Doanh nghiệp BĐS lãi hàng trăm tỷ đồng từ hoạt động mua rẻ

Trong quý I, nhiều doanh nghiệp bất động sản như Novaland ( HoSE: NVL ), Khang Điền ( HoSE: KDH ), Đô thị Kinh Bắc ( HoSE: KBC ) thu lợi nhuận hàng trăm tỷ đồng từ hoạt động đánh giá lại tài sản.

Tại Novaland, lợi nhuận trước thuế quý I đạt 1.351 tỷ đồng, tăng 7% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận này chủ yếu đến từ giao dịch mua rẻ 1.269,7 tỷ đồng mà cùng kỳ năm trước không có. Lãi từ mua rẻ chiếm 94% lợi nhuận của doanh nghiệp.

Báo cáo hợp nhất kinh doanh Đà Lạt Valley vào Novaland. Nguồn: NVL

Đây là phần chênh lệch giữa sở hữu của tập đoàn trong giá trị hợp lý của tài sản thuần có thể xác định được cao hơn giá phí khoản đầu tư vào Công ty TNHH bất động sản Đà Lạt Valley. Theo đó, vào cuối tháng 3, Novaland đã chi 2.000 tỷ đồng để mua 72,62% vốn điều lệ công ty Bất động sản Đà Lạt Valley. Đà Lạt Valley là công ty hợp tác phát triển với Novaland và hiện đang là chủ đầu tư của dự án Aqua Waterfront City với diện tích hơn 85 ha, nằm trong tổng thể Khu đô thị sinh thái thông minh Aqua City tại tỉnh Đồng Nai.

Nhà Khang Điền có lợi nhuận quý I đạt 310 tỷ đồng, tăng 16% cùng kỳ. Phần lãi mua rẻ hơn 308 tỷ đồng, chiếm 99% lợi nhuận công ty, đến từ khoản đầu tư vào CTCP Đầu tư Bất động sản Phước Nguyên. Cụ thể, ngày 15/3, công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Gia Phước đã hoàn tất việc nhận chuyển nhượng 366 triệu cổ phiếu Phước Nguyên, tương ứng 60% vốn với giá phí 620 tỷ đồng.

Báo cáo hợp nhất kinh doanh công ty Phước Nguyên vào Khang Điền. Nguồn: KDH

Kinh Bắc cũng có lãi mua rẻ gần 499 tỷ đồng, chiếm 88% lợi nhuận trước thuế của doanh nghiệp. Khác với 2 doanh nghiệp trên, lợi nhuận cả quý của Kinh Bắc vẫn giảm 35% cùng kỳ. Công ty không thuyết minh chi tiết về giao dịch mua rẻ này.

Một doanh nghiệp thường xuyên có lợi nhuận từ đánh giá lại tài sản mua rẻ là Nam Long. Trong năm 2019 - 2020  - 2021, Nam Long thường xuyên ghi nhận hoạt động hạch toán này trên báo cáo tài chính như đánh giá lại giao dịch mua rẻ công ty Việt Thiên Lâm sở hữu dự án Paragon Đại Phước (Đồng Nai), đánh giá lại khoản đầu tư vào công ty con Southgate - đơn vị sở hữu dự án Waterpoint Long An 365 ha mà Nam Long đang triển khai cùng đối tác Nhật..

Quý I năm nay, Nam Long có lợi nhuận gần 33 tỷ đồng, giảm 91% so với cùng kỳ năm trước (cùng kỳ có ghi nhận đánh giá lại tài sản). Tại ĐHCĐ thường niên 2022, ông Phạm Đình Huy, Giám đốc đầu tư cho biết lợi nhuận quý I dự tính trên 200 tỷ đồng, trong đó có bán cổ phần dự án Paragon Đại Phước (Đồng Nai). Các đối tác đã ký hợp đồng, chuyển tiền vào tài khoản phong tỏa. Tuy nhiên, thủ tục chuyển tên, cập nhật tiến độ đầu tư còn chậm hơn dự kiến. Do đó, giá trị chuyển nhượng 350 tỷ đồng này sẽ được rời lại, ghi nhận trong năm nay.

Cũng trong một số kỳ ĐHCĐ, ông Phạm Đình Huy có giải thích các công ty thường xuyên thực hiện hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) sẽ có khoản định giá lại việc tăng sở hữu, định giá tài sản. Theo chuẩn mực kế toán mới, việc đánh giá lại tài sản sẽ được ghi nhận vào báo cáo kết quả kinh doanh, tác động trực tiếp tới lợi nhuận công ty.

Ông Huỳnh Minh Tuấn, Nhà sáng lập Công ty Tư vấn quản lý tài sản FIDT thẳng thắn nhìn nhận lợi nhuận thực là phải có dòng tiền, còn lợi nhuận từ đánh giá lại tài sản thực chất chỉ ghi nhận trên sổ sách. Tuy nhiên, ngành BĐS có tính chất đặc thù, một dự án phải bàn giao hết 95% mới được hạch toán doanh thu, lợi nhuận. Điều này có thể làm xấu báo cáo tài chính của doanh nghiệp theo các năm vì dự án thường phải mất 2  - 3 năm mới có thể bàn giao. Do đó, doanh nghiệp thực hiện hạch toán lại giá trị mua rẻ tài sản là hợp lý theo đặc thù ngành và cũng hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật cho phép.

Tuy nhiên, ông Tuấn cũng nhấn mạnh những doanh nghiệp lớn sở hữu lợi thế về tài chính, nhân sự, quan hệ thì mua được dự án có giá rẻ hơn so với mặt bằng chung. Điều này là hoàn toàn có thể xảy ra, và họ thực hiện đánh giá lại theo giá thị trường cho hợp lý hơn.

Khổng Chiêm