Điều chỉnh chính sách bất động sản để tránh hạ cánh cứng

Chia sẻ Facebook

Điều chỉnh chính sách bất động sản để tránh hạ cánh cứng

Đây cũng là cách giải cứu việc mất thanh khoản trong nền kinh tế, song hình như đang có cách hiểu chưa đúng về cái gọi là “giải cứu”.

Cần thay đổi cách hiểu sai về “giải cứu”

Chỉ đạo này được đưa ra trong bối cảnh mà cả Thứ trưởng Bộ Xây dựng và Thứ trưởng Bộ Tài chính đều nhận định thị trường bất động sản (BĐS) và thị trường trái phiếu - một trong những kênh cung cấp vốn cho BĐS, đang không còn là bức tranh tươi sáng mà là “gam màu trầm”. Vì vậy, những chỉ đạo của Thủ tướng có thể xem là nỗ lực của Chính phủ để gỡ khó cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, những thay đổi này cần thời gian, không thể thay đổi kịp thời, trước khi DN kiệt quệ tài chính, và đây cũng là mấu chốt trong tình hình hiện nay.

Song để những thay đổi đó diễn ra kịp thời lại có một thứ cần làm rõ, nếu không chính sách e rằng sẽ cứ chần chừ mãi. Đó là tư duy “không giải cứu BĐS” còn rất phổ biến trong xã hội, với một cách hiểu sai về giải cứu. Đa số mọi người cho rằng, các nhà phát triển BĐS giàu có, bán nhà giá cao, thì tại sao phải giải cứu? Và họ nghĩ rằng giải cứu là phải dùng tiền ngân sách bơm ra cho nhà phát triển BĐS vay.

Thực ra cách nghĩ “không giải cứu BĐS” có lý lẽ của nó, nhưng lại không nhìn hết được tổng quan vấn đề. Nếu như thị trường tài chính vận hành tốt, BĐS giảm giá không ảnh hưởng kinh doanh của các ngành nghề khác, cũng như không ảnh hưởng đáng kể đến chất lượng tài sản của ngân hàng, cũng không tạo ra áp lực mất thanh khoản vốn lên nền kinh tế, thì không nên “giải cứu”. Nhưng vấn đề ở đây là rủi ro mất thanh khoản vốn trong nền kinh tế đang tăng lên, mà những khó khăn của thị trường BĐS góp phần làm rủi ro đó tăng lên.

TS. Hồ Quốc Tuấn, Giảng viên Đại học Bristol, Anh

Rủi ro mất thanh khoản vốn (funding liquidity risk) là gì? Theo cách hiểu chung của Ngân hàng Thanh toán quốc tế (BIS - Bank for International Settlements) và Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB), thì rủi ro này là khả năng mà trong một khoảng thời gian cụ thể trước mắt, tổ chức tài chính sẽ không thể thực hiện các nghĩa vụ trả nợ ngay lập tức. Trong giai đoạn sau khủng hoảng tài chính những năm 2010, đây là một khái niệm quan trọng cần được chú ý của các tổ chức tài chính.

Bởi lẽ nó có thể khiến ngay cả DN mạnh cũng có thể mất thanh khoản vốn, tức là khi tất cả các nhà cung cấp vốn thường thấy ở thị trường đột nhiên rút về phòng thủ, hay còn gọi là “ôm thanh khoản giấu đi” (liquidity hoarding). Trong những trường hợp này, người ta nhận thấy thị trường có nhiều rủi ro và ít người sẵn sàng cung cấp vốn cho DN đang cần vốn, và chỉ sẽ cung cấp vốn ra với lãi suất hoặc tỷ suất sinh lợi kỳ vọng rất cao.

Và tình hình của Việt Nam đang hiện hữu như vậy, khi mà lãi suất tăng mạnh, những kênh vốn cho nền kinh tế gồm tín dụng ngân hàng, TPDN và phát hành cổ phiếu đều khó khăn. Rủi ro mất thanh khoản vốn tăng lên và xu thế ôm thanh khoản giấu đi cũng tăng.

Từ những nghiên cứu trên thế giới cho thấy yếu tố bất định chính là một trong những nguyên nhân chính khiến người ta giấu thanh khoản. Và một trong những bất định chủ chốt của nền kinh tế lúc này là chính sách đối với BĐS và TPDN.

Vì vậy, “giải cứu” lúc này thực tế là làm giảm những bất định và rủi ro do chính sách BĐS và TPDN tạo ra trong mắt những người cung cấp vốn, nhằm mục tiêu chính là tăng thanh khoản vốn, giảm rủi ro và giảm mặt bằng lãi suất trong nền kinh tế. Phải hiểu đúng như vậy và truyền thông chính sách để người dân hiểu đúng như vậy mới ra chính sách đúng được.

Biến tướng của TPDN BĐS từ đâu?

Công bằng mà nói, trong quá trình phát triển thời gian qua, thị trường BĐS có nhiều vấn đề mà như Thủ tướng nói “phải chấn chỉnh”. Nhiều dự án chưa đầy đủ thủ tục pháp lý, nhà phát triển không đủ năng lực tài chính, sử dụng nợ vay quá nhiều, và dựa vào tiền trả trước của người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Nói như ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), vướng mắc pháp lý là cái vướng lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án BĐS. Trong khi đó, nếu áp dụng một trong ba tiêu chí “lằn ranh đỏ” của Trung Quốc, tức tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản dưới 70% thì không ít nhà phát triển BĐS là công ty niêm yết sẽ “đạp lằn ranh đỏ”. Bao nhiêu công ty chưa niêm yết bị tương tự thì không rõ.

Thị trường TPDN cũng như vậy. Từ năm 2019 đã có sự bùng nổ về TPDN ở Việt Nam, nhất là trái phiếu BĐS. Ở thời điểm cuối 2019, nhiều chuyên gia nhìn nhận, Nghị định 163/2018/NĐ-CP quy định về phát hành TPDN thay thế Nghị định 90/2011, đã “mở toang” cánh cổng cho thị trường TPDN phát triển.

Song song đó, chính sách siết chặt tín dụng cho BĐS từ phía Ngân hàng Nhà nước (NHNN) bao gồm giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn và điều chỉnh hệ số rủi ro cho vay BĐS, đã khiến DN BĐS quay sang phát hành trái phiếu.

Đến năm 2021, theo báo cáo “Triển vọng thị trường TPDN Việt Nam 2021” của Fiin Ratings, giá trị huy động TPDN của các công ty niêm yết đã vượt xa giá trị huy động từ thị trường cổ phiếu. Báo cáo này nhận xét: “Chủ trương giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của các ngân hàng thương mại (NHTM) và các quy định của NHNN về việc kiểm soát hạn mức tín dụng cho ngành BĐS. Và thế là kênh trái phiếu đang trở thành nguồn vốn trung, dài hạn dần thay thế cho kênh tín dụng truyền thống. Tại cuối quý III-2020, dư nợ trái phiếu của các DN niêm yết thuộc ngành BĐS chiếm 62% vay dài hạn và 45% tổng nợ vay”.

Như vậy cũng đủ thấy, TPDN BĐS chính là hình thức thay thế hay biến tướng của tín dụng BĐS. Nó là hệ quả của 2 xu hướng: siết tín dụng BĐS từ NHTM và sự “mở toang” cánh cổng cho thị trường TPDN phát triển, đặc biệt là các trái phiếu phát hành riêng lẻ.

Điều chỉnh chính sách để tránh hạ cánh cứng

Từ đó cho thấy, áp lực cần phải chấn chỉnh hai thị trường BĐS và trái phiếu là hợp lý. Nhưng vấn đề là nó cần có lộ trình, và trên hết lựa chọn thời điểm phù hợp. Trong bối cảnh hiện nay, có nhiều yếu tố không thích hợp cho một đợt thanh lọc mạnh.

Thứ nhất, bối cảnh mà lãi suất USD tăng cao tạo sức ép tăng lãi suất với hầu hết các nền kinh tế khác, nhất là thị trường mới nổi để tránh bị đảo ngược dòng vốn và giữ nội tệ không trượt giá quá mạnh, gây bất ổn vĩ mô. Giới tài chính đang đùa đây là một trạng thái “rút thảm” về mặt thanh khoản vốn với các nước đang phát triển.

Thứ hai, tình hình kinh tế toàn cầu đi vào khó khăn từ giữa 2022, với nhiều đơn hàng sản xuất cạn kiệt, các chỉ số sản xuất và xuất khẩu của nhiều nền kinh tế đều đi xuống. Đây là những khó khăn khách quan chung, và dự kiến sẽ kéo dài qua 2023 khi mà nhiều nền kinh tế chủ chốt ở Bắc Mỹ, châu Âu và châu Á dự kiến tốc độ tăng trưởng chỉ còn 1/3 hay 1/4 của 2022, thậm chí là tăng trưởng âm. Do đó cần một chính sách điều chỉnh phù hợp.

Như vậy, tốc độ chấn chỉnh thị trường BĐS và trái phiếu cũng nên được điều chỉnh theo cho phù hợp tình huống. Ở đây là trạng thái “một chiếc máy bay đang có nguy cơ hạ cánh không mấy êm sau khi đã bay hơi nhanh, và vì vậy cần phải điều chỉnh để hạ cánh cho êm hơn”. Do vậy “giải cứu” ở đây nên hiểu theo nghĩa đó, tức là tránh cho máy bay đâm xuống đường băng quá mạnh, gây tai nạn.

Và giải cứu ở đây cũng không nhất thiết phải dùng nhiều tiền. Câu chuyện ở Trung Quốc đã cho thấy rõ, với một thị trường vài ngàn tỷ USD nợ vay (mà trực tiếp tác động nhất là gần 2 ngàn tỷ USD tài sản của các công ty có liên quan đến chính quyền địa phương), thì vài chục tỷ USD đưa ra của chính phủ Trung Quốc chỉ là muối bỏ biển mà thôi. Vấn đề mấu chốt cần giải cứu hay gỡ rối nằm ở nơi khác.

Đó là chính phủ Trung Quốc nhận ra họ cần thay đổi một loạt các chính sách siết quá chặt với thị trường vốn cho BĐS, khiến các nhà phát triển có năng lực hay không cũng không thể tiếp cận vốn, cũng như làm cản trở các nhà BĐS bán được nhà.

Yếu tố đầu tiên (không tiếp cận được vốn) đã được nói đến nhiều, nhưng yếu tố sau (không bán được nhà) cũng đáng lưu ý. Một nhận định gần đây của giới phân tích ở Trung Quốc khi nhìn về trường hợp của Country Garden, nhà phát triển BĐS hàng đầu Trung Quốc, so sánh với một nhà phát triển khác là Evergrande - nổi tiếng vì lâm vào vỡ nợ, rất đáng chú ý.

Country Garden còn tồn tại trong khi Evergrande vỡ nợ, là vì Country Garden còn bán được nhà. Tuy nhiên, liệu Country Garden có thật sự “sống sót” chưa (như một tít báo trên Financial Times) thì vẫn là câu hỏi. Đó là vì người ta không biết công ty còn có thể tiếp tục bán tiếp được số nhà họ đang có hay không?

Theo kinh nghiệm của câu chuyện từ Trung Quốc, cũng như những phản ánh gần đây, thì rõ ràng “giải cứu” BĐS thật ra là phải làm sao cho các vướng mắc về pháp lý được gỡ ra để các chủ thể phát hành trái phiếu BĐS có năng lực tiếp cận được vốn, hoàn thành sản phẩm, bán được nhà để trả nợ, để từ đó giảm bớt nợ vay. Mà như vậy thì nhiều nguồn vốn đang “chết” trong trái phiếu BĐS mới được giải thoát mà chạy ra lại nền kinh tế.

Nói cách khác, hiện tại chính là quá trình “giảm cân”, giảm nợ (deleverage) của các công ty BĐS, còn ép cân quá nhanh sẽ có thể gây đổ vỡ. Và chính sách của C hính phủ hiện nay chính là đang điều chỉnh lại tốc độ giảm cân đó. Vấn đề là nếu chính sách đó được thực thi quá chậm, hiệu quả của nó sẽ không được như mong đợi.

TS. Hồ Quốc Tuấn, Giảng viên Đại học Bristol, Anh

SGĐTTC

Chia sẻ Facebook