Chìa khóa để giảm bớt áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản

Sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc do Thủ tướng chủ trì ngày 17/02, Công ty chứng khoán VNDirect kỳ vọng sắp tới sẽ có những quyết sách quyết liệt hơn để giúp đỡ các doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS).

Cụ thể, VNDirect cho biết ngay từ đầu năm 2023, CTCK này đã nhận thấy ngày càng gia tăng số lượng DN BĐS gặp khó khăn trong nghĩa vụ thanh toán nợ và đối diện nguy cơ mất khả năng thanh khoản, trong bối cảnh hoạt động tái cơ cấu nợ, tiếp cận nguồn vốn khó khăn và bán hàng ảm đạm.

VNDirect ước tính khoảng 37,642 tỷ đồng (tăng 306.4% so với cùng kỳ) trái phiếu doanh nghiệp BĐS (TPDN) sẽ đáo hạn trong quý 2 và 65,905 tỷ đồng (tăng 13.3%) trong nửa cuối 2023.

Bên cạnh đó, vào giữa tháng 2, 54 tổ chức phát hành TPDN đã thông báo chậm trả lãi , làm dấy lên lo ngại về thanh khoản. CTCK này ước tính khoảng 23,000 tỷ đồng trái phiếu từ các tổ chức này sẽ đáo hạn trong 2023 (gần 90% đến từ DN BĐS).

Ngoài ra, VNDirect ước tính tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của các DN BĐS niêm yết hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011 - 2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán cao như năm 2011.

Sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc do Thủ tướng chủ trì ngày 17/02, Chính phủ đã đưa ra dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp với thị trường BĐS gồm: (1) đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho các DN BĐS khó khăn, (2) tiếp tục cấp tín dụng với dự án BĐS có phương án vay vốn khả thi, khách hàng có tiềm lực tài chính, giảm lãi suất cho vay, (3) đề xuất gói tín dụng 110,000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân (tương tự gói 30,000 tỷ đồng đã phát hành trong giai đoạn 2013 - 2016).

Bên cạnh đó, dự thảo mới nhất về sửa đổi Nghị định 65 đề xuất cho phép các trái phiếu đã phát hành được đàm phán gia hạn thêm thời gian và nới lỏng một số điều kiện phát hành.

VNDirect cho rằng những chính sách này nếu được triển khai sẽ giúp giảm áp lực thanh khoản cho DN BĐS trong ngắn hạn. Bên cạnh giúp DN BĐS tháo gỡ khó khăn về thanh khoản trong thời gian tới, CTCK này cho rằng khôi phục niềm tin của người mua nhà cũng là một vấn đề cấp thiết để thị trường BĐS có thể “đảo chiều”.

Theo đó, VNDirect quan sát hiện có nhiều dự án đang đình trệ/chậm tiến độ thi công so với kế hoạch do gặp vấn đề thanh khoản, điều này có thể làm tình hình trở nên mất kiếm soát hơn khi người mua nhà lo ngại và dừng trả nợ vay mua nhà. Vì vậy, cần tăng cường trách nhiệm xã hội của các ngân hàng đảm bảo những dự án đang xây dựng có thể bàn giao đến khách hàng.

Thời gian gần đây, Agribank đã thông báo giảm lãi suất cho các đối tượng kinh doanh BĐS gặp khó khăn. VNDirect kỳ vọng sẽ có thêm nhiều ngân hàng thương mại sẽ giảm lãi suất cho vay hỗ trợ thị trường BĐS trong thời gian tới, qua đó hạ lãi suất bình quân về cho vay mua nhà.

Bên cạnh đó, VNDirect kỳ vọng xu hướng lãi suất tăng sẽ tiệm cận điểm đảo chiều từ quý 2 nhờ lãi suất huy động hạ nhiệt: (1) Lãi suất điều hành của FED có thể đạt đỉnh vào quý 2/2023, giúp giảm áp lực lên tỷ giá và lãi suất của Việt Nam, (2) NHNN sẽ chủ động hơn trong việc hỗ trợ thanh khoản cho thị trường thông qua nghiệp vụ thị trường mở hoặc mua ngoại tệ để tăng dự trữ ngoại hối, (3) nhu cầu tín dụng chậm lại do tăng trưởng kinh tế giảm tốc và thị trường BĐS ảm đạm.

VNDirect cho rằng chu kỳ “đóng băng” hiện tại sẽ diễn ra ngắn hơn so với giai đoạn trước. Cụ thể, thị trường TPHCM và Hà Nội hiện tại đã xảy ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới từ năm 2020, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt ở mức cao cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn khả quan.

Do đó, CTCK này kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi 2023 nếu được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối 2024 sẽ là “bước ngoặt” lớn cho ngành BĐS, khi tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ 2024 - 2025.

Dù vậy, nguồn cung mới nhà ở hiện ngày càng thu hẹp và đối mặt tình trạng lệch pha cung cầu, trong đó căn hộ bình dân khan hiếm chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM và Hà Nội trong 2022. VNDirect nhận thấy các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân đối cung cầu, bên cạnh đề xuất gói tín dụng kích cầu cho nhà ở xã hội, Chính phủ đã cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tới năm 2030, để đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp. Do đó, CTCK này kỳ vọng phân khúc nhà ở xã hội có thể phục hồi nhờ nguồn cung khởi sắc và sự hỗ trợ của Chính phủ.

Mặt khác, VNDirect cho biết một số chủ đầu tư cũng đã thông báo sẽ đồng hành tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội, như Vinhomes có kế hoạch triển khai 500,000 căn trong 5 năm tới, Him Lam, Hưng Thịnh cũng có kế hoạch phát triển phân khúc này trong thời gian tới.

Theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, lợi nhuận định mức của các dự án này không vượt quá 10% tổng mức đầu tư. Vì vậy, CTCK đánh giá các chủ đầu tư trên khi thực hiện dự án nhà ở xã hội đều có mục đích là nhằm duy trì dòng tiền hoạt động hơn là mục tiêu lợi nhuận.