Không bán được, giá bất động sản vẫn găm giá

Theo một môi giới trong ngành, thị trường BĐS chững vài tháng qua nhưng rất ít trường hợp NĐT chịu ra hàng lỗ hay bán dưới giá vốn, nhất là phân khúc đất nền, nhà phố. Đây cũng được xem là hiện tượng khá lạ của thị trường, nhất là khi giao dịch gần như "đứng hình" mấy tháng qua.

Ghi nhận cho thấy, nhiều nhà đầu tư rao bán BĐS bao gồm đất thổ cư, đất vườn, nhà phố tại khu vực tỉnh lận cận Tp.HCM nhưng thanh khoản chậm. Tuy vậy, sau khoảng thời gian rao bán chưa được, mức giá vẫn chiều hướng đi lên. Thậm chí, nhiều NĐT quyết định để đó để chờ giá "bật tăng" vào cuối năm nay mới chốt lời, đúng kiểu: bán không được để đó, giá vẫn lên mặt bằng mới.

Dù đang kẹt tiền để lo việc, anh Q (ngụ Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) vẫn không cắt lỗ mảnh đất vườn tại Đồng Nai. Rao bán 2 tháng này nhưng chưa có người hỏi, anh Q quyết định để đó để tăng giá "thêm một nấc" vào cuối năm rồi bán ra. "Nếu không bán được lúc này, cuối năm giá sẽ khác", anh Q chia sẻ.

Tìm hiểu được biết, nhiều BĐS rao bán thời điểm tháng 5/2022 nhưng bị chậm thanh khoản do thị trường ảnh hưởng từ chính sách siết tín dụng. Hiện, nhiều NĐT dù vẫn còn giữ hàng (chưa bán ra được), nhưng đã cùng nhau nâng mặt bằng mới tại khu vực. Theo một môi giới chuyên đất vườn, đất nông nghiệp tại khu vực Đồng Nai, có khá nhiều sản phẩm bị "đọng lại", nhưng hiện mức giá chào bán đã thay đổi so với thời điểm tháng 5/2022. "Không phải một nhà đầu tư thay đổi mà cả khu vực đều thiết lập mặt bằng mới", môi giới này cho hay.

Thực tế cho thấy, ngay thời điểm dịch Covid-19 diễn ra vào giữa năm 2021, giá BĐS vẫn không có dấu hiệu hạ nhiệt, thì theo các NĐT lâu năm, sức chịu đựng của thị trường giữa năm 2022 không đáng kể so với cùng kì năm trước. Dĩ nhiên, ở giai đoạn nào cũng có những NĐT chịu áp lực tài chính mà bán gấp, bán dưới giá vốn hoặc dưới giá kì vọng. Nhưng điều này không đại diện cho toàn thị trường mà là cá nhân riêng lẻ. Chưa kể, việc tín dụng đã mới đây đã được "nới" ra cũng đang tạo tâm lý lạc quan cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, theo ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư kì cựu tại Tp.HCM, việc nới room tín dụng của hệ thống ngân hàng mới đây là thông tin tích cực cho thị trường BĐS nhưng vốn được "mở thêm" này không phải chỉ dành cho BĐS. Bản thân một phần nguồn tiền "hướng" về thị trường BĐS cũng "không dành cho tất cả mọi người".

Ảnh minh hoạ

"Với những người vay vốn mua đất để đầu cơ, để phân lô bán nền, mua đất nông nghiệp khắp nơi, lướt sóng mua bán sang tay ngắn hạn, đã và sẽ gặp khó khăn khi cần vay ngân hàng để mua vào quỹ đất lớn dù room tín dụng đã được nới. Đồng thời, họ cũng gặp khó khăn hơn khi cần ra hàng, vì người mua lại các lô đất nhỏ đã được phân cũng khó vay ngân hàng tương tự. Qua đó, thị trường đầu tư đất nền sẽ lành mạnh và ổn định hơn. Những nhà đầu tư đất nền bắt buộc phải sử dụng tiền nhàn rỗi (hoặc vốn vay bằng đường khác nhưng với tỉ trọng nhỏ hơn nhiều), và đầu tư trong trung - dài hạn (5-10 năm) chứ không thể lướt sóng ngắn hạn đẩy giá lên liên tục như 3 năm qua", ông Kiên chia sẻ.

Thời gian qua, dù thị trường biến động, thanh khoản sụt giảm nhưng nghịch lý là giá BĐS vẫn neo cao. Ở một số khu vực, giá tiếp tục lên một bằng mới. Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, lý do khiến giá liên tục leo cao là nguồn cung trên thị trường trong thời gian qua rất hạn chế. Có những dự án tăng giá nằm ngoài khả năng chi trả của nhiều người dân.

Theo vị chuyên gia này, trong thời gian sắp tới, nguồn cung trên thị trường sẽ bị hạn chế, giá bất động sản ở các phân khúc tiếp tục xu hướng gia tăng.

Cùng quan điểm, nhiều chuyên giá cho biết giá BĐS chưa có dấu hiệu giảm nhiệt mặc dù thanh khoản sụt giảm trong các tháng vừa qua. Vị chuyên gia này cho hay, mặt bằng giá bán BĐS có sự "trái chiều" ở 2 thị trường sơ cấp và thứ cấp. Đối với thị trường sơ cấp giá bán khó có thể giảm, ở một số dự án, khu vực giá bán sơ cấp có thể tăng. Về nguyên nhân có thể kể đến như: chi phí đầu vào tăng chưa có dấu hiệu giảm (chi phí nguyên vật liệu, giá đất đầu vào, giá nhân công, chi phí lãi vay,…). Trong khi đó, thị trường thứ cấp thị trường phân hóa cục bộ, thị trường có sự giảm giá ở một số dự án ở một nhóm khách hàng có sử dụng đòn bẩy tài chính bị áp lực về lãi vay trong khi dòng thu nhập bị giảm do tình hình kinh tế khó khăn. Tuy nhiên, con số này không nhiều, không đại diện cho toàn thị trường BĐS.

Dự báo của các chuyên gia BĐS, thị trường các tháng cuối năm sẽ có dấu hiệu tích cực về nguồn cung, giao dịch. Trong đó, tâm lý thị trường sẽ dần ổn định lại so với giai đoạn giữa năm 2022. Tuy nhiên, thực tế nguồn cung toàn thị trường chưa mấy cải thiện. Việc nguồn cung tiếp tục khan hiếm, trong khi nhu cầu còn cao sẽ khiến mặt bằng giá tiếp tục đà tăng trong tương lai.