Một phân khúc bất động sản vẫn đang tăng giá

Sau một thời gian tăng trưởng nhanh, giá thuê duy trì ổn định với mức tăng rất nhẹ trên cả hai thị trường đất Khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn.

Theo báo cáo quý III/2022 của JLL, tại miền Bắc, thị trường đất khu công nghiệp không ghi nhận thêm nguồn cung mới trong quý III. Trong khi đó, sau 2 quý liên tiếp không có nguồn cung mới, thị trường nhà xưởng xây sẵn lại ghi nhận 37.364 m2 thuộc về 3 dự án mới bao gồm KTG Yên Phong 2C – Giai đoạn 1 (13.600 m2) tại Khu công nghiệp Yên Phong 2C, Bắc Ninh, U&Me Nam Cầu Kiền (7.980 m2) tại Khu công nghiệp Nam Cầu Kiền, Hải Phòng và Yên Mỹ II (15.784 m2) tại Khu công nghiệp Yên Mỹ II – giai đoạn 1, Hưng Yên.

Hai tỉnh Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục dẫn đầu nguồn cung tương lai nhờ sở hữu quỹ đất cho thuê lớn nhất. Trong quý IV/2022, khu công nghiệp Tiên Thanh tại Hải Phòng dự kiến sẽ gia nhập thị trường theo diện dự án đã được kế hoạch trước. Khu công nghiệp Gia Bình II tại Bắc Ninh cũng đã sẵn sàng khởi công xây dựng hạ tầng để thu hút đầu tư.

Tại phía Nam, nguồn cung thị trường đất khu công nghiệp giữ nguyên không đổi so với quý trước. Bình Dương và Đồng Nai vẫn dẫn đầu về nguồn cung, lần lượt chiếm 27% và 25% tổng nguồn cung thị trường.

Trong khi đó, thị trường nhà xưởng xây sẵn chứng kiến nguồn cung tăng đáng kể, đạt 511.000 m2 trong quý III, chủ yếu đến từ Đồng Nai và TP.HCM. Dự án nhà xưởng xây sẵn được phát triển bởi BWID, đóng góp lớn nhất vào nguồn cung mới của quý này, với 332.634 m2 tổng diện tích cho thuê, tất cả đều ở Đồng Nai, với tên gọi là BWID Dầu Giây và BWID Nhơn Trạch 2 Lộc Khang 1 và 2.

Những dự án đáng chú ý là dự án nhà xưởng xây sẵn hai tầng BWID Nhơn Trạch 2 Lộc Khang 1 và 2 với mô hình hỗn hợp có thể chuyển đổi công năng vừa làm nhà xưởng và nhà kho.

Trong 12 tháng tới, nguồn cung mới trên thị trường khu công nghiệp khá im ắng trong khi thị trường nhà xưởng xây sẵn sẽ sôi động hơn với nguồn cung mới đáng kể, ước tính khoảng một triệu m2 dự kiến sẽ tham gia vào thị trường.

Bên cạnh nguồn cung dồi dào, ỷ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp cũng tiếp tục duy trì ở mức cao. Tại phía Bắc, thị trường đất khu công nghiệp Bắc Ninh vẫn nằm trong top đầu các tỉnh có tỷ lệ hấp thụ ròng cao nhất khu vực nhờ lợi thế về vị trí, hạ tầng kết nối và mức độ phát triển các ngành công nghiệp. họ.

Động lực lớn nhất thúc đẩy nguồn cầu tại đây là tổ hợp Samsung, LG Displays và các chuỗi cung ứng, do đó nhu cầu phát triển thị trường Đất khu công nghiệp tại Bắc Ninh chủ yếu đến từ các doanh nghiệp điện tử.

Thị trường nhà xưởng xây sẵn trong quý III/2022 ghi nhận một số giao dịch mới. Hưng Yên đạt tỷ lệ hấp thụ ròng cao nhất với mức 18.784 m2, Bắc Ninh đạt 15.480 m2. Trong khi đó, Hải Phòng, Hải Dương và Hà Nội chỉ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ròng khiêm tốn do nguồn cung có sẵn hạn chế.

Tại phía Nam, nhu cầu bất động sản công nghiệp cũng duy trì đà tăng mạnh mẽ. Tỷ lệ lấp đầy của thị trường khu công nghiệp phía Nam trong quý III/2022 tăng nhẹ 1,3% so với quý trước, đạt 85,2% nhờ tỷ lệ hấp thụ ròng mạnh mẽ của nguồn cung mới tung ra thị trường trong nửa đầu năm 2022.

Trong khi Long An gây được nhiều chú ý trong quý trước, thì Đồng Nai được coi là điểm đến hấp dẫn nhất trong quý, với hơn 200 ha đất công nghiệp được hấp thụ. Về thị trường nhà xưởng xây sẵn, gần 229.000m2 được hấp thụ mới tại khu vực phía Nam, chủ yếu đến từ dự án Lập Thành Blue Ocean Park 3 tại TP.HCM. Nhà xưởng này là dự án 5 tầng, tọa lạc tại vị trí đắc địa thuộc Khu công nghệ cao Sài Gòn nên có mức hấp thụ tốt.

Đáng chú ý, sau một thời gian tăng trưởng nhanh, giá thuê duy trì ổn định với mức tăng rất nhẹ trên cả hai thị trường đất Khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn. Giá thuê mới của đất khu công nghiệp trong quý tăng với tốc độ chậm hơn so với giai đoạn trước, đạt 110USD/m2/chu kỳ thuê, tăng nhẹ 0,1% so với quý trước và tăng 3,7% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá chào thuê trung bình của thị trường nhà xưởng xây sẵn ở mức 4,77 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 1,5% theo quý và 3,7% theo năm.

Trong quý III/2022, giá đất khu công nghiệp tại phía Nam cũng không đổi so với quý trước ở mức 125 USD/m2/chu kỳ thuê nhưng tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê trung bình của thị trường nhà xưởng xây sẵn phía Nam tăng nhẹ nhờ giá thuê cao hơn từ nguồn cung mới chất lượng cao. Kéo theo đó là giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt mức cao mới là 4,85 USD/m2/ tháng, tăng 1% theo quý và 5,9% so với cùng kỳ năm ngoái.

Xu hướng tăng giá thuê nhà xưởng xây sẵn đặc biệt tại thị trường Long An, nơi giá thuê đã tăng lên mức 4,35 USD/m2/tháng, cao hơn 0,23% so với quý trước, do giá chào thuê cao hơn mặt bằng chung tại các dự án trong Khu công nghiệp Long Hậu 3, ở mức 6 USD/m2/tháng.

Theo dự báo của JLL Việt Nam, trong thời gian tới, thị trường nhà xưởng xây sẵn tiếp tục sôi động với ước tính khoảng 400.000 m2 sàn sẽ được bổ sung trong 12 tháng tới. Các dự án này hứa hẹn sẽ bổ sung đáng kể cho nguồn cung hạn chế hiện tại của thị trường khi nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn của các nhà sản xuất liên tục tăng cao.

Tuy nhiên, giá thuê mới của nhà xưởng xây sẵn dự kiến tiếp tục xu hướng tăng trong quý IV do nguồn cung hạn chế. Tốc độ tăng trưởng được dự báo sẽ ổn định vào năm 2023 do lượng lớn nguồn cung mới gia nhập thị trường.

Tương tự, giá đất khu công nghiệp miền Nam được dự đoán sẽ tăng với tốc độ chậm hơn do các dự án ở các tỉnh cấp 1 còn hạn chế trong khi các dự án mới ở cấp 2 được định vị với mức giá hợp lý hơn. Các dự án nhà xưởng xây sẵn mới có khả năng nằm xa khu trung tâm hơn với việc tập trung nhiều hơn vào việc phát triển các cơ sở hỗn hợp có thể chuyển đổi công năng giữa nhà máy và nhà kho, để linh hoạt điều chỉnh theo nhu cầu.

Giá thuê nhà xưởng xây sẵn dự kiến sẽ ổn định hoặc tăng nhẹ, phụ thuộc nhiều vào tình hình hoạt động của các dự án mới ở những vị trí kém hấp dẫn hơn trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh vào thị trường.