Nên mua chung cư đã qua sử dụng hay hàng mới?

Theo số liệu từ Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, số lượng căn hộ mới tung ra thị trường đã có nhiều biến động khác nhau qua từng năm. Năm 2018 đạt mức trên 30.000 căn và lên đến gần 40.000 vào năm 2019. Nhưng từ năm 2020, con số này giảm chỉ còn ở quanh mức 20.000 căn. Năm 2021 ghi nhận lượng nguồn cung sơ cấp ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm.

Những tháng đầu năm 2022, hầu như không có dự án mới được đưa ra thị trường mà toàn bộ nguồn cung sơ cấp đến từ giai đoạn tiếp theo của sáu dự án đã công bố. Đặc biệt, phân khúc nhà ở giá rẻ đang thiếu trầm trọng nguồn cung mới; các căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại các dự án hiện có đã được bán hết.

Về nguồn cung mới trong tương lai, Savills nhìn nhận rằng chưa có nhiều đột biến trong năm nay. Điều này có thể hiểu được vì các đơn vị bất động sản vừa trải qua một khoảng thời gian dài bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 cùng với hạn chế từ chính sách thắt chặt tín dụng đầu năm.

Ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý kinh doanh, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Quốc tế, Savills Hà Nội giải thích rằng sản phẩm mới từ chủ đầu tư thường có nhiều ưu điểm hơn đối với người mua nhà để ở.

"Người mua với nhu cầu thực vẫn luôn tìm kiếm những sản phẩm có giá thành hợp lý và chất lượng đạt yêu cầu. Những đối tượng này thường ưu tiên những căn hộ sơ cấp bởi đây là các sản phẩm mới hoàn toàn, chưa bị khấu hao qua thời gian sử dụng.

Khi lựa chọn căn hộ được chào bán lần đầu, người mua thường cũng không phải chịu nhiều áp lực về dòng tiền do được hưởng lợi từ các chính sách bán hàng của Chủ đầu tư như hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng, thanh toán theo tiến độ và các ưu đãi khác. Trong khi đó, nếu mua lại một sản phẩm thứ cấp thì hầu hết người mua sẽ phải thanh toán toàn bộ trong thời gian rất ngắn để nhận bàn giao nhà. Đây là điều kiện mà những gia đình tài chính eo hẹp khó đáp ứng được.

Ngoài ra, đối với sản phẩm thứ cấp, chủ nhà khi mua được hưởng giá thấp hơn do tính theo mặt bằng trong quá khứ nhưng khi bán lại ở thời điểm hiện tại, họ luôn cố gắng bán theo mức giá của thị trường. Do vậy, giá cả sẽ có độ chênh lệch nhất định trong khi sản phẩm thực tế đã bị khấu hao tùy mức độ. Mà tâm lý chung của nhiều người mua không sẵn sàng trả thêm đối với một sản phẩm đã qua sử dụng", ông Thêm nhận định.

Một lý do khác khiến người dân ưu tiên các sản phẩm sơ cấp là bởi các dự án mới ngày càng chú trọng hơn về hệ thống tiện ích nội và ngoại khu như siêu thị, trường học, bệnh viện, khu vui chơi, khu tập thể thao. Nhiều dự án còn tập trung xây dựng công viên cây xanh, hồ nước nhằm cải thiện chất lượng không gian sống, cũng như mang đến cảnh quan đẹp mắt cho cư dân.

Với các dự án mới, người mua có thể lựa chọn từ danh mục sản phẩm đa dạng, tận hưởng các tiện ích nội khu và ngoại khu mới hoàn thiện. Việc được tự thiết kế nội thất căn hộ phù hợp với sở thích và chi phí là một điểm cộng khi mua sản phẩm mới, thay vì chọn sản phẩm thứ cấp với nội thất có sẵn hoặc mất nhiều chi phí phát sinh để cải tạo như ý.

Có thể thấy, đối với người mua nhà ở thực thì sản phẩm sơ cấp là sự lựa chọn tối ưu. Tuy nhiên, đại diện Savills cũng lưu ý rằng các dự án cần có pháp lý rõ ràng và người mua nên đánh giá kỹ năng lực phát triển dự án của chủ đầu tư để tránh các rủi ro, vướng mắc trong quá trình bàn giao và sử dụng. Những dự án có chất lượng xây dựng và vận hành tốt sẽ luôn là sản phẩm được săn đón trong thị trường.

Ông Thêm nhận định, thời gian tới đây sẽ là quãng thời gian cần thiết để nhà phát triển và chủ đầu tư chuẩn bị về nguồn lực tài chính và đưa ra những sản phẩm có giá trị cho thị trường.