Hiểu đúng về 16 điểm chính sách “giải cứu” bất động sản Trung Quốc

Các chuyên gia từ AFA Capital phân tích, 16 giải pháp của Trung Quốc không phải là cứu thị trường bất động sản mà là đưa ra chính sách, để thị trường tự điều tiết, sau đó sẽ phục hồi lành mạnh.

Mới đây, cơ quan giám sát tài chính Trung Quốc đã đưa ra một kế hoạch 16 điểm nhằm tiếp sức cho thị trường bất động sản. Động thái này nằm trong một cuộc điều chỉnh lớn của Bắc Kinh đối với cách thức phản ứng với đại dịch Covid-19, đồng thời là dấu hiệu rõ rệt cho thấy Trung Quốc bắt đầu dịch chuyển trọng tâm sang việc vực dậy tăng trưởng của nền kinh tế lớn thứ nhì thế giới.

Sau thời gian thắt chặt, thị trường bất động sản Trung Quốc đã tụt dốc, ảnh hưởng đến nền kinh tế

Theo đánh giá của ông Nguyễn Minh Tuấn, CEO AFA Capital, bất động sản là một ngành quan trọng của nền kinh tế và trái phiếu doanh nghiệp cũng là một kênh dẫn vốn trung - dài hạn rất tốt để có thể xử lý rủi ro cho ngân hàng.

Nhìn lại chính sách ba lằn ranh đỏ của Trung Quốc bao gồm: Tổng nợ vay ròng trên vốn chủ sở hữu (tối đa 100%); Tiền trên nợ vay ngắn hạn (tối thiểu 1.0); và Tổng các khoản phải trả (không bao gồm khoản người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện trên tổng tài sản tối đa 70%).

Nếu doanh nghiệp vi phạm cả ba lằn ranh này sẽ không được vay thêm vốn. Chính sách cũng hướng tới năm mục đích chính là: Kiểm soát giá nhà, kiểm soát thị trường đất phân bổ tín dụng cho lĩnh vực khác, giảm tính chu kỳ, tạo ra cơ chế dài hạn cho thị trường bất động sản và đảm bảo tương lai phát triển bền vững hơn.

Nhưng sau thời gian thắt chặt, thị trường bất động sản Trung Quốc đã tụt dốc, ảnh hưởng đến nền kinh tế. Giá nhà thời điểm đó tại Trung Quốc giảm khoảng 25%. Việc “hạ cánh cứng” như vậy đã tạo ra cú sốc và ngay lập tức họ lại đưa ra các chính sách để giải cứu thị trường...

Vị CEO AFA Capital cũng phân tích về 16 điểm giải pháp được chia thành các nhóm cụ thể như sau:

Ông Nguyễn Minh Tuấn, CEO AFA Capital

Thứ nhất, đối với nhóm người mua nhà bao gồm: Điểm 2, hỗ trợ chính quyền địa phương thiết lập các ngưỡng đặt cọc và trần lãi suất, cho thế chấp một cách hợp lý theo cách tiếp cận cụ thể, sẽ ưu tiên cho những người mua nhà đầu tiên và hạ thanh toán đặt cọc, cũng như trần lãi suất. Như vậy, điều kiện mua nhà sẽ được nới lỏng. Với điểm này, chính phủ vẫn cố gắng tránh các hoạt động đầu cơ cá nhân mà chỉ tối ưu hóa cho người mua nhà để ở.

Mặt khác, trong điều kiện lãi suất tín dụng leo thang thì áp mức lãi suất trần để khi họ tiếp cận các khoản vay sẽ giảm rủi ro phải đối mặt, trước bối cảnh lãi suất tăng như hiện nay trên toàn thế giới.

Cùng trong nhóm này là Điểm 11, khuyến khích các ngân hàng đàm phán với người mua nhà về việc gia hạn trả nợ thế chấp. Trong điều kiện Trung Quốc vẫn áp dụng Zero Covid và tài sản bị thay đổi, hủy bỏ, hoặc thất nghiệp do Covid-19 thì họ sẽ vẫn được gia hạn nợ.

Còn tại Điểm 12 là chính sách trả nợ thế chấp, nghĩa là điểm tín dụng của người mua sẽ được duy trì. Đây từng là trung tâm của làn sóng phản đối thế chấp lan rộng kể từ tháng 7, vì mức độ tín nhiệm bị suy giảm, khiến mọi người khó mua bất động sản hơn trong tương lai.

Ông Phan Lê Thành Long, chuyên gia tài chính đã nêu ví dụ từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, ở Mỹ đã có những “thành phố chết”. Nguyên nhân là do người dân đi vay nhưng không có khả năng trả nợ, ngân hàng không đàm phán gia hạn nợ dẫn đến việc người mua nhà không có tiền trả thì buộc phải trả lại nhà.

Như vậy, ba điểm gợi mở chính sách này đều hướng đến việc tăng cường khả năng mua nhà cho mục đích để ở.

Ông Phan Lê Thành Long

Thứ hai, là nhóm các công ty xây dựng và phát triển bất động sản, chủ đầu tư. Nhóm này có Điểm 1, các khoản vay phát triển bất động sản dành cho nhà phát triển bất động sản. Theo đó, các tổ chức tài chính cần đối xử bình đẳng với các nhà phát triển bất động sản thuộc quyền sở hữu của nhà nước hoặc tư nhân. Các bên cho vay cần hỗ trợ đặc biệt với các doanh nghiệp tập trung đầu tư bất động sản và có chế độ quản trị doanh nghiệp lành mạnh.

Điểm 3, dành cho các công ty xây dựng, cần đảm bảo nguồn vốn liên tục và ổn định.

Điểm 4, là gia hạn các khoản vay của nhà phát triển bất động sản, các khoản vay ngân hàng chưa thanh toán và các khoản vay từ quỹ tín thác của các nhà phát triển bất động sản đáo hạn trong vòng 6 tháng tới có thể được gia hạn thêm một năm.

Điểm 6 là trái phiếu. Điểm này hỗ trợ các nhà phát triển bất động sản có chất lượng tốt phát hành trái phiếu, việc hoàn trả trái phiếu của các nhà phát hành cũng có thể được gia hạn hoặc hoán đổi thông qua đàm phán.

Về những điểm này, ông Long giải thích, nếu mọi người đang đầu cơ bất động sản thì không nên kỳ vọng Chính phủ đang bơm tiền để giải cứu các công ty bất động sản.

Đặc biệt tại Điểm 1, nhấn mạnh việc hỗ trợ những công ty kinh doanh bất động sản có khả năng quản trị tốt, lành mạnh, còn những công ty yếu kém thì chính phủ vẫn để cho phá sản bình thường. Cùng với đó, những nhà phát hành trái phiếu chất lượng mới được hỗ trợ.

Thứ ba, là dành cho các định chế tài chính, tái cấu trúc. Bao gồm Điểm 6, tài trợ vốn từ các quỹ tín thác, khuyến khích các quỹ tín thác hỗ trợ nguồn vốn cho các nhà phát triển đối với việc mua bán, sáp nhập và phát triển bất động sản cho thuê, nhà dưỡng lão...

Điểm 7, các khoản vay đặc biệt để hoàn thành dự án dở dang. Ngân hàng Phát triển Trung Quốc và Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Trung Quốc cần cung cấp các khoản vay đặc biệt một cách hiệu quả và có trật tự, để đảm bảo các dự án bất động sản được hoàn thành và bàn giao.

Điểm 8, hỗ trợ, bổ sung, đảm bảo hoàn thành dự án khu dân cư. Những bên cho vay chính của các dự án khu dân cư đang phải đối mặt với sự chậm trễ xây dựng cần được hỗ trợ thêm tài chính.

Điểm 9, mua lại dự án bất động sản. Các ngân hàng và công ty quản lý tài sản được khuyến khích hỗ trợ cho các thương vụ mua lại các dự án bất động sản của các nhà phát triển bất động sản mạnh từ các đối thủ yếu hơn; các ngân hàng và công ty quản lý tài sản có thể phát hành trái phiếu dành riêng cho việc mua lại dự án bất động sản.

Về 16 giải pháp trên, ông Phan Lê Thành Long cho rằng, thông điệp của các giải pháp đưa ra không phải là cứu thị trường bất động sản mà là đưa ra chính sách, cơ chế theo phương pháp tiếp cận dựa trên thị trường, để thị trường tự điều tiết, sau đó sẽ dần dần phục hồi một cách lành mạnh, hướng đến những người có nhu cầu sử dụng nhà ở thật và hướng đến giá nhà không bị đẩy lên một cách phi lý.

Ở góc nhìn khác hơn, ông Nguyễn Minh Tuấn bổ sung thêm, những giải pháp của Trung Quốc đang đi rất sâu, không chỉ vào bất động sản nói chung mà cụ thể đến từng phân khúc, đồng thời họ cũng lựa chọn ra các giải pháp áp dụng với các công ty quản trị tốt. Ví dụ bất động sản để ở, hay bất động sản cho thuê, còn những yếu tố mang tính chất đầu cơ thì không được nhắc đến, nhưng nếu phục vụ đúng nhu cầu thì sẽ nắn dòng vốn, khơi thông dòng vốn, tạo cơ chế để có dòng vốn mới chảy vào bất động sản mang lại hiệu quả ngay.

Diễm Ngọc

Diễn Đàn Doanh Nghiệp