Khi nào giá bất động sản sẽ hạ?

"Giá bất động sản tăng", đó là ghi nhận của hàng loạt tổ chức nghiên cứu thị trường bất động sản về diễn biến chủ đạo của thị trường địa ốc trong nhiều năm qua.

Mới đây, tại hội thảo chuyên đề "Phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản" diễn ra trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 4 ngày 5/6, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết, mặc dù nền kinh tế chịu tác động của đại dịch nhưng giá bất động sản, nhà ở, đất nền liên tục tăng. Trong năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 - 7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15 - 20%; giá đất nền tăng 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Thứ trưởng Bộ Tài chính lý giải, việc tăng giá trên thị trường bất động sản được cho là do yếu tố cung cầu, nguồn cung của thị trường chưa đáp ứng nhu cầu của người dân, dẫn đến giá nhà tăng. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, việc tăng giá nhà ở là do đầu cơ, tích trữ của một bộ phận nhà đầu tư.

(Ảnh minh hoạ).

Đến thời điểm hiện tại, nhiều chuyên gia cho rằng, giá bất động sản đang ở đỉnh và có tín hiệu chững lại trong một thời gian qua do thanh khoản thấp.

Theo chuyên gia Trần Khánh Quang, giao dịch có giá trị lớn hàng chục tỷ khan hiếm trên thị trường. Thị trường thực tế khó khăn từ trước song vẫn là diễn biến ngầm do chủ đầu tư quảng cáo, đẩy thị trường lên.

Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định, thị trường đang giảm thanh khoản diện rộng, xu thế quay về khu vực nhu cầu thực ở hoặc cho thuê. Ông Hiển cho rằng, thực ra các bất động sản dự án đã giảm thanh khoản từ năm 2021. Ở thời điểm đó nhà đầu tư có xu hướng xuống tiền ở đất kế bên dự án hay khu vực lân cận theo kiểu dựa hơi.

Sang năm 2022, lực đẩy ngày càng đuối, các giao dịch bất động sản ngoài dự án dần dần trở về thực tại, sau khi nhà đầu tư tạo thị trường và nhà đầu tư lướt sóng hết lực. Thị trường chỉ còn thông điệp "dù ít người mua nhưng giá vẫn tăng".

Hiện nay quy luật kinh tế dần dần thể hiện quyền lực, cung - cầu dựa trên nhu cầu sử dụng và hiệu quả đầu tư" thay thế cho đầu cơ tăng gia khiến thị trường ngày càng mất thanh khoản. Mặc dù vẫn có giao dịch ở mọi phân khúc, vẫn có những miếng đất tăng giá, nhưng đó là do vị trí riêng, do các yếu tố riêng, còn trên diện rộng thị trường tiếp tục giảm thanh khoản do 3 yếu tố: một là giá đã tăng cao so với nhà đầu tư mới dù là đất nông nghiệp hay đất thị trấn vắng người nơi xa; hai là dòng tiền lớn của các công ty, trung đại gia bất động sản đang bị thắt lại, và quan trọng nhất là các nhà đầu tư cảm thấy vào bất động sản lúc này không dễ ăn.

Trong giai đoạn thị trường không dành cho nhóm đầu cơ dựa trên dòng tiền vay, thì những nhà đầu tư theo tiêu chuẩn an toàn sẽ chọn những bất động sản có thể "thấy được nhu cầu" và do vậy họ sẽ có xu thế quy về TP.HCM và những đô thị lớn.

Ông Hiển cho biết: "Tôi đã dự đoán từ giữa năm 2021 và đã quan sát giá giảm từ cuối năm 2021. Nhưng chỉ giảm khi người mua - bán thương lượng trực tiếp với nhau, chứ không giảm trên các phương tiện thông tin địa chúng. Thị trường giảm thanh khoản, năm 2022 bất động sản không còn nhiều khả năng tăng giá".

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển phân tích thêm, nhiều người đổ vào đầu tư vào một ngành thì giá tăng. Tuy nhiên, theo quy luật cung cầu khi cung tăng cao nhưng cầu không có thì buộc giảm giá. Thị trường hiện tại đã đẩy cung ảo tăng lên nhiều lần so với nhu cầu thực sự của người đang mua bất động sản.

Ông Sử Ngọc Khương, chuyên gia Savills Việt Nam nhận định, có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt, đó là nguồn cung ít, giá bán vẫn duy trì mức cao, tính thanh khoản chậm. Nguyên nhân thị trường kém thanh khoản bởi vì quỹ đất không còn phát triển dự án mới, các dự án bị ách tắc do pháp lý, thứ ba là nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.