chậm thì bị chủ đầu tư phạt lãi.

“Tuy vậy việc rao bán hiện nay cũng rất khó khăn, ngay cả việc gửi hàng cho nhân viên môi giới thì vẫn chủ yếu là khách hỏi để so sánh giá hoặc trả giá xuống. Đã gần một tháng trôi qua nhưng tôi vẫn chưa chốt bán được căn nào vì khách hỏi xong vẫn chưa đưa ra quyết định”, anh Tài cho hay.

Thị trường bất động sản trong xu hướng giảm giá ở một vài phân khúc. Ảnh minh họa: DNCC

Ngay cả những thông tin chiết khấu lớn của các chủ đầu tư cũng không phải là những giải pháp kích thích sức mua. Nhiều hàng giảm giá song thanh khoản thị trường trầm lắng do giới đầu tư đang đứng ngoài, giữ tiền mặt và quan sát. Theo các chuyên gia, trước những “ma trận” đại hạ giá này, nhà đầu tư cần thận trọng khảo sát thực tế xem mức giảm hiện nay là bớt lời hay cắt lỗ.

Nhận định tại một diễn đàn bất động sản mới đây, bà Lương Đình Thúy Vân, CEO Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings cho rằng, rất khó để xác định được đáy trong giai đoạn này bởi sự dò xét của người mua về bản chất của các làn sóng giảm giá. Liệu rằng mức giảm này đã thực chất hay chỉ là nâng lên rồi hạ xuống trong các giai đoạn sốt nóng trước đây.

Ngay cả việc các chủ đầu tư đưa mức chiết khấu 40-50% với mức giảm giá hàng tỉ đồng, đây có thể hiểu là giảm lãi và chia phần lợi ích về cho khách hàng nhiều hơn trong giai đoạn thanh khoản kém và thiếu hụt tiền mặt.

Nhiều chuyên gia dự báo xu hướng giảm giá, chiết khấu của các nhà đầu tư trong giai đoạn thị trường khát vốn được dự báo sẽ tiếp tục tăng vào cuối năm. Tuy vậy hầu hết nhấn mạnh, thị trường vẫn phải chờ thêm thời điểm thích hợp mới nên mua vào.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường đang ở giai đoạn trầm lắng. Hiện tượng đầu cơ bất động sản không còn vì giá đang rất cao từ Hà Nội, TPHCM, đến cả những nơi rất xa… Nếu nhà đầu tư mua vào thời điểm này thì vài tháng nữa vẫn không bán được, nếu có bán được thì cũng lỗ.

Vị chuyên gia này cho rằng, khi thị trường bất động sản đang khó khăn thì nhà đầu tư nên chậm rãi, thận trọng, đánh giá cơ hội đầu tư chính xác nhất. Bởi lẽ, chỉ cần 1-2 thương vụ chốt lời có thể tạo ra lợi nhuận lớn hơn những nhà đầu tư đã đổ tiền suốt 2 năm qua.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thị trường bất động sản đã chiết khấu đến 50% thì người dân bình thường cũng khó mà mua được. Bởi thị trường vẫn phải giảm nữa, vì chỉ khi các nhà đầu tư quen với hưởng lãi lớn lúc thị trường “sốt nóng” biết chấp nhận lỗ lúc thị trường hạ nhiệt, để tiền nhà và đất vừa túi tiền của người mua thì thị trường mới về đúng giá trị thật. Thời điểm hiện tại là lúc họ nghe ngóng thị trường, kì vọng giá bất động sản sẽ lao dốc sâu hơn và khi đó mới lên kế hoạch mua vào.

Điểm rơi bắt đáy vào nửa sau 2023

Nhiều chuyên gia cho rằng bước sang năm 2023, thị trường mới thực sự “thấm” những khó khăn trước đó và thử thách sức bền của nhà đầu tư. Tâm lý chung của nhà đầu tư là luôn trong trạng thái lo sợ giá bất động sản tụt dốc nên tới thời điểm họ phải đẩy hàng nhanh để thu hồi vốn. Điều này rất dễ thúc đẩy làn sóng giảm giá bất động sản lan rộng trong trong năm tới.

Cụ thể, VnDirect dự báo, phân khúc căn hộ tại TPHCM sẽ tiếp tục giảm giá bán sơ cấp, lượng tiêu thụ giảm trong năm 2023. Thị trường nhà liền thổ cũng tiêu thụ khiêm tốn, giá đất tại các khu vực đầu cơ cao suy giảm.

Nhóm phân tích của đơn vị này cho rằng, nguồn cung mới căn hộ tại TPHCM năm 2023 vẫn ở mức thấp khoảng 19.000-20.000 căn, giảm 10% so với cùng kỳ và khoảng 15.000 căn hộ tiêu thụ, giảm 20% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ có thể tiếp tục suy giảm xuống 80%, giảm 10 điểm % so với cùng kỳ do tâm lý người mua nhà vẫn ảm đạm trong 2023. Giá sơ cấp căn hộ các phân khúc nhiều khả năng sẽ giảm 5-10% so với cùng kỳ trong năm 2023.

Thị trường bất động sản trong xu hướng giảm giá ở một vài phân khúc. Ảnh minh họa: DNCC

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định, các đợt xả hàng, giảm giá trong năm 2022 chỉ là bước khởi đầu, năm 2023 dự kiến các khó khăn tài chính có thể trở nên nặng nề hơn và các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính mất khả năng thanh toán sẽ phải giảm giá bất động sản để tái cơ cấu danh mục. Năm 2023 có thể là giai đoạn nhiều nhà đầu tư giữ tiền mặt chủ động nắm bắt cơ hội săn hàng giá tốt.

“Đa số các tình huống giảm giá bán đến quí 4 năm nay chỉ là giảm lãi. Một số trường hợp giảm giá bán để cơ cấu dòng tiền đang thiếu hụt, có thể hoàn vốn (lỗ mất chi phí lãi vay) hoặc lỗ nhiều hơn nếu dùng đòn bẩy tài chính quá đà cũng dần phổ biến hơn. Cơ hội mua được hàng giá tốt sẽ nhiều hơn trong năm 2023 khi cuộc đua xả hàng mạnh dần, mức giảm có thể đạt đến 50% đối với những chủ tài sản tháo hàng do khó khăn tài chính “, ông Quang dự báo.

Có quan điểm tương tự với góc nhìn của ông Quang, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho rằng, thị trường đang trong xu hướng đi xuống nhưng chưa phải là đáy. Với điều kiện kinh tế vĩ mô cuối quí 4 không thuận lợi, bất động sản đứng trước những pha điều chỉnh mạnh. Vì vậy các nhà đầu tư nên cẩn trọng trước các bẫy đại hạ giá nhà đất. Nhiều khả năng thời gian tới, khi khó khăn nhiều hơn, đà giảm giá tài sản có thể sâu hơn.

“Nếu đầu tư, phải chuẩn bị nguồn lực, cơ cấu danh mục để dôi dư tiền mặt để từ nay tới cuối 2023 có thể mua bất động sản với giá giảm sâu. Phân khúc đầu tư trong chu kỳ đi xuống là quay trở về với sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Đến giữa năm 2023 mới có hy vọng thị trường tìm ra các giải pháp hồi phục và độ trễ của chính sách có thể rơi vào ở 6-12 tháng kế tiếp”, ông Chánh dự báo.

V.Dũng

TBKTSG