Kiến nghị cho phép chuyển giao quỹ đất 20% xây nhà ở xã hội

Mới đây, Bộ Xây dựng nhận được kiến nghị của Đoàn đại biểu Quốc hội Tp.HCM cho phép chủ đầu tư được chuyển giao quỹ đất hoặc quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% xây NƠXH.

Cụ thể, cử tri kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP) để đảm bảo phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH, trên cơ sở gần như khôi phục lại một số nội dung của Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (trước khi được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP) như sau:

"Điều 5. Quỹ đất để phát triển NƠXH đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị:

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH, hoặc phải dành 20% quỹ nhà ở của dự án để làm NƠXH. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng NƠXH bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng NƠXH thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có dự án.

Trường hợp thực hiện hoán đổi số lượng NƠXH tương đương tính theo căn hộ, hoặc diện tích sàn xây dựng căn hộ, theo hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm tùy theo từng khu vực do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và theo công thức tính số lượng căn hộ (hoặc diện tích sàn xây dựng) căn hộ NƠXH sau hoán đổi tương đương số lượng căn hộ (hoặc diện tích sàn xây dựng) hoán đổi nhân hệ số điều chỉnh giá đất của khu vực sau hoán đổi chia hệ số điều chỉnh giá đất của khu vực trước hoán đổi."

Trả lời kiến nghị trên, Bộ Xây dựng cho biết thời gian qua Bộ đã nghiên cứu, phân tích, đánh giá một số tồn tại, bất cập trong việc thực hiện các chính sách phát triển NƠXH, trong đó có quy định về việc dành quỹ đất 20% để phát triển NƠXH theo Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, làm cơ sở nghiên cứu, xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, nhằm khắc phục một số bất cập, tồn tại này.

Tuy nhiên, bên cạnh những tồn tại, vướng mắc trong quy định đã được sửa đổi, bổ sung trong Nghị định thuộc phạm vi thẩm quyền của Chính phủ thì còn có những nội dung tồn tại, vướng mắc thuộc thẩm quyền của Quốc hội và cần được sửa đổi trong Luật Nhà ở năm 2014.

Trong văn bản gửi tới Bộ Xây dựng góp ý một số quy định của Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM (HoREA) chỉ ra những điểm bất hợp lý của quy định trên.

Đại diện HoREA cho rằng, nếu cho phép doanh nghiệp "chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%", Nhà nước sẽ có nhiều NƠXH hơn ở vị trí khác với mức giá vừa túi tiền cho người dân có thu nhập thấp.

Trước đó, nhiều doanh nghiệp BĐS cùng đồng tình quan điểm, khi bày tỏ, việc quy định bắt buộc dành quỹ đất 20% xây NƠXH trong dự án thương mại đang trở thành "vòng kim cô" của doanh nghiệp. Điều này khiến kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm hiệu quả đầu tư và khó khăn trong việc cung cấp các dịch vụ, tiện ích...Chưa kể, ở một dự án dự án quy mô lớn, chủ đầu tư sẽ lựa chọn phát triển dự án từ trung cấp đến cao cấp, nên việc xây NƠXH chung trong dự án sẽ dẫn đến nhiều bất cập, trong đó có những bất cập như người thu nhập thấp sẽ không kham nổi chi phí sinh hoạt, hay nguy cơ phát sinh tiêu cực…

Theo đó, nhiều doanh nghiệp BĐS đều có chung mong muốn là thay vì bắt buộc các dự án phải dành 20% quỹ đất trong chính dự án đó để xây NƠXH, có thể linh hoạt cho chủ đầu tư chuyển phần đất dành để xây NƠXH ấy sang một dự án khác phù hợp với quy hoạch chung, có tính chất tương đối tương đồng với đối tượng được mua NƠXH, hoặc có điều kiện phù hợp với đối tượng mua NƠXH.

Điều này còn giúp công tác quản lý Nhà nước trở nên dễ dàng hơn, chủ đầu tư cũng quản lý, vận hành dự án tốt hơn.

Mới đây, Sở Xây dựng Tp.HCM cũng đề xuất Bộ Xây dựng cho UBND TP được quyết định hình thức thực hiện nghĩa vụ NƠXH cho các dự án nhà ở thương mại từ 2 ha đến 10 ha. Theo đó, chủ đầu tư có thể thực hiện nghĩa vụ NƠXH bằng tiền tương đương giá trị 20% đất của dự án, có thể xây dựng NƠXH trên 20% đất dự án hoặc có thể bàn giao quỹ nhà tương đương giá trị quỹ đất 20%.