Giải bài toán nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản

Dù là ngành được đánh giá có nhu cầu vốn lớn và gặp khó khăn từ việc hạn chế tín dụng. Tuy nhiên cơ chế huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản vẫn đang thuận lợi hơn các ngành khác khi có thể huy động từ nhiều nguồn vốn.

Trong đó có nguồn vốn quan trọng của khách hàng ứng trước thông qua các loại hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, cho đến hợp đồng mua nhà hình thành từ tương lai.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản còn huy động vốn lớn từ phát hành cổ phần. Từ năm 2016 đến nay, những công ty bất động sản và xây dựng niêm yết ghi nhận nguồn vốn từ huy động cổ phần tăng rất mạnh, có vốn cổ phần lớn chỉ xếp sau các ngân hàng thương mại.

Trong giai đoạn 2020 - 2021, các công ty bất động sản còn huy động vốn từ nguồn phát hành trái phiếu với giá trị lên đến 600.000 tỷ - 800.000 tỷ đồng, nguồn huy động này còn cao hơn tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng thương mại về bất động sản thuần và không có ngành sản xuất kinh doanh nào huy động được nguồn vốn lớn như vậy. Điều đó chứng minh một thực tế là vốn huy động vào ngành bất động sản là rất lớn, vượt hơn các ngành khác.

Tuy nhiên do loại hình đầu tư bất động sản có đặc điểm sử dụng vốn lớn, vòng quay vốn chậm; bên cạnh đó nhiều công ty bất động sản đều muốn phát triển quỹ đất, làm cùng lúc nhiều dự án vượt quá năng lực tài chính của mình.

Do vậy các công ty bất động sản luôn trong tình trạng khát vốn, luôn cần thêm nhiều vốn để triển khai dự án mới trong khi không tính đến dòng tiền thu hồi bán hàng cân với việc phải trả vốn và lãi đến hạn.

Từ đó dẫn đến tình trạng nhiều công ty bất động sản đứng trước nguy cơ không có nguồn tiền trả nợ đến hạn khi Ngân hàng Thương mại hạn chế tín dụng và kênh trái phiếu không thể huy động tiếp.

Việc đề xuất nới room tín dụng để Ngân hàng Thương mại có thể tiếp nguồn vốn tín dụng cho công ty bất động sản nhằm cứu các công ty bất động sản chỉ là giải pháp tình thế; với mô hình kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay, Ngân hàng Thương mại càng tăng tín dụng cho công ty bất động sản sẽ càng tăng thâm dụng vốn và tăng nguy cơ nguy hiểm không chỉ cho các công ty vay nợ mà cho cả ngành Ngân hàng Thương mại như từng bị vào giai đoạn 2011 - 2012.

Trước tình trạng trên, các giải pháp vốn bền vững cho ngành bất động sản cần bàn đến có thể gồm:

Thứ nhất, phải có chiến lược kinh doanh bền vững; kết hợp giữa phát triển dự án và quản trị dòng tiền để không đưa công ty vào tình trạng thâm dụng vốn, nhu cầu vay nợ lớn gây rủi ro. Đây chính là giải pháp quan trọng nhất để bảo đảm công ty tăng trưởng lành mạnh.

Thứ hai, phải tái cấu trúc tài chính để cơ cấu các khoảng nợ Ngân hàng Thương mại và trái phiếu để có cấu trúc tài chính an toàn. Theo đó công ty phải bán bớt một số tài sản đầu tư; tìm đối tác liên kết đầu tư dự án; hay thực hiện M&A những dự án đòi hỏi nguồn lực lớn, thời gian triển khai dài. Trong kế hoạch tái cấu trúc, công ty cũng cần thêm nguồn vốn mới từ phát hành cổ phiếu để tăng năng lực tài chính.

Hai giải pháp này không mới; nhưng luôn là 2 giải pháp được sử dụng trong giai đoạn khó khăn tài chính của doanh nghiệp và nền kinh tế. Trong đó đặc biệt quan trọng đối với các công ty bất động sản.

Để tái cấu trúc thành công và phát triển bền vững thì chủ yếu vẫn từ quyết tâm thực thi của Ban lãnh đạo công ty. Công ty nào càng thực hiện sớm và quyết liệt thì càng thuận lợi trong việc vượt khó và thành công. Những công ty thụ động, chỉ tìm kiếm vốn mới từ chính sách nhà nước, hay cố gắng vay tiếp mà không thay đổi chiến lược kinh doanh đầu tư, thì nguy cơ phá sản là rất cao .