Khủng hoảng bất động sản, nhìn từ Nhật Bản đến Trung Quốc

Từ năm 1991-2001, Nhật Bản trải qua thời kỳ trì trệ kinh tế và giảm phát giá cả, được gọi là “Thập kỷ mất mát”, với tăng trưởng hàng năm ở mức xấp xỉ chỉ 1%, thấp hơn nhiều so với các quốc gia công nghiệp hóa khác. Điều này đã dẫn đến khủng hoảng nhà đất ở Nhật Bản, khi giá bất động sản (BĐS) bình quân giảm tới 3,7%/năm từ 1996-2006.

Bất động sản chiếm khoảng 25% GDP của Trung Quốc, nên khi khủng hoảng đã có ảnh hưởng sâu rộng đến toàn bộ nền kinh tế.

Trung Quốc hiện nay cũng có nhiều dấu hiệu rơi vào một cuộc khủng hoảng tương tự, và hiện nay Việt Nam đang "nối gót".

Bài học từ Nhật Bản

Vào thời kỳ đỉnh cao của thị trường vào năm 1991, tất cả đất đai ở Nhật Bản, dù có diện tích chỉ bằng bang California của Mỹ, nhưng có trị giá khoảng 18.000 tỷ USD , gần gấp 4 lần giá trị của tất cả nhà đất trên toàn nước Mỹ vào thời điểm đó.

Để kiềm chế sức nóng thị trường, NHTW Nhật Bản đã tăng mạnh lãi suất. Điều này đã dẫn đến sự sụp đổ của cả chứng khoán và BĐS. Cả hai thị trường đều lao dốc khi các nhà đầu tư bán cổ phiếu để bù lỗ cho thị trường đất đai và ngược lại, khiến giá lao dốc xuống đáy 14 năm.

Tính đến năm 2005, giá đất đai ở Nhật Bản có giá trị thấp hơn một nửa so với mức cao nhất năm 1991, trong khi đất đai ở Mỹ đã tăng gấp 3 lần về giá trị, lên khoảng 17.000 tỷ USD .

Chủ nhà là một trong những nạn nhân lớn nhất của “bong bóng” BĐS Nhật Bản. Tại 6 thành phố lớn nhất của Nhật Bản, giá nhà ở đã giảm 64% từ năm 1991-2004.

Theo đó hàng triệu người mua nhà đã thua lỗ đáng kể, và về sau họ chia sẻ kinh nghiệm xương máu của mình: một là tránh xa những cám dỗ xuất hiện trong thị trường BĐS “nóng”, đặc biệt là việc sử dụng các khoản vay rủi ro để vay vượt quá khả năng của mình; hai là tránh các tài sản có thể khó bán khi thị trường nguội đi.

Các nhà kinh tế cho rằng, Nhật Bản cũng chứa đựng những bài học cho các nhà hoạch định chính sách. Đầu tiên, niềm tin rằng giá nhà sẽ tiếp tục tăng mãi mãi là không đúng. Khi đó, có rất nhiều người mua nhà Nhật Bản đã vay nợ quá mức để mua nhà đất, vì tin rằng giá nhà đất chỉ có tăng chứ không thể giảm.

GS. Yukio Noguchi của Đại học Waseda cho biết, vào những năm 1980, sự "điên cuồng" ở Nhật Bản đã đạt mức cực đoan đến mức các công ty cố gắng trả giá cao hơn, ngay cả đối với những mảnh đất ít hoặc không sử dụng.

Vào lúc cao điểm, một mảnh đất rộng 3m2 ở một góc của khu mua sắm Ginza, Tokyo được bán với giá 600.000 USD , mặc dù nó quá nhỏ để xây dựng. Những mảnh đất chỉ lớn hơn một chút đã sinh ra những cấu trúc kỳ lạ được gọi là tòa nhà bút chì: cao, mỏng, thường chỉ có một phòng nhỏ trên mỗi tầng.

Khi giá BĐS giảm ở Nhật Bản, nhiều người rơi vào cảnh phá sản, đặc biệt là những người bị mất việc làm hoặc bị giảm lương do sự sụp đổ của giá BĐS, đã góp phần gây ra một cuộc suy thoái cho toàn bộ nền kinh tế.

Theo dữ liệu của Tòa án Tối cao Nhật Bản, từ năm 1994-2003, số vụ phá sản cá nhân đã tăng gấp 6 lần, lên mức cao kỷ lục 242.357. Thậm chí nhiều người trong số những người tránh được sự sụp đổ về tài chính, cũng thấy mình bị bỏ rơi trong những ngôi nhà mà họ không bao giờ có ý định làm nơi ở cả đời.

Vào những năm 1980, giá đất đã tăng cao đến mức những nơi duy nhất họ có thể mua được là những nơi xa trung tâm Tokyo. Và nhiều người lâm vào cảnh nợ nần chồng chất để mua những ngôi nhà nhỏ hoặc được xây dựng tồi tàn, cách văn phòng của họ tới 2 giờ đi xe.

Trong nhiều năm sau khi bong bóng BĐS vỡ, Chính phủ Nhật Bản đã cố gắng hồi sinh thị trường và các bộ phận khác của nền kinh tế bằng các dự án công trình công cộng đắt đỏ, nhưng chúng được lên kế hoạch kém đến mức chỉ làm tăng nợ quốc gia.

Mãi đến cuối những năm 1990, chính phủ mới thử áp dụng một chiến thuật khởi động nền kinh tế, Tokyo bắt đầu nới lỏng các hạn chế đối với ngành tài chính.

Mặc dù phần lớn nỗ lực này nhằm mục đích phục hồi ngành ngân hàng, nhưng nó cũng cho phép các nhà đầu tư tạo quỹ tín thác đầu tư BĐS, về cơ bản là các quỹ tương hỗ đầu tư vào BĐS thương mại.

Vài năm sau, chính phủ cũng nới lỏng các quy tắc xây dựng, chẳng hạn như giới hạn chiều cao và cắt giảm thời gian phê duyệt giấy phép xây dựng. Các nhà kinh tế và giám đốc điều hành BĐS tin rằng những thay đổi này đã mang dòng tiền mới vào thị trường, và làm cho việc tái phát triển trở nên dễ dàng hơn.

Trung Quốc lặp lại "vết xe đổ"?

Một số nhà phân tích của Citigroup gần đây cảnh báo, Trung Quốc hiện đang rơi vào tình trạng rất giống với Nhật Bản trong thời kỳ “hậu bong bóng” BĐS.

Đầu tiên đó là về nhân khẩu học. Nhóm dân số trong độ tuổi từ 35-54 của Trung Quốc hiện cũng đang giảm giống như Nhật Bản trong những năm 1990.

Thứ hai, vốn đầu tư của cả Trung Quốc và Nhật Bản đều chiếm tỷ lệ lớn trong GDP. Theo Ngân hàng Thế giới (WB), từ năm 2010-2020, tổng vốn đầu tư trong nước đóng góp trung bình 43% tăng trưởng GDP của Trung Quốc. Trong khi đó, tổng vốn đầu tư của Nhật Bản chiếm khoảng 36% tăng trưởng của GDP khi “bong bóng” vỡ vào năm 1990.

Thứ ba, động lực tăng trưởng của cả hai quốc gia đều được thúc đẩy bởi nguồn tài chính gián tiếp của các ngân hàng thương mại. Trung Quốc nhiều năm qua đã phát triển một hệ thống tài chính chủ yếu phụ thuộc vào tài chính gián tiếp.

Ngoài các công cụ sẵn có của NHTW, Bắc Kinh còn chỉ đạo các hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại thông qua một loạt cơ chế. Tính đến năm 2021, 41% tổng tài sản trong hệ thống ngân hàng của Trung Quốc được tính bằng các khoản cho vay và tín dụng liên quan đến tài sản.

Tại Nhật Bản, “bong bóng” nhà đất đã bùng nổ nhanh chóng sau khi Tokyo nới lỏng các chính sách tài chính-tiền tệ, khiến việc cho vay và đầu tư vào cổ phiếu hoặc BĐS có thể kiếm lợi hơn nhiều so với vận hành một doanh nghiệp.

Những điểm tương đồng khác bao gồm việc cả Trung Quốc hiện nay và Nhật Bản khi trước, đều có sự tồn tại của một thị trường ngân hàng ngầm rộng lớn, không bị kiểm soát nghiêm ngặt, vượt qua các giới hạn cho vay do nhà nước áp đặt và các hạn chế khác.

Ngoài ra, cả Nhật Bản trước đây và Trung Quốc hiện nay đều có những bất đồng trong quan hệ thương mại với Mỹ. Vào những năm 1980, Mỹ-Nhật cũng đã có một cuộc chiến thương mại toàn diện với nhau, do những xung đột về công nghệ, sở hữu trí tuệ và an ninh.

Điều này hiện cũng đang diễn ra trong mối quan hệ Mỹ - Trung.

Văn Cường

SGĐTTC