Làm thế nào để nền kinh tế bớt phụ thuộc vào bất động sản?

Đây là một câu hỏi cực kỳ khó vì ước muốn của người dân, đặc biệt là người Á Đông trong cuộc đời phải sở hữu cho mình ít nhất 1 căn nhà đã ăn sâu vào văn hóa suốt hàng nghìn năm nay. Và khi tỷ lệ người dân chưa có nhà ở, đặc biệt là ở các thành thị lớn rất cao thì cơn sốt về bất động sản khó mà chấm dứt được trong tương lai.

Qua các thời kỳ, bất động sản được nhiều người xem như là kênh đầu tư có mức độ rủi ro thấp nhất nhưng lại có khả năng sinh lời dường như cao nhất trong các kênh đầu tư, chỉ có thể tăng hay đóng băng, ít khi nào có sự giảm giá mạnh, vì quan điểm đất không thể sinh thêm trong khi dân số thì ngày càng tăng. Bên cạnh đó, trong suốt hơn 10 năm nay, việc khan hiếm nguồn cung bất động sản ở các thành phố lớn như TPHCM và Hà Nội càng làm cho cầu vượt cung và xảy ra tình trạng giá nhà đất tăng phi mã, khiến người dân khó có thể mua được nhà.

Ở các quốc gia phương Tây, đặc biệt là các nước đã có sự ổn định và có tỷ lệ nhập cư thấp thì việc sở hữu bất động sản không thực sự quan trọng, vì họ sẽ cân nhắc việc thuê một bất động sản hay là vay mua bất động sản cái nào sẽ lợi hơn, chứ không bất chấp bằng mọi giá phải mua. Điều này giúp cho giá bất động sản tương đối phù hợp với người dân cũng như hạn chế tối đa tình trạng đầu cơ bất động sản ở các nước này. Vì nếu giá lên quá cao thì họ sẽ chọn đi thuê chứ không mua.

Sự dịch chuyển có lộ trình là bước đi phù hợp để đảm bảo tính ổn định cho toàn nền kinh tế, cũng như bất động sản mà vẫn phát huy được vai trò trong việc xã hội hóa nhà ở cho người dân và phát triển các bộ mặt về cơ sở hạ tầng cho đất nước.

Chính vì thế, để nền kinh tế bớt phụ thuộc vào bất động sản thì chúng ta cần có các chính sách để hạn chế dòng tiền đầu cơ vào ngành này, vì hiện nay khi mọi người kinh doanh hay làm ăn có lãi thì lại dùng số tiền đó để mà mua đất động sản chứ không dùng để tiếp tục tái đầu tư cho nền kinh tế. Và một nền kinh tế như vậy sẽ khó mà phát triển được các ngành công nghiệp mũi nhọn cũng như tiến lên nền kinh tế tri thức. Chúng ta cũng sẽ khó để có những ngành công nghiệp, dịch vụ hay các công ty đa quốc gia trong các lĩnh vực sản xuất, tiêu dùng có thể vươn ra thế giới, khi mọi nguồn vốn của nền kinh tế đã và đang tập trung cho bất động sản.

Việc hạn chế dòng tiền thì các giải pháp được đề xuất trong thời gian qua là hợp lý, chẳng hạn sửa đổi luật đất đai để hạn chế việc đầu cơ và nên có các chính sách để đánh thuế nhà đất, không phải chỉ là căn nhà thứ hai mà là thuế nhà đất chung như các nước phát triển. Ở Mỹ, mức thuế dao động tùy các bang từ 5% đến 10% giá trị của căn nhà. Tuy nhiên yếu tố văn hóa sẽ có tác động chi phối rất lớn, bằng chứng là nhiều người châu Á ở Mỹ cũng vẫn có xu hướng thích mua nhà hơn là đi thuê, nên họ cũng sẵn sàng bỏ chi phí cao để có thể sở hữu cho mình một căn nhà. Do đó việc đánh thuế có thể làm giảm giá nhà và hạn chế tình trạng đầu cơ nhưng cũng sẽ tác động đến giá thuê nhà, vì tiền thuế sẽ được cộng dồn vào tiền thuê. Chúng ta nên cân nhắc để có được mức thuế cho phù hợp với điều kiện và văn hóa ở Việt Nam.

Ngoài ra, chính sách nhà ở xã hội là một yếu tố sẽ có tác động lớn đến nền kinh tế, một khi tất cả người dân đã có nhà với chi phí thấp thì việc phải chạy đua mua nhà bằng mọi giá sẽ không còn. Còn các bất động sản cao cấp, nơi dòng tiền đầu cơ đổ vào nhiều nhất thì nên có những biện pháp để hạn chế dòng tiền đầu cơ như hạn chế cho vay hay giảm tỷ lệ cho vay đối với các tài sản này khi phát hiện dấu hiệu của bong bóng hay tình trạng đầu cơ quá mức.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần nhất quán về chính sách đối với dòng vốn chảy vào bất động sản, tránh tình trạng có lúc thì mở quá mức để dòng vốn chảy vào nhiều gây ra bong bóng bất động sản, sau đó khi thấy rủi ro cao thì lại siết chặt đột ngột làm cả người dân lẫn doanh nghiệp không kịp trở tay. Việc này sẽ dẫn đến các cú sốc không đáng có cho nền kinh tế và gây thiệt hại không chỉ cho doanh nghiệp bất động sản, người dân mà còn cho cả nền kinh tế.

Tuy nhiên, đó chỉ là những giải pháp cần nhưng chưa đủ, vì thực tế hiện nay một lượng vốn rất lớn đang bị chôn ở các dự án bất động sản, nếu không vực dậy được dòng vốn này và khơi thông thanh khoản của thị trường thì sẽ rất khó để có thể dịch chuyển nguồn vốn này sang các kênh khác của nền kinh tế, đồng thời cũng là nguyên nhân trực tiếp đến việc ách tắc vốn của toàn nền kinh tế và tác động đến tăng trưởng. Do đó, việc khơi thông nguồn vốn bất động sản là điều bắt buộc và sau đó là phải nắn dòng vốn từ bất động sản để chảy sang các kênh khác trong nền kinh tế.

Ảnh minh họa

Chính phủ cũng cần đặt ra mục tiêu giảm sự phụ thuộc vào bất động sản, có lộ trình cụ thể để người dân và doanh nghiệp nắm bắt và có các động thái phù hợp. Lưu ý là giảm sự phụ thuộc vào bất động sản, dành vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh thực là cần thiết nhưng cũng không nên nóng vội, chủ quan duy ý chí thì sẽ gây ra những hậu quả khôn lường cho nền kinh tế. Sự dịch chuyển cần có lộ trình và bước đi phù hợp để đảm bảo tính ổn định cho toàn nền kinh tế, cũng như bất động sản vẫn phát huy được vai trò trong việc xã hội hóa nhà ở cho người dân và phát triển bộ mặt về cơ sở hạ tầng cho đất nước.

Để nền kinh tế phát triển theo hướng bớt phụ thuộc vào thị trường bất động sản, cần có các chính sách hỗ trợ vốn, hỗ trợ lãi suất cho các doanh nghiệp kinh doanh, sản xuất, đặc biệt là các doanh nghiệp đổi mới sáng tạo, khởi nghiệp. Trong đó, trọng tâm cần dịch chuyển vốn sang nền kinh tế số, hỗ trợ tối đa các công ty công nghệ để hướng tới đưa Việt Nam trở thành một nền kinh tế số trong tương lai theo chiến lược phát triển của Chính phủ đến năm 2050.

Ngoài ra, cũng cần xây dựng các cơ sở hạ tầng cho việc số hóa nền kinh tế, như phát triển phần cứng, phần mềm, mạng máy tính, cũng như xây dựng một hệ sinh thái kinh tế số đồng bộ để là nơi sinh sôi và phát triển mạnh mẽ của các công ty khởi nghiệp số. Cũng như hỗ trợ về vốn cho quá trình chuyển đổi số ở các doanh nghiệp hiện nay. Bên cạnh đó, theo định hướng phát triển kinh tế theo hướng bền vững và giảm khí thải CO2, chúng ta cũng cần có các chính sách để xây dựng nền kinh tế xanh, thân thiện với môi trường…

TS. Nguyễn Hữu Huân - Giảng viên Trường đại học Kinh tế TPHCM