M&A nhộn nhịp khách nhưng khó chốt giao dịch

Tại hội thảo Khơi thông dòng vốn trong nước và nước ngoài cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới, ngày 07/04, nhiều chuyên gia cho biết thị trường M&A đang nóng dần lên nhưng còn nhiều rào cản khiến quá trình đàm phán kéo dài, lượng giao dịch thành công chưa đạt kỳ vọng.

Bà Dung Dương, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết thời gian qua, khách ngoại quan tâm đến thị trường Việt Nam xuất hiện các nhóm nhà đầu tư rất mới. Cụ thể, 3 tháng đầu năm, các nhóm này đến tìm hiểu thị trường bất động sản Việt Nam nhiều hơn hẳn các năm trước, trong đó, 50% là các tên tuổi mới trên thị trường. Nếu trước đây phổ biến nhà đầu tư đến từ Hong Kong, Singapore, nay còn có cả "tay chơi" mới như Nam Phi, Ả Rập.

Số lượng nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến M&A bất động sản tăng mạnh, nhưng các thương vụ mua bán thành công còn ít do gặp nhiều trở ngại. Các nhà đầu tư mới rất muốn vào thị trường nhưng không phải doanh nghiệp Việt Nam nào cũng mặn mà, nếu có cũng khó đáp ứng được điều kiện khối ngoại đưa ra.

Bà Dung Dương chia sẻ nguyên nhân là hầu hết nhà đầu tư ngoại hiện đưa ra mức lãi vay rất cao 18-20% một năm. Các chủ đầu tư Việt Nam không thể chấp nhận, mức đàm phán chỉ có thể là 13-15% nên hai bên chưa gặp nhau. Mặt khác, các chủ đầu tư trong nước gặp nhiều khó khăn, muốn huy động vốn nhưng dự án đó lại mang đi thế chấp rồi, khối ngoại lại không chấp nhận điều này. Ngoài ra, các doanh nghiệp trong nước cũng chưa sẵn sàng minh bạch dòng tiền, dẫn đến giằng co.

Các bất động sản khu trung tâm quận 1, TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Đồng tình, ông Nguyễn Công Ái, Phó tổng giám đốc Công ty KPMG Việt Nam cho rằng hai bên chưa gặp nhau chủ yếu do đối tác nước ngoài đang tiếp cận thị trường Việt Nam với tâm lý "dạo một vòng xem qua" chứ chưa vội chốt.

Ông Ái cho hay, trên thực tế, doanh nghiệp Việt Nam đã bỏ ra chi phí rất lớn cho quỹ đất, lập dự án, chạy pháp lý, nay phải bán rẻ là một quyết định khó khăn, không dễ chấp nhận. Thế nhưng, thực trạng hiện nay khối ngoại có ưu thế hơn về dòng tiền, được lựa chọn nên thường mặc cả giá thấp. Ông Ái nhìn nhận, những tháng còn lại trong năm, thị trường mua bán sáp nhập bất động sản vẫn còn vướng mắc nhiều, chỉ có thể hy vọng quý IV hoặc sang năm 2024, các thương vụ M&A mới chốt được giao dịch.

Còn ông Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, nhận định Việt Nam cần linh hoạt, vượt lên khuôn khổ pháp lý để kéo về các tay chơi lớn trên thị trường mua bán sáp nhập bất động sản. Sân chơi hiện nay khối ngoại được quyền đặt điều kiện, trong khi các điều kiện này vượt khung quy định của Việt Nam cũng là nguyên nhân khiến các giao dịch chưa chốt được.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài Bộ Kế hoạch & Đầu tư xác nhận vốn FDI bất động sản có tăng lên và vài nhịp giảm xuống, nhưng nhìn chung chưa tương xứng với tiềm năng của thị trường. Tổng kết quá trình thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản hai thập kỷ qua cho thấy có xu hướng tăng trưởng rất rõ rệt. Giai đoạn dịch có giảm xuống nhẹ, tuy nhiên, đến năm ngoái, thu hút FDI trong lĩnh vực bất động sản dần hồi phục, tăng 26%.

Dẫu vậy, ông Tuấn nhìn nhận hiện còn nhiều rào cản khiến M&A bất động sản chưa thể bứt phá nhanh. Đó là hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản chưa đồng bộ, chưa rõ ràng và còn phức tạp, sửa đổi không kịp thời. Thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đặc biệt là đất đai rất phức tạp, dẫn đến việc thực hiện dự án đầu tư bị kéo dài. Công tác quy hoạch còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, nhất là tại những khu đô thị mới. Tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ.

Ông cho rằng để thúc đẩy dòng vốn ngoại vào bất động sản cần giải pháp tổng thể . Chẳng hạn như rà soát, hoàn thiện các quy định pháp lý về thị trường bất động sản, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh hấp dẫn, cạnh tranh, thông thoáng, kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về chính sách để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư.

Cũng theo ông, Việt Nam cần điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, đáp ứng nhu cầu dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển thị trường bất động sản. Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng, giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản.

Về quy hoạch, cần nâng cao chất lượng để đảm bảo phân bố hợp lý, tương ứng với sự phát triển của cơ sở hạ tầng, tạo nền tảng cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

Điểm quan trọng cần lưu ý, theo ông là tận dụng các kênh ngoại giao để thu hút khối ngoại nhưng phải chủ động chọn lọc, hướng đến các nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, có trách nhiệm đối với môi trường, xã hội trong quá trình đầu tư tại Việt Nam.