Chuyện “dở khóc dở cười” trên thị trường bất động sản: Đầu năm mạnh tay mua, cuối năm mạnh tay bán “cắt lỗ”

Từ đầu năm 2022, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, nguyên nhân do các chính sách tiền tệ như tín dụng bất động sản, trái phiếu đang được kiểm soát chặt chẽ. Cùng đó, lãi suất thời gian qua liên tục tăng cao khiến thanh khoản thị trường ngày càng sụt giảm. Hiện tại, nhiều nhà đầu tư lâm tình cảnh lao đao, cố gồng bám trụ ở lại, một số khác đang chật vật cắt lỗ những vẫn không dễ thoát hàng.

Anh Nguyễn Hùng Cường, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho biết, đầu năm vừa qua, anh mua một mảnh đất rộng 150m2, với giá 5 tỷ đồng tại Bắc Ninh. Chưa được bao lâu thị trường rơi vào trầm lắng, theo đó, anh Cường chật vật rao bán cắt lỗ với giá 3,7 tỷ đồng nhiều tháng nay vẫn chưa tìm được chủ mới.

“Thị trường vừa bước sang 2022 vẫn liên tục tăng nóng. Theo đó, tôi mạnh tay vay thêm 2 tỷ đồng mua. Song, đến quý II, nhiều khu vực chững lại, giá bất động sản không còn tăng nóng. Theo dõi thị trường một thời gian không thấy khả quan nên đến cuối tháng 6 tôi bắt đầu rao bán cắt lỗ. Nhưng lúc này môi giới cũng đều lắc đầu cho biết, thị trường khó bán dễ mua”, anh Cường kể.

Đang rao bán cắt lỗ đất nền, anh Trần Ngữ, nhà đầu tư tay ngang tại Hà Đông (Hà Nội), thời điểm tháng 3 năm nay có mua một mảnh đất rộng 90m2 tại Hưng Yên với giá 3 tỷ đồng, tương đương hơn 33 triệu đồng/m2. Theo dự định ban đầu, anh Ngữ chỉ tính "lướt sóng" vài tháng, khi thị trường vẫn đang còn "nóng". Tuy nhiên, mọi toan tính của nhà đầu tư này đổ vỡ khi thị trường bất ngờ hạ nhiệt.

"Tôi rao bán nhưng nhiều người mua với mục đích xây nhà ở nên trả giá thấp hơn. Thực tế, lúc mua thị trường vẫn đang nóng nên tôi quyết định vay tới 50% giá trị mảnh đất. Dù bây giờ chưa quá cần tiền nhưng tôi muốn bán để thanh toán ngân hàng cho xong. Giờ bán bằng giá là rất khó, nên tôi rao bán cắt lỗ 700 triệu đồng, nhưng vẫn chưa có người mua", anh Ngữ nói.

Thực tế, những nhà đầu tư chậm chân vào cuối cơn sóng của thị trường bất động sản đang “dở khóc dở cười”, chưa có lời nhưng đã phải rao bán “cắt lỗ”. Mặt khác, với những người đã mua bất động sản cách đây khoảng 2 năm trở lên, chuyên gia cho rằng, vẫn chỉ đang giảm lãi, chưa đến mức cắt lỗ.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, nhận định thị trường đang ngập tràn thông tin “cắt lỗ”, “xả hàng”… nhưng thực tế chỉ là giảm một phần lợi nhuận. Đà giảm giá sẽ tiếp tục và có thể xuất hiện vùng trũng vào năm 2023.

Những phân tích của giới chuyên gia cho thấy khó khăn của thị trường bất động sản chắc chắn không thể giải quyết trong ngắn hạn. Vì vậy, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ việc tiếp tục rót tiền, thậm chí vay nặng lãi để cố gồng giữ tài sản chờ lên giá. Nếu quá nhiều rủi ro, lời khuyên là nên mạnh dạn “cắt lỗ”.

Có một thực tế là sau khi hết thời gian ân hạn, nhiều nhà đầu tư đang phải trả lãi suất vay ngân hàng lên tới 12 - 14%/năm, gây nên những áp lực rất lớn, không ít trường hợp phải đi vay ngoài để trả lãi, cực kỳ nguy hiểm. Để thoát được hàng, không còn cách nào khác là giá phải giảm về mức “chấp nhận được”.

“Trước sau gì cũng phải giảm, vậy nên thay vì rót thêm tiền để gồng lỗ, các nhà đầu tư bị ngộp nên mạnh tay giảm sâu hơn để cắt lỗ. Đầu tư thì có thắng có thua, vì vậy nếu cảm thấy gánh nặng quá lớn thì nên dứt khoát để thu tiền về, đợi những cơ hội sau. Việc "gồng" quá sức chỉ khiến thiệt hại càng lớn hơn”, ông Trần Khánh Quang khuyến cáo.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Chuyên gia cao cấp của CBRE Việt Nam cho biết, trong thời điểm hiện tại có tới hơn 50% các nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư.

Nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn sẽ tăng rất cao nhưng muốn bán cũng không được. Nhà đầu tư có thể lựa chọn trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư, nhưng chi phí phạt rất lớn nên buộc phải đi vay tiếp để duy trì. Nếu không thể vay được, nhà đầu tư buộc phải bán cắt lỗ.

Rõ ràng, chu kỳ thanh lọc của thị trường đang ngày càng khốc liệt, việc các nhà đầu tư “ăn xổi” chắc chắn sẽ bị loại bỏ nên “cắt lỗ” là điều tất yếu. Ngược lại, những nhà đầu tư bám trụ được đến cuối cùng, có nền tảng tài chính bền vững sẽ đứng trước cơ hội gom tài sản giá giảm sâu, trước khi bất động sản bắt đầu chu kỳ đi lên và trở thành người chiến thắng.