Chuyên gia: Một số ngân hàng tăng lãi suất cho vay 12 tháng lên tới 16%/năm

Đó là chia sẻ của TS Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services (FERI); CEO Công ty Tài chính FINA tại talkshow với chủ để “Thị trường bất động sản: thanh lọc, tồn tại, phát triển” do Dat Xanh Services tổ chức hôm 14/11.

Theo ông Khôi, thời gian qua, tăng trưởng tín dụng cao hơn tiền gửi, dự báo tăng trưởng tín dụng trong năm 2022 là hơn 14%. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ không cho các ngân hàng thương mại tăng trưởng vượt qua mức này, đồng thời NHNN có sự điều chỉnh lãi suất nhằm kiểm soát lạm phát. Theo đó, lãi suất liên ngân hàng, đặc biệt là lãi suất tại các ngân hàng thương mại tăng mạnh mẽ.

Ông Khôi cho biết, khi làm các khoản vay cho khách hàng hiện nay, một số ngân hàng tăng lãi suất cho vay 12 tháng lên tới 16%/năm. Cách đây 1 năm còn các có những mức lãi suất 7 - 8%/năm, tới thời điểm hiện tại thì mức lãi suất dưới 10% gần như không có. Các ngân hàng đang cho vay mức lãi suất trung 12 – 14%/năm, một số ngân hàng có lãi suất lên đến 16%/năm.

Tăng trưởng tín dụng so với tăng trưởng tiền gửi (%)

Dự báo tín dụng hệ thống sẽ tăng trưởng 14% năm 2022

NHNN điều chỉnh lãi suất

Nguồn: GSO , Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI)

Phản ứng của chủ đầu tư

Trong quá khứ khi thị trường bất động sản gặp khủng hoảng giai đoạn 2009 – 2010, một số chủ đầu tư tốt đều vượt qua và phát triển mạnh mẽ. Trong thời gian đó, họ đã tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung hóa nguồn lực, tập trung vào những sản phẩm có giá trung bình phục vụ nhu cầu thực, mở rộng quỹ đất liên tục để chuẩn bị cho thời kỳ thị trường phục hồi.

Chủ đầu tư đa dạng hóa nguồn vốn từ khách hàng bằng những chính sách ưu đãi như chiết khẩu thanh toán. Theo ông Khôi, sau những động thái siết tín dụng và trái phiếu bất động sản, nhiều chủ đầu tư thay đổi phương thức huy động vốn để thanh toán khoản trái phiếu đến hạn cũng như duy trì dòng tiền doanh nghiệp.

Nguồn: FERI

Hiện nay, chủ đầu tư áp dụng chính sách thanh toán nhanh, chiết khẩu “khủng”, hỗ trợ lãi suất. Tỷ lệ chiết kế tăng đáng kể từ quý 1 đến quý 4/2022, với tỷ lệ thanh toán 50%, chủ đầu tư tăng mức chiết khẩu từ 6% lên đến 30%, tổng mức chiết khấu tăng từ 10 – 12% tăng lên đến 50%.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư đa dạng hóa kênh huy động vốn bằng việc chia nhỏ bất động sản – một mô hình kinh doanh với mục tiêu thu hút dòng tiền của nhà đầu tư nhỏ lẻ; tái cấu trúc danh mục đầu tư, chuyển nhượng dự án không có nhu cầu.

Ngoài ra, hoạt động phát triển quỹ đất vẫn diễn ra sôi động. Đơn cử, Tập đoàn Đất Xanh phát triển quỹ đất ở khu vực phía với dự án Datxanh Home Diamond City tại Thanh Hóa 150 ha, dự án Regal Legend tại Quảng Bình 21 ha, quỹ đất 152 ha tại Đồng Nai, Uni Galaxy 5.6 ha tại Bình Dương, khu đô thị mới Mái Dầm 97 ha tại Hậu Giang…

Các chủ đầu tư cũng tích cực hợp tác với quỹ nước ngoài như thương vụ M&A giữa CTCP Công nghiệp Logistics KTG & Bousteak và Bousteak Projects (Singapore) 6.9 triệu USD hồi tháng 6, Công ty BW (liên doanh Warburg Pincus và Becamex IDC ) mua lại khoảng 74,000 m2 đất tại khu công nghiệp Bắc Tiền Phong ở tỉnh Quảng Ninh vào tháng 2, Warburg Pincus rót 250 triệu USD vào phân khu Tropicana - dự án Novaworld Hồ Tràm của Novaland vào tháng 6, CapitaLand Development ký kết biên bản ghi nhớ phát triển dự án Khu đô thị - công nghiệp – logistics, diện tích hơn 400 ha giá trị cam kết đầu tư 1 tỷ USD , Tập đoàn Danh Khôi đã hợp tác với Tập đoàn Tokyu Corporation tại dự án The Mekari với giá trị hợp đồng 1,000 tỷ đồng trong tháng 8…

Cũng theo ông Khôi, nhu cầu tìm kiếm bất động sản vẫn cao. Khi giá bất động sản được đưa về mức hợp lý, những người có nhu cầu thực sẽ tham gia vào thị trường. Ông Khôi cho biết, khảo sát từ một số đối tác và viện nghiên cứu RERI cho thấy 24% khách hàng, đặc biệt là khách hàng có nhu cầu thực có nhu cầu mua nhà ngay lập tức; 15% sẽ mua trong vòng 3 – 6 tháng tới; 39% sẽ mua trên 6 tháng; 22% sẽ mua nhà trong thời gian trên 1 năm. Như vậy mặc dù thị trường có nhiều biến động, khó khăn, nhóm khách hàng thực sự muốn mua nhà thực bắt đầu quay lại thị trường khi giá nhà trở về giá trị phù hợp hơn với khả năng tài chính của họ, ông Khôi nhận định.

Đối với nhóm doanh nghiệp môi giới, thời gian qua nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu lại mô hình, tinh giảm nhân sự, môi giới “tạm nghỉ đông” với thị trường, gặp không ít khó khăn về tài chính. Tuy nhiên với nhu cầu tìm kiếm bất động sản vẫn cao, nhất là đối với khách hàng có nhu cầu thực, ông Khôi cho rằng đây là cơ hội để doanh nghiệp sàn lọc, tinh giản hệ thống nhân sự, tuyển dụng có chọn lọc, chuẩn hóa hoạt động đào tạo, nhắc nhở nhân viên thượng tôn pháp luật hàng đầu. Đồng thời, doanh nghiệp cần chọn lọc chủ đầu tư uy tín, đủ năng lực triển khai dự án. Doanh nghiệp cần xây dựng chiến lược lâu dài, sẵn sàng đối phó với các kịch bản xấu trong lâu dài; hoàn thiện hệ sinh thái ngành, ứng dụng công nghệ.

Ngoài ra, bản thân người môi giới cần học hỏi nâng cao trình độ, kiên định trong định hướng nghề nghiệp; sàng lọc, lựa chọn kênh, đơn vị bán hàng có uy tín, chuyên nghiệp; lựa chọn thị trường, phân khúc sản phẩm phù hợp với khả năng…

Nguồn: GSO , Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI)

Trước mắt, thị trường bất động sản sẽ còn nhiều thách thức bởi bối cảnh kinh tế, địa chính nhiều rủi ro, lạm phát có xu hướng tăng cao; chiến dịch xử lý sai phạm tăng cường, nhiều doanh nghiệp rời thị trường; việc quản lý siết bất động sản sẽ dẫn đến nguồn cung chưa được cải thiện, đặc biệt sẽ thiếu hụt ở những thị trường lớn ở như TPHCM và Hà Nội, giá bất động sản ở những thị trường thiếu hụt nguồn cùng cũng sẽ chưa có khả năng giảm nhiều; khách hàng chuyển sáng tích trữ tiền mặt, lãi suất có xu hướng tăng, siết room tín dụng ngân hàng... Tuy nhiên ông Khôi kỳ vọng đầu năm 2023, Chính phủ sẽ có một số động thái nới lỏng room để hỗ trợ nguồn vốn tín dụng, tạo điều kiện doanh nghiệp lành mạnh phát triển và khôi phục thị trường theo hướng tích cực.

Bài học từ thị trường Trung Quốc

Trung Quốc đã trải qua cuộc khủng hoảng, thanh lọc thị trường bất động sản trước Việt Nam 1 – 2 năm. Thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, giá cổ phiếu bất động sản Trung Quốc xuống thấp nhất 10 năm, doanh số giảm thấp nhất thập kỷ qua. Bất động sản đóng góp trực tiếp và gián tiếp vào khoảng 30% GDP, tương đương 5,000 tỷ USD.

Vừa qua Chính phủ Trung Quốc đưa ra kế hoạch 16 giải pháp giải quyết khó khăn thị trường bất động sản, cụ thể: giải pháp hỗ trợ các khoản cho vay phát triển BĐS, nới lỏng điều kiện mua nhà đối với cá nhân, hỗ trợ tài chính các công ty xây dựng, gia hạn các khoản vay của thủ đầu tư, tạo điều kiện cho việc phát hành trái phiếu từ các chủ đầu tư uy tín, tăng cường nguồn vốn từ các quỹ ủy thác, cung cấp các khoản vay đặc biệt cho các dự án đặc thù, cung cấp các khoản vay hỗ trợ nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án, mua lại dự án bất động sản từ các chủ đầu tư yếu kém, hỗ trợ tái cấu trúc doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, hỗ trợ các khoản vay mua nhà cá nhân, hỗ trợ việc thanh toán khoản vay dở dang,nới lỏng tín dụng vào bất động sản, thành lập quỹ cho các thương vụ M&A bất động sản, cho vay đối với tài sản cho thuê, đa dạng hóa việc gây quỹ cho bất động sản cho thuê.

Thu Minh