Mua bán nhà đất: Chậm, tắc do đâu?

Người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất mòn mỏi chờ 3-4 tháng mới có được sổ đỏ vì cơ quan thuế xác minh giá trị chuyển nhượng quá lâu, cơ quan thuế thì quá tải, chịu áp lực.

4 tháng mới xong

Bước chân vào nghề môi giới bất động sản gần 15 năm, anh Lê Minh Hùng (ngụ quận Tân Phú, TPHCM) nói rằng, chưa bao giờ thời gian chờ đợi đăng bộ, sang tên đổi chủ lâu như bây giờ. Theo anh Hùng, trước đây tối đa 25 ngày kể từ khi nộp hồ sơ là có sổ đỏ, 15 ngày nhận thông báo thuế và 7-10 ngày sau nhận sổ đỏ. Còn bây giờ, phải chờ mòn mỏi mà không làm xong một bộ hồ sơ. Trước Tết Nguyên đán, anh Hùng nộp 9 bộ hồ sơ xin chuyển nhượng nhà đất ở Thủ Đức. Đến nay, mới ra sổ đỏ được 2 bộ, còn 7 bị trả về vì cán bộ thuế cho rằng, bên mua và bán khai mức chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường. “Trước đây, một lô đất có giá thị trường 1 tỷ đồng, làm hợp đồng mua bán 400-500 triệu đồng cũng được thông qua. Thế nhưng, từ khi thuế siết việc khai giá giao dịch thì giới đầu tư đã bảo nhau nên khai đúng giá, nếu không sẽ bị trả hồ sơ và chờ rất lâu. Có ngày, tôi phải chờ cả buổi ở cơ quan thuế chỉ để nhận câu trả lời”, anh Hùng nói.

Tương tự, chị Lê Thị Viên (ngụ quận Bình Tân, TPHCM) đã 3 lần lên cơ quan thuế để hỏi về hồ sơ nhà đất của mình. Đã nhiều lần mua bán nhà nhưng đây là lần chị Viên chờ hồ sơ lâu nhất. “Miếng đất rộng 300m2 ở huyện Bình Chánh, tôi mua với giá 3 tỷ đồng nhưng cơ quan thuế trả hồ sơ, yêu cầu tự khai lại. Đến lần thứ 3, tôi khai đại mức giá 5,5 tỷ đồng mới được thông qua. Giá chuyển nhượng lần đầu vẫn cao hơn giá do UBND TPHCM công bố hàng trăm triệu đồng mà hồ sơ vẫn bị ngâm tới nay, yêu cầu khai thuế lại khiến cho tôi rất bức xúc”, chị Viên nói.

Khách hàng tìm hiểu dự án tại TPHCM. Ảnh: Quế Sơn

Theo thống kê, chỉ riêng trong quý I/2022, Cục Thuế TPHCM đã đề nghị điều chỉnh gần 10.900 trong tổng số hơn 48.300 hồ sơ, có nghĩa cứ 5 hồ sơ nộp lên có một bộ bị trả về để sửa giá. Số tiền thuế thu thêm được là 147 tỷ đồng, bằng 83% của cả năm 2021. Trong đó, riêng Chi cục thuế TP Thủ Đức đã trả gần 2.000 trong tổng số hơn 10.700 hồ sơ, thu thêm hơn 92 tỷ đồng.

Không chỉ ở TPHCM, tình trạng người dân bị yêu cầu khai lại giá, làm khó dễ khi chuyển nhượng bất động sản cũng diễn ra ở Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu, Đồng Nai… Ông Nguyễn Văn Thủy, Cục trưởng Cục Thuế tỉnh Long An, cho biết, từ đầu năm đến nay, các chi cục thuế trực thuộc đã trả lại và yêu cầu nâng giá đúng với thực tế giao dịch đối với hàng trăm hồ sơ nhà đất. Trong đó, có 473 hồ sơ đã được người nộp thuế tự điều chỉnh giá giao dịch phù hợp, tăng thu thuế nộp ngân sách được hơn 2,1 tỷ đồng.

Tương tự, Cục Thuế tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cũng trả lại hơn 1.200 hồ sơ chuyển nhượng bất động sản vì có dấu hiệu khai thấp hơn nhiều so với giá thực tế. Trong đó, có 155 hồ sơ kê khai, điều chỉnh bổ sung và nộp lại cơ quan thuế. Đáng chú ý, những hồ sơ nộp lại, khai lại giá trị chuyển nhượng đất tăng 2-5 lần so với khai lần đầu. Cá biệt có hồ sơ tăng đến 20 lần, như trường hợp chuyển nhượng đất tại huyện Đất Đỏ từ 500 triệu đồng khai ban đầu đã vọt lên 10 tỷ đồng. Ngoài ra, có những hồ sơ ban đầu khai 400 triệu đồng nhưng sau đó khai lại lên 3,5 tỷ đồng; khai 1,5 tỷ kê khai lại thành 9,3 tỷ đồng… Nhờ việc siết khai bất động sản hai giá, số tiền thuế thu được tăng thêm đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản là hơn 3 tỷ đồng.

Từ đầu năm đến nay, hàng ngàn bộ hồ sơ chuyển nhượng nhà đất đã bị cơ quan thuế trả lại để xác định theo giá thị trường. Ảnh: Phạm Nguyễn

Ngành thuế quá tải

Theo ông Thân Thiết Sơn, Phó chi cục Thuế TP Thủ Đức, với quy định mới của Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế, cán bộ thuế phải xác định giá phù hợp và thuyết phục người dân khai đúng nên khối lượng công việc rất lớn. Hiện tại, để tính đúng giá trị kê khai trong hợp đồng mua bán bất động sản, cơ quan thuế dựa vào 3 nguồn dữ liệu chính, gồm lịch sử giao dịch được kê khai trong thời gian gần nhất; một số hồ sơ đã kê khai và nộp tại cơ quan thuế của các bất động sản vị trí tương đồng; tra cứu giá phê duyệt của UBND TPHCM với các dự án hoặc giá đền bù thực tế của Nhà nước, giá trên các trang giao dịch...

Ông Sơn khẳng định, với hồ sơ không phải xem xét điều chỉnh giá, cơ quan này giải quyết trong 5 ngày. Tuy nhiên, nếu mức chuyển nhượng với giá thấp hơn giá giao dịch thực tế, cơ quan thuế phải gửi giấy mời người dân lên xem xét lại. Trong 15 ngày, người dân không trả lời, cơ quan thuế mới trả hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất đai đề nghị người nộp thuế bổ sung. Dù phân công 15 cán bộ chuyên xử lý hồ sơ nhà đất, Chi cục Thuế TP Thủ Đức vẫn gặp tình trạng quá tải thủ tục nhà đất ở địa bàn.

Trong khi đó, ông Thái Minh Giao, Phó Cục Thuế TPHCM, cho biết, dù thu thêm được tiền nhưng cơ quan thuế gặp khó khăn trong liên lạc người nộp thuế khiến việc giải quyết hồ sơ bị kéo dài hơn so với trước đây. Cụ thể, nhiều hồ sơ chuyển nhượng bất động sản được thực hiện thông qua đơn vị cung cấp dịch vụ với thông tin liên lạc không phải của người nộp dẫn đến chậm giải quyết, phải bổ sung hồ sơ.

Chỉ dựa vào cảm tính

Trao đổi với chúng tôi, luật sư Lê Trung Phát, Đoàn Luật sư TPHCM, cho biết, thuế thu nhập cá nhân khi mua bán bất động sản là 2% và lệ phí trước bạ là 0,5% trên giá chuyển nhượng. Ông Phát nhận định, hiện nay việc nộp thuế khi chuyển bất động sản chưa tốt, một số người ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế, làm thất thu ngân sách. Tuy nhiên, với quy định hiện hành, việc xác định giá thị trường khi mua bán nhà đất còn bất cập và có thể phát sinh tiêu cực. Nguyên nhân, việc áp giá để tính thuế khi chuyển nhượng bất động sản đang được áp dụng một cách cảm tính từ cán bộ. Cơ sở nào, khung giá nào để xác định giá chuyển nhượng người dân đang ghi trên hợp đồng thấp hơn giá trị chuyển nhượng thực tế? Trong khi đó, việc thỏa thuận giá mua giá bán là quyền của các đương sự trong quan hệ dân sự.

Để bất cập này không còn xảy ra, không tạo ra sự phiền hà cho người dân, Nhà nước cần ban hành các quy định cụ thể hơn trong việc xác định giá thị trường, cần có đơn vị đứng ra chịu trách nhiệm về việc thu thập dữ liệu giá một cách khách quan và cập nhật liên tục. Ngoài ra, cần tạo sự liên kết dữ liệu, đặc biệt là từ ngân hàng đối với các hồ sơ vay vốn để mua bất động sản.

Ông Giao khẳng định, từ giữa tháng 4, Cục Thuế TPHCM đã có văn bản gửi các chi cục thuế, nghiêm cấm các trường hợp gây khó khăn, phiền hà cho người nộp thuế như trả hồ sơ, mời người nộp thuế giải trình mà không nêu rõ lý do. Các trường hợp cơ quan thuế yêu cầu người nộp thuế giải trình phải có thư mời. Buổi làm việc cần được lập biên bản ghi nhận, kèm tài liệu chứng minh làm cơ sở pháp lý cho việc điều chỉnh thuế, kiểm soát sau (đối chiếu ngân hàng, phối hợp phòng công chứng, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai), tránh hồ sơ chậm trễ.

Tuy nhiên, lãnh đạo Cục Thuế TPHCM nhìn nhận, việc xác định chính xác giá giao dịch nhà đất trên thực tế là rất khó, trong khi khung giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Do vậy, Cục Thuế TPHCM đề xuất UBND TPHCM sớm ban hành bảng giá đất tối thiểu để áp dụng chung, giúp cán bộ dễ xác định giá cũng như thuyết phục người dân. Đồng thời, cần sớm có hướng dẫn chung để xử lý hồ sơ khai không đúng giá giao dịch thông thường.

DUY QUANG

Tiền phong