Làm sao để tránh chôn vốn ở đất nền?

Phân khúc đất nền dự án trong nhiều năm trở lại đây đã phát triển rất mạnh và có thể nói là kênh đầu tư có sức hút lớn trên thị trường bất động sản (BĐS).

Vietstock LIVE: Giải pháp nào cho nhà đầu tư “kẹt” vốn trong bất động sản?

Với số vốn nhỏ quanh 1 - 2 tỷ đồng thì đây là một trong những kênh đầu tư phù hợp và thu hút rất đông nhà đầu tư ít vốn như các gia đình trẻ hay các gia đình trung lưu không có nhiều kinh nghiệm đầu tư BĐS. Về cơ bản, nếu như thu hút và tạo được môi trường dân sinh trong vài năm đầu với hạ tầng và quy hoạch đồng bộ thì đây là một kênh sinh lời khá tốt cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hóa của Việt Nam vẫn chỉ quanh 40%, trong khi có hàng trăm dự án lớn nhỏ mọc lên hàng năm trên 63 tỉnh thành thì rõ ràng tốc độ giãn dân và tiện ích xung quanh bám theo không thể kịp. Hệ quả là số lượng dự án thành công sẽ ít hơn các dự án trở thành khu dân cư bỏ hoang, bãi chăn thả gia súc trong nhiều năm. Nếu rơi vào các tình huống này, thanh khoản là điều vô cùng khó khăn cho nhà đầu tư. Vì giá bán của chủ đầu tư ban đầu luôn cao hơn giá đất dân sinh xung quanh từ 20 - 50% (tùy dự án) nên rất nhiều nhà đầu tư sau 3 - 5 năm nhận sổ sẽ chỉ có thể bán hòa để thu hồi vốn.

Ngoài ra, cần lưu ý điểm đặc thù đối với phân khúc đất nền. Đây là nhóm sẽ luôn chịu ảnh hưởng nhiều nhất khi thị trường bắt đầu suy thoái và giảm thanh khoản. Các số liệu thống kê chỉ ra ở nhóm này, lượng tiêu thụ sẽ giảm từ 50 - 70%. Nếu có sử dụng đòn bẩy trong những thời điểm như thế này, áp lực tài chính sẽ buộc nhà đầu tư không có kế hoạch tài chính từ trước phải cân nhắc cắt lỗ khá sâu.

Xét về khía cạnh đầu tư, thật ra nhà đầu tư thường bị hấp dẫn bởi các chiêu khuyến mãi của bên bán mà mất đi sự sáng suốt khi xem xét vùng giá. Nếu kiểm tra kỹ vùng giá của các khu vực dân sinh hiện hữu xung quanh 1 - 3km, có thể dễ dàng thấy giá trị BĐS thường rẻ hơn 20 - 30% với các yếu tố liên quan không thua kém là mấy như hạ tầng và tiện ích, nhưng độ an toàn cao hơn rất nhiều.

Vậy nên, nếu bạn tin tưởng khu vực này sẽ có những sự thay đổi mạnh mẽ về hạ tầng và BĐS sẽ tăng giá mạnh nhưng lại không quá hiểu biết sâu và nhiều kinh nghiệm trên thị trường BĐS thì có thể cân nhắc thêm ba yếu tố.

Thứ nhất, tìm hiểu thêm về BĐS dân sinh hiện hữu trong bán kính 1 - 3km, nơi đã có cư dân sinh sống với hạ tầng và sổ đỏ pháp lý rõ ràng . So về dư địa tăng trưởng, nếu bạn nghĩ dự án bạn quan tâm sẽ tăng giá đột biến thì 99% các BĐS dân sinh liền kề sẽ tăng với tỷ lệ không hề thua kém. Vì BĐS có cơ chế điều chỉnh rất nhạy theo thông tin và có tính tương quan tốt.

Điểm chính ở đây là ngoài việc pháp lý đảm bảo (vì các dự án dân sinh có thể còn bị sai pháp lý, chậm pháp lý…) thì thanh khoản tức thời gian bán và thu hồi lại tiền mặt sẽ nhanh hơn so với dự án khác rất nhiều. Quan trọng hơn nữa là trong giai đoạn khủng hoảng hiện nay, nếu dự án cắt lỗ 20 - 30% cũng không có người mua thì BĐS dân sinh chỉ cần 5 - 10% là đủ để hút lực cầu quan tâm, bởi đối tượng người mua không chỉ có dân đầu tư mà còn cả người có nhu cầu ở thật. Điều này cũng đúng với các phân khúc BĐS cao cấp như biệt thự, nhà phố liền kề, shophouse… Hiện nay, đây cũng là phân khúc nhiều khách hàng lướt sóng ban đầu đang chấp nhận giảm 20 - 40% trên số tiền đã thanh toán theo tiến độ để thu hồi vốn với mục đích không phải thanh toán hoặc nhận nợ vay cho phần còn lại nhưng cũng không thể thoát hàng.

Thứ hai, tối đa 20% cho BĐS hình thành trong tương lai (trừ căn hộ đã bàn giao nhưng chưa có sổ vì đây là nhu cầu thật) . Theo nghiên cứu và khảo sát từ 500 khách hàng của FIDT, phần lớn tài sản của người trung lưu Việt Nam là BĐS (chiếm từ 70 - 80% tài sản của người trung lưu trên 30 tuổi). Với tính thanh khoản vốn đã thấp và giá trị tài sản lớn, việc một cá nhân dồn quá nhiều tiền vào loại hình thu hút dòng vốn đầu tư và đầu cơ để lướt sóng hơn là nhu cầu ở thật như đất nền sẽ tạo ra nhiều rủi ro, khó khăn khi thị trường mất thanh khoản.

Nhà phố liền kề hay shophouse cũng là phân khúc dễ ngốn phần vốn lớn của nhà đầu tư cá nhân hơn cả đất nền. Nhiều nhà đầu tư thường muốn lướt sóng phân khúc này, ban đầu nghĩ là số tiền nhỏ nhưng khi không kịp bán ra thì phải gánh phần thanh toán tiếp theo. Thông thường các hợp đồng hiện nay từ chủ đầu tư, nếu không thể thanh toán tiếp tục, người mua sẽ mất cọc, chịu phạt thêm 8% và lãi thanh toán chậm. Năm 2023 đã và đang chứng kiến nhiều bài học đau xót cho rất nhiều người lướt cọc phân khúc cao cấp này.

Thứ ba, nếu là đất nền thì phải mua từ chủ đầu tư có uy tín tại khu vực đó . Thường thì tại mỗi tỉnh sẽ có những chủ đầu tư lớn hoặc tầm trung chuyên về phát triển dự án tại khu vực đó trong một thời gian dài. Hãy chắc chắn là bạn đã tìm hiểu về tiến độ ra sổ của chủ đầu tư và tỷ lệ thành công của các dự án trước đó. Riêng với đất nền, hãy né các chủ đầu tư nhỏ hay chỉ mới làm 1 - 2 dự án; còn chuyện kiểm tra pháp lý để tránh dự án ma kiểu Alibaba là điều bắt buộc khi tham gia loại hình này. Bạn có thể đến văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện để kiểm tra pháp lý của dự án hoặc tìm hiểu dự án có ngân hàng tài trợ.

ThS. Ngô Thành Huấn – Giám đốc Khối tài chính cá nhân CTCP FIDT