Chung cư manh nha nghịch lý tương tự đất nền

Trải qua thời gian liên tục tăng nóng, đến đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến nghịch lý ở phân khúc đất nền khi giá liên tục tăng cao nhưng thanh khoản đi xuống. Dù giá tăng nhưng nhiều chủ đất rao bán suốt một thời gian dài cũng không sang tay được. Nguyên nhân đến từ việc nhiều nơi giá đất nền đã vượt giá trị thực, thậm chí những mảnh đất ở nơi hoang vu cũng được định giá lên đến tiền tỷ.

Ở phân khúc chung cư, trước năm giai đoạn 2021 - 2022, đa phần những người bán lại chung cư cũ đều phải chấp nhận chịu lỗ hàng trăm triệu đồng. Tuy nhiên, hiện nay, giá chung cư thứ cấp và sơ cấp liên tục tăng nóng, thậm chí chỉ trong thời gian ngắn đã tăng lên nửa tỷ đồng.

Theo báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn, giá bán chung cư tăng ở tất cả các phân khúc từ bình dân đến cao cấp, trong đó, chung cư trung cấp có biến động giá tăng mạnh nhất. Cụ thể, tại Hà nội, giá bán phân khúc bình dân tăng 7%, ở phân khúc trung cấp tăng 18%, chung cư cao cấp tăng 10% trong 3 tháng vừa qua. Tại TP. HCM có mức tăng thấp hơn, chung cư bình dân giảm 1%, trung cấp tăng 4%, còn phân khúc cao cấp tăng 5%.

Anh Vũ Thanh Tùng, Giám đốc văn phòng môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, trong những năm gần đây, nguồn cung chung cư liên tục giảm sút, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền. Theo đó, nhiều người để có thể sở hữu được nhà đã chuyển sang mua chung cư cũ.

“Đa phần, trước kia nếu bán lại chung cư cũ mọi người đều chấp nhận lỗ vài trăm triệu đồng. Tuy nhiên, hiện nay, chỉ cần so sánh với đầu năm giá đã chênh khoảng 20 - 30%. Nhiều người bán lại chung cư cũ còn phải ngỡ ngàng mức lại”, anh Tùng nói.

Tuy nhiên, anh Tùng cũng phải thừa nhận, dù giá rao bán vẫn đang tăng như thanh khoản ở phân khúc này đang ngày một sụt giảm. “Hồi đầu năm, mỗi tháng văn phòng tôi bán được cả chục căn, nhưng giờ con số này chỉ còn khoản 3 - 4 căn/tháng. Người mua cũng hỏi nhiều nhưng chỉ để tham khảo giá”, anh Tùng nói.

Theo anh Nguyễn Khánh, môi giới bất động sản tại Hà Nội, thời gian qua, giá nhà liên tục tăng lên, vượt khả năng chi trả của người mua, nên việc thanh khoản có giảm là điều dễ hiểu. Anh cho biết, so với hồi đầu năm lượng giao dịch chung cư cũng đã giảm 1 nửa ở thị trường thứ cấp.

“Một căn chung cư 2 phòng ngủ ở vùng ven hiện nay cũng có giá đến 3 tỷ đồng, nhiều gia đình muốn mua hầu hết cũng phải đi vay, như vậy đã vượt khả năng chi trả của họ, nên nhiều người vẫn chấp nhận ở nhà thuê. Trong khi đó, người bán thứ cấp lại muốn có lãi mới sang nhượng. Bên cạnh đó, nguồn cung hiện nay đang khan hiếm nhiều người bán đang dựa vào cớ đó để bán với mức giá cao”, người môi giới này nói.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, nguyên nhân dẫn đến việc giá tăng cũng bắt nguồn từ nguồn cung căn hộ bị giảm sút, trong đó, có 2 tác động chính là dòng vốn phát triển dự án và khung pháp lý.

“Kênh huy động vốn từ tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản đều đang gặp khó, nhiều chủ đầu tư dù đang làm dự án dở cũng bị thiếu vốn. Bên cạnh đó, một số dự án vì đang còn vướng về vấn đề pháp lý. Do vậy, nguồn cung mới đưa vào thị trường có thể bị trì hoãn lâu hơn. Nguồn cung thấp đã đẩy giá căn hộ liên tục tăng lên”, ông Điệp nói.

Theo ông Điệp, giá chung cư đang bị đẩy lên quá cao, vượt khả năng tài chính của người có nhu cầu thực. Bên cạnh đó, hiện nay, việc tiếp cận tín dụng ngân hàng của người mua nhà đang khó khăn. Cộng thêm việc lãi suất tăng lên, người mua sẽ cân nhắc khi xuống tiền. Cho nên, dù đây là phân khúc phục vụ nhu cầu thực nhưng cũng dự báo thanh khoản sụt giảm. Có thể, chung cư sẽ gặp nghịch lý tương tự đất nền trong gian qua là giá tăng nhưng thanh khoản sẽ đi xuống.