Chuyển nhượng dự án bất động sản phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước

Tờ trình dự thảo luật Kinh doanh bất động sản của Bộ Xây dựng đề xuất chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án bất động sản phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế…

Cụ thể, tờ trình của Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án: một là chủ đầu tư chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định tại điều 41 của dự thảo luật Kinh doanh bất động sản, trong đó có điều kiện "đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng".

Chuyển nhượng dự án bất động sản phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất. LÊ QUÂN

Phương án 2, chủ đầu tư chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định tại điều 41 dự thảo luật Kinh doanh bất động sản.

Trong đó, chủ đầu tư chuyển nhượng nếu chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng thì có thể thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính bên chuyển nhượng chưa hoàn thành trước khi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng, trên cơ sở nghĩa vụ tài chính của dự án, phần dự án chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền xác định, bên nhận chuyển nhượng đã ký quỹ tại kho bạc nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính này và các tài liệu này được kèm theo hợp đồng chuyển nhượng.

Trong 2 phương án trên, Bộ Xây dựng đề xuất lựa chọn phương án 1 để đảm bảo tính kế thừa, ổn định, tránh xáo trộn so với quy định hiện hành và đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Bộ Xây dựng cho biết, tổng hợp ý kiến của các thành viên Chính phủ, có 19/27 thành viên đồng ý lựa chọn phương án 1; không có ý kiến không đồng ý.

Bộ Tài chính đề xuất quy định rõ thêm

Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc bày tỏ ủng hộ phương án 1. Theo ông Phớc, 2 phương án nêu trên đều quy định nhằm đảm bảo bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, thông qua công việc: hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng (tại phương án 1), hoặc (phương án 2) thỏa thuận giữa hai bên đảm bảo bắt buộc thực hiện nghĩa vụ tài chính sau khi chuyển nhượng thông qua hình thức ký quỹ tại kho bạc nhà nước hoặc bảo lãnh thông qua ngân hàng.

Nghĩa vụ tài chính là bắt buộc phải tuân thủ và hoàn thành. LÊ QUÂN

"Nhưng với phương án 2 đang quy định, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận. Như vậy, căn cứ quy định này có thể hiểu việc thỏa thuận là không bắt buộc; dẫn đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước thông qua các hoạt động kiểm soát rủi ro (ký quỹ tại kho bạc, bảo lãnh tại ngân hàng) cũng không bắt buộc. Việc quy định như trên có thể dẫn đến rủi ro trong việc không hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước", ông Phớc nêu.

Cũng theo Bộ trưởng Bộ Tài chính, tại điểm 1 điều 42 dự thảo luật Kinh doanh bất động sản quy định về trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ trách nhiệm quy định tại điều 32 của luật này và tại điểm d khoản 1 điều 32 dự thảo luật Kinh doanh bất động sản quy định bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm "thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định của pháp luật". Như vậy, nghĩa vụ tài chính của nhà nước là bắt buộc phải tuân thủ và hoàn thành.

Ông Phớc cũng cho rằng, hoạt động thỏa thuận là hoạt động dân sự giữa các tổ chức, cá nhân ngoài nhà nước, khó có thể quy định cụ thể các tiêu chí cần thiết khi thực hiện thỏa thuận. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thực hiện thỏa thuận về xử lý nghĩa vụ tài chính trước khi nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án để đảm bảo thực hiện việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng (như phương hướng xây dựng pháp luật tại phương án 1).

Theo ông Phớc, dù Bộ Tài chính nghiêng về việc xây dựng quy định theo phương án 1 nhưng vẫn đề nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu để hoàn thiện dự thảo luật Kinh doanh bất động sản theo hướng: nếu thực hiện theo phương án 1 thì đề nghị xem xét, nghiên cứu theo hướng quy định về việc thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng để hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng.

Hai là nếu thực hiện theo phương án 2 thì đề nghị xem xét, nghiên cứu theo hướng quy định việc đảm bảo hoàn thành nghĩa vụ tài chính sau khi chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng phải thông qua các hình thức khống chế rủi ro tài chính là bắt buộc (ký quỹ tại kho bạc hoặc bảo lãnh tại ngân hàng).

Lê Quân

Thanh niên