Giải bài toán 1 triệu căn nhà ở xã hội

Giải bài toán 1 triệu căn nhà ở xã hội

“Tắc” thủ tục

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành - một công ty chuyên làm nhà ở xã hội (NOXH), cảnh báo đề án làm 1 triệu căn NOXH sẽ khó về đích nếu thủ tục hành chính vẫn tắc, vẫn không được sửa đổi. Hiện trong số những vấn đề gặp phải khi triển khai một dự án NOXH thì những vướng mắc, khó khăn liên quan đến thủ tục hành chính chiếm đến 70%. Chính tình trạng này không khuyến khích và khiến không đẩy nhanh được chương trình xây dựng NOXH dù các doanh nghiệp (DN) rất quyết tâm.

Dự án khu nhà ở xã hội Bình Trưng Đông, TP.HCM. Ngọc Dương

Cụ thể, theo ông Lê Hữu Nghĩa, tất cả các quy hoạch trước nay ở TP.HCM và các tỉnh đều không chỉ định làm NOXH. Nhưng khi DN làm một dự án NOXH thì thay đổi quy hoạch khi hệ số sử dụng đất được tăng lên thêm 1,5 so với quy hoạch cũ. Điều này cũng đồng nghĩa với việc chiều cao công trình và dân số sẽ tăng lên tương ứng 1,5 lần. Từ đó phát sinh vấn đề là khu đất dùng làm NOXH sẽ không còn phù hợp với quy hoạch trước đây. Chính vì vậy, Sở KH-ĐT sẽ không chấp nhận ra quyết định chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư. Như vậy, dự án NOXH đã bị “ách” ngay từ khâu đầu tiên. Thực tế hiện nay, không chỉ các dự án nhà ở thương mại mà tất cả các dự án NOXH tại TP.HCM đang ách tắc ở Sở KH-ĐT nên không thể thực hiện được các bước tiếp theo.

“Hiện nay, 100% các dự án NOXH đều không còn phù hợp quy hoạch 1/2000 đã công bố trước đó. Trong khi luật là do con người làm ra nhưng dù đã kêu nhiều năm, Chính phủ cũng chỉ đạo gỡ nhiều lần mà vẫn không gỡ, không làm được. Một dự án NOXH nếu không còn phù hợp quy hoạch thì chính quyền, trong đó ở cả cấp quận huyện và Sở Quy hoạch - Kiến trúc có nhiệm vụ phải điều chỉnh quy hoạch cục bộ 1/500. Nhưng chính quyền không hỗ trợ dù trách nhiệm của họ mà đẩy cho DN làm. Đến khi DN làm thì thủ tục kéo dài lê thê, cơ quan chức năng bắt bẻ khiến DN nản lòng”, ông Lê Hữu Nghĩa bức xúc.

Cũng theo ông Nghĩa, trước đây khi DN làm NOXH, cơ quan chức năng sẽ tự động điều chỉnh đồ án quy hoạch 1/500 và cập nhật vào đồ án quy hoạch 1/2000. Khi thay đổi quy hoạch được duyệt, cơ quan chức năng sẽ ra chấp thuận đầu tư, cấp phép xây dựng… còn bây giờ là bắt DN tự làm. “Quy định trước đây là cho cập nhật đồ án quy hoạch 1/500 của DN vào quy hoạch 1/2000 và được hưởng các ưu đãi. Hiện nay ưu đãi đã có nhưng lấy thì vô cùng khó, đặc biệt là tiền bồi thường đất hoàn trả lại cho DN. Mặc dù DN bồi thường theo giá thị trường nhưng tiền trả lại thì theo bảng giá đất của Nhà nước. Trong khi lợi nhuận làm NOXH chỉ cho phép DN được hưởng không quá 10%. TP.HCM ban hành Quyết định 3013 về quy trình xin thủ tục pháp lý làm NOXH rất có lý, rất tốt, có thể đẩy nhanh chương trình xây dựng NOXH là tổng thời gian thực hiện tối đa 153 ngày làm việc nhưng Sở KH-ĐT không thực hiện. TP.HCM làm rất tốt, Sở Xây dựng làm rất tốt nhưng Sở KH-ĐT không làm, từ đó khiến chương trình làm NOXH có thể bị tắc vô thời hạn nếu không có sự điều chỉnh những vướng mắc ở trên”, ông Lê Hữu Nghĩa nói thẳng.

Khó vốn

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cũng thừa nhận, hiện các quy định liên quan, nhất là luật Nhà ở 2014 sửa đổi có nhiều điểm nghẽn, chưa thật phù hợp với chủ trương xã hội hóa đầu tư của Đảng để phát triển NOXH; chưa đảm bảo tính khả thi, chưa phù hợp với tình hình thực tiễn. Điển hình như Điều 43 và Điều 81 dự thảo luật Nhà ở (sửa đổi) có thể đã không đúng khi không còn quy định trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành 20% quỹ đất làm NOXH mà đẩy trách nhiệm về cho Nhà nước. Trong đó yêu cầu UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trích 10% tiền sử dụng đất thu từ các dự án bất động sản bổ sung vào một khoản mục riêng trong Quỹ đầu tư phát triển của địa phương dành để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng kết nối giao thông của dự án. Dùng để đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng NOXH và đầu tư xây dựng NOXH để cho thuê.

Theo ông Châu, chỉ trích 10% tiền sử dụng đất thu từ các dự án bất động sản thì số tiền này không lớn, nhất là đối với các tỉnh vùng sâu vùng xa. Ngay cả TP.HCM năm 2021 cũng chỉ thu tiền sử dụng đất được 7.560 tỉ đồng, trích 10% cũng chỉ được 756 tỉ đồng. Số tiền ít ỏi này khó có thể dành để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng kết nối giao thông; đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng NOXH và đầu tư xây dựng NOXH để cho thuê, nhất là trong bối cảnh Nhà nước không có đủ ngân sách để thực hiện đền bù, tạo quỹ đất để phát triển NOXH. “Nên bổ sung thêm quy định UBND cấp tỉnh trích 10% tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn để phát triển NOXH. Đồng thời Nhà nước đầu tư xây dựng NOXH bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được xác định để làm NOXH cho thuê”, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị và nói thêm việc đề xuất không còn quy định trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để phát triển NOXH mà trách nhiệm thuộc về Nhà nước thì khó có thể thực hiện được mục tiêu đến năm 2025 phát triển 570.000 căn NOXH và đến năm 2030 phát triển 1 triệu căn NOXH. “Giấc mơ” của đông đảo người dân là người thu nhập thấp đô thị, công nhân, lao động, cán bộ, công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang muốn được mua, thuê mua NOXH ngày càng xa vời. Nhất là trong bối cảnh ngân sách nhà nước cấp tỉnh có hạn. Do vậy, không nên bỏ quy định này mà cần yêu cầu các DN phải có trách nhiệm đóng góp nghĩa vụ tài chính, tương đương 20% tiền sử dụng đất của dự án nhà ở thương mại để làm NOXH. Bên cạnh việc Nhà nước kiểm soát chặt chẽ giá thành, giá bán NOXH thì chính sách quan trọng nhất, thiết thực nhất đối với người dân là được hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi dài hạn tối đa không quá 25 năm. Về lâu dài khi nền kinh tế nước ta phát triển hùng mạnh hơn thì có thể kéo dài thời hạn vay ưu đãi đến 30 năm như một số nước đang thực hiện.

Đình Sơn

Thanh niên