Chủ tịch HoREA nêu loạt vướng mắc của thị trường bất động sản tới Tổ công tác của Thủ tướng

Về tình hình thị trường bất động sản hiện nay, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA lấy dẫn chứng báo cáo của Sở Tài nguyên Môi trường và Sở Xây dựng TP.HCM trong giai đoạn 2016-2022, toàn thành phố có 1.532 dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của khu vực tư nhân và các dự án “đầu tư công”.

Trong đó, có 451 dự án đã hoàn thành (chỉ chiếm 29,4%), 703 dự án đang triển khai (chiếm 45,9%) và có đến 357 dự án (chiếm 24,7%) quá 3 năm đăng ký kế hoạch sử dụng đất vẫn chưa triển khai thực hiện (dự án treo), mà phần lớn là các dự án đầu tư công do phụ thuộc vào việc cân đối nguồn vốn ngân sách, tài chính của chủ đầu tư nên chưa thực hiện được hoặc chỉ thực hiện một phần công tác giải phóng mặt bằng, trong đó chủ yếu do vướng mắc về phương án giá bồi thường, mặc dù hàng năm thành phố đều ban hành quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn từ 4 - 35 lần giá đất trong bảng giá đất để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Trong số 703 dự án thuộc diện đang triển khai (không thuộc trường hợp bị thu hồi dự án) thì đang có khoảng 143 dự án bị vướng mắc pháp lý nên chưa thực hiện được hoặc chỉ thực hiện được một phần dự án hoặc phải tạm dừng dự án.

Ngoài ra, còn có một số dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại từ năm 2015 trở về trước bị “dở dang”, không thể triển khai thực hiện hoàn thành dự án chủ yếu là do “vướng” bồi thường giải phóng mặt bằng, mà nguyên nhân chính là do chủ đầu tư dự án yếu kém năng lực, nhất là năng lực tài chính.

Các dự án “dở dang, da beo” này đã làm “nhếch nhác” bộ mặt đô thị, không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư và người dân có đất bị thu hồi.

Chủ tịch HoREA nhận định, do vướng mắc pháp lý nên thị trường bất động sản phát triển chưa minh bạch, bền vững, thể hiện qua mô hình thị trường bất động sản như hình “kim tự tháp bị lộn ngược đầu”, do tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm đến khoảng 80%, còn lại là nhà ở trung cấp, không còn loại nhà ở giá vừa túi tiền và rất thiếu nhà ở xã hội.

Tình trạng thị trường bất động sản bị lệch pha cung - cầu, lệch pha phân khúc thị trường, cơ cấu sản phẩm nhà ở bị mất cân đối đã dẫn đến hệ quả là tình trạng giá nhà đất tăng liên tục đi liền với các đợt sốt ảo giá nhà đất trong hơn 5 năm qua. Giá nhà đã vượt quá khả năng thanh toán của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.

Bên cạnh đó, ông Châu cho biết, hoạt động chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản, nhà ở thương mại của các doanh nghiệp bị vướng mắc, ách tắc thời gian qua.

“Thị trường bất động sản phát triển chưa ổn định, bền vững có nguyên nhân do thị trường vốn chưa phát triển đồng bộ, tương xứng, bởi lẽ thị trường bất động sản cần nguồn vốn đầu tư trung, dài hạn, nhưng lại đang phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn tín dụng (chủ yếu dựa vào nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho hệ thống tín dụng)”, chủ tịch HoREA nêu.

Do vậy, ông Châu cho rằng phải giải quyết bài toán “vốn” cho doanh nghiệp, khơi thông thị trường vốn, thị trường tín dụng, tháo gỡ nút thắt vốn, tín dụng đang là điểm nghẽn của nền kinh tế và thị trường bất động sản và trong tình hình hiện nay.

Ngân hàng Nhà nước nên xem xét nâng trần “room” tín dụng thêm khoảng 1% (tăng trưởng tín dụng năm 2022 lên 15%) để có thêm khoảng 100.000 tỷ đồng bơm cho nền kinh tế, trong đó thị trường bất động sản hấp thụ khoảng 20%, để hỗ trợ vốn cho các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại có đủ pháp lý, nhất là các dự án đang xây dựng dở dang mà nếu được bơm thêm tín dụng thì dự án hoàn thành bàn giao được, đồng thời tiếp tục hỗ trợ tín dụng cho khách hàng được vay để mua nhà, mua căn hộ du lịch để tạo thanh khoản và dòng tiền cho thị trường.

Ngoài ra, thị trường còn gặp vướng mắc, khó khăn trong việc bảo đảm chỉ tiêu quy mô dân số và đánh giá tác động giao thông khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Các địa phương không dám cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án như công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề…