Đấu giá đất cần cơ chế riêng

Chia sẻ Facebook

Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Các chuyên gia tham dự hội thảo "Đấu giá quyền sử dụng đất, thực tiễn pháp lý và giải pháp" đã đưa ra nhiều giải pháp để hoàn thiện quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản. Hội thảo do Viện kinh tế xanh Trường ĐH Kinh tế - luật kết hợp với báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức vào ngày 20-4.

Nhiều luật nhưng vẫn thiếu

Tại hội nghị, các chuyên gia pháp luật chỉ ra rằng hiện có rất nhiều luật điều chỉnh việc đấu giá quyền sử dụng đất nhưng vẫn thiếu các quy định để bảo đảm việc đấu giá và sử dụng đất chặt chẽ, đúng mục đích. Đây là nguyên nhân vì sao cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở Thủ Thiêm vừa qua do cơ quan chức năng kiểm soát, "luật chơi" không sai, "người chơi" không vi phạm nhưng kết quả bị cho là làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Theo TS Đoàn Thị Phương Diệp - giảng viên Trường ĐH Kinh tế - luật, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất hiện có quá nhiều văn bản điều chỉnh và nhiều bộ, ngành quản lý nên chưa có sự phối hợp đồng bộ, thống nhất về nội dung.

Trình tự, thủ tục đấu giá do các tổ chức đấu giá tài sản (thuộc thẩm quyền của Bộ Tư pháp) thực hiện theo Luật đấu giá tài sản 2016. Còn việc thẩm định giá, xác định giá khởi điểm, xem xét năng lực người tham gia đấu giá, phê duyệt phương án đấu giá, giám sát quá trình tổ chức thực hiện việc đấu giá, nộp tiền trúng đấu giá... chịu sự điều chỉnh của các luật khác như Luật đất đai, Luật quản lý sử dụng tài sản công, Luật quản lý thuế…

Việc thực hiện các luật này thuộc thẩm quyền của các bộ Tài nguyên và môi trường, Tài chính… dẫn đến thiếu đối chiếu, thiếu đồng bộ.

Bên cạnh đó, TS Diệp cũng cho rằng giá trị quyền sử dụng đất của các lô đất công rất lớn nhưng lại áp dụng chung quy trình với các tài sản khác. Vì vậy khi cơ quan chức năng giao đất cho doanh nghiệp trúng đấu giá quyền sử dụng đất làm dự án sẽ bị bỏ qua các quy định ràng buộc về giao đất cho nhà đầu tư.

Đó là các quy định về năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án, ký quỹ hoặc tài sản bảo đảm để thực hiện, cam kết không thay đổi quy hoạch hoặc chưa có quy định về việc áp dụng các chế tài nếu như nhà đầu tư không thực hiện dự án đúng thời hạn…

Đồng quan điểm trên, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (Trường ĐH Luật Hà Nội) cho rằng cần nhìn cuộc đấu giá đất tại Thủ Thiêm trên ba yếu tố: luật chơi, sân chơi và người chơi. "Ở đây, người chơi (doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất) không vi phạm quy định.

"Sân chơi" đấu giá quyền sử dụng đất có các luật trực tiếp như Luật đấu giá tài sản, Bộ luật dân sự 2015, Luật đất đai 2013, Luật đầu tư… Các luật này thông qua riêng lẻ, từng thời kỳ khác nhau và rõ ràng không đồng bộ và chồng chéo về nội dung và thẩm quyền. Vậy luật nào làm nền tảng để áp dụng cho cuộc chơi đấu giá quyền sử dụng đất?", ông Nguyễn Quang Tuyến đặt vấn đề.

Ông Tuyến cho rằng đất đai là tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, khi áp dụng Luật đấu giá tài sản để tổ chức đấu giá nên sinh ra những chệch choạc. Vì vậy, nếu muốn đấu giá quyền sử dụng đất đi vào quy củ, không bị lợi dụng thì cần phải sửa "luật chơi".

Sửa "luật chơi" thế nào?

Ông Nguyễn Văn Đính, chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng cần đánh giá chính xác năng lực của doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Doanh nghiệp phải chứng minh nguồn tiền đầu tư như khi Nhà nước giao đất chứng minh có năng lực tài chính, có ký quỹ… Nếu phát hiện lợi dụng phiên đấu giá để tìm kiếm lợi ích khác thì sẽ bị xử lý và có thể bị xử lý hình sự như người thao túng thị trường chứng khoán.

Còn PGS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng "luật chơi" phải bảo đảm công khai, minh bạch. Trong các luật điều chỉnh đấu giá tài sản thì phải có một luật làm nền tảng, khi các quy định của luật khác mâu thuẫn thì lấy luật nền tảng để tham chiếu.

Cần lấy Luật đất đai làm nền tảng điều chỉnh các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất. Lần sửa Luật đất đai sắp tới, Bộ Tài nguyên và môi trường cần xây dựng một mục hoặc một chương quy định về đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó, cần quy định về điều kiện tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Ví dụ như doanh nghiệp tham gia đấu giá phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, có vốn thuộc sở hữu đủ, nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá theo phương án được phê duyệt…

"Nếu người tham gia đấu giá tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng thì ngoài việc mất tiền đặt trước, người tham gia đấu giá phải nộp thêm 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá và các chi phí đấu giá. Người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian 5 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất…", ông Tuyến gợi mở.

Ông Phan Đức Hiếu (ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội): Quản đầu ra, hạn chế can thiệp đầu vào

Cần thiết phải sửa luật về đấu giá quyền sử dụng đất với mục tiêu tìm ra công cụ phân bổ nguồn lực đất đai hợp lý, tăng giá trị quyền sử dụng đất.

Nếu hoàn thiện quy định hiện hành thì phải hướng tới một khung pháp lý thuận lợi cho hoạt động đấu giá, không ngăn cản các nhà đầu tư tạo ra giá cả thị trường, ngăn chặn trường hợp bị lợi dụng.

Không cần đặt ra thêm những điều kiện cho doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất như kiểm tra năng lực tài chính, năng lực kinh nghiệm… và cần cân nhắc tính khả thi. Vì những quy định này sẽ là rào cản nhà đầu tư gia nhập thị trường và hạn chế số lượng nhà đầu tư, giảm tính cạnh tranh của thị trường.

Cá nhân tôi mong muốn nên can thiệp nhiều hơn vào giai đoạn "đầu ra", chứ không nên can thiệp giai đoạn "đầu vào" trong đấu giá quyền sử dụng đất. Mục đích là để cho người trúng đấu giá không thể bỏ cọc. Vì nếu can thiệp ngay từ đầu thì phải tốn rất nhiều chi phí hành chính và chi phí cơ hội có thể bị mất.

Cũng cần tính đến cơ chế khác tốt hơn cơ chế đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư? Đấu giá quyền sử dụng đất chọn nhà đầu tư hiện nay quá rộng, trong khi nhiều trường hợp có thể đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư tốt hơn.

Có "luật chơi" vẫn chưa đủ

Phiên đấu giá 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức - Ảnh: T.L.

Các chuyên gia cho rằng bên cạnh việc điều chỉnh pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất cũng cần có những tác động từ góc độ thị trường. TS Huỳnh Thế Du đề xuất cụ thể phải đánh thuế bất động sản chưa đưa vào sử dụng để đưa thị trường về trạng thái bình thường, bảo đảm các điều kiện cơ bản, tránh méo mó…

TS Đoàn Thị Phương Diệp cũng cho rằng cần có chính sách đồng bộ để bảo đảm thị trường bất động sản quay về giá trị thật của nó. "Cần hạ nhiệt thị trường bất động sản bằng cách khai thông các kênh đầu tư khác để thị trường bất động sản quay về với giá trị thực. Khi đó sẽ không còn những vụ đấu giá đất mà người đấu giá bất chấp như thời gian qua", TS Diệp nhận định.

Ở góc độ khác, PGS.TS Hoàng Công Gia Khánh, hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế - luật, cho rằng phải xác định mục tiêu đấu giá không phải để tăng thu ngân sách mà nhằm chọn nhà đầu tư có năng lực để xây dựng và phát triển đô thị một cách bài bản, đồng bộ, đúng quy hoạch.

Tuy nhiên, theo ông Khánh, quy định năng lực doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nhưng làm sao để thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia hơn chứ không trở thành rào cản. Bên cạnh đó, cần đồng bộ chính sách để bảo đảm thị trường bất động sản minh bạch, xây dựng thuế tài sản, tạo thêm nhiều kênh đầu tư an toàn khác để người dân không đầu tư quá nhiều vào thị trường này…

Ông Khánh nhận định thêm thị trường bất động sản đang vô cùng khan hiếm, nên nếu đấu giá quyền sử dụng đất mà không có tầm nhìn dài hạn thì sau đó ta không còn đất mà bán nữa. Do đó, theo TS Khánh, Nhà nước cần chia nhóm đất nào bán đấu giá, đất nào giao có thời hạn để tạo nguồn thu hằng năm, nguồn thu dài hạn và nguồn để dành cho thế hệ tương lai.

Nhiều chuyên gia, đại biểu góp ý hoàn thiện quy định đấu giá quyền sử dụng đất tại hội thảo "Đấu giá quyền sử dụng đất - Thực tiễn và giải pháp" do báo Pháp Luật TP.HCM phối hợp Viện Kinh tế xanh và Trường đại học Kinh tế - Luật tổ chức.

Chia sẻ Facebook