Cách nào để ngăn họa phân lô bán nền?

Chia sẻ Facebook

Nhiều tờ quảng cáo bán đất rẫy tại thôn 7, xã Cư Êbur, TP Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk - Ảnh: TIẾN LONG

Nhìn nhận thực trạng thu gom đất nông nghiệp và đất rừng, sử dụng "chiêu trò" hiến đất làm đường để phân lô bán nền trái phép, ông Bùi Xuân Dũng - cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng - cho rằng: "Nguyên nhân phần lớn do các địa phương không quản lý chặt chẽ".

Ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường

* Thực tế ở khắp nơi luật pháp đang bị "lách" để phân lô bán nền tràn lan? Ông nhận định họa phân lô bán nền tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản thế nào?

- Những vi phạm về phân lô bán nền ảnh hưởng lớn đến việc quản lý quy hoạch, xây dựng, sử dụng đất và thị trường bất động sản. Một số nơi xây dựng tự phát, không phù hợp quy hoạch, không đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Đã xuất hiện tình trạng đầu cơ, đẩy giá bất động sản lên cao nhằm trục lợi, gây ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường bất động sản và thiệt hại cho các nhà đầu tư.

Các địa phương cần rà soát, xem lại tất cả các khu đất đang phân lô bán nền. Địa phương có thể kiểm soát các khu vực phân lô bán nền có thuộc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hay không. Nếu làm sai sẽ xử lý, cưỡng chế, yêu cầu hoàn trả mặt bằng đất đai.

* Vậy làm gì để ngăn chặn hậu họa, thưa ông?

- Giải pháp không thiếu nhưng phải làm đồng bộ. Việc phân lô bán nền phải tuân thủ pháp luật về đất đai, quy hoạch, xây dựng nhưng đôi khi chính quyền địa phương chỉ căn cứ trên nền một luật pháp nên thiếu đồng bộ. Chẳng hạn để phân lô bán nền phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nhưng để đầu tư, xây dựng nhà ở, công trình trên đất phải tuân thủ quy hoạch về xây dựng đô thị, quy hoạch phát triển nông thôn và chương trình kế hoạch phát triển nhà ở, đô thị của mỗi địa phương. Tất cả các quy hoạch này phải xem xét đồng bộ.

Một khu đất muốn được phân lô bán nền thì địa phương phải căn cứ vào một loạt các quy hoạch như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị và nông thôn xem có phù hợp không. Tất cả đều có quy định cả rồi, nếu địa phương làm đồng bộ sẽ ngăn chặn được phân lô bán nền tràn lan.

Ông Bùi Xuân Dũng - cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

Chính quyền địa phương đừng ngó lơ!

* Chính quyền địa phương hẳn biết hết quy hoạch sử dụng đất, tại sao việc ngăn chặn họa phân lô bán nền khó vậy?

- Thật ra chính quyền địa phương biết cả, nhưng họ "ngó lơ" thôi. Muốn kiểm soát phân lô bán nền, các địa phương phải tăng cường kiểm tra, giám sát để không xảy ra vi phạm. Hơn nữa, đầu tư xây dựng khu dân cư, xây dựng nhà ở phải tuân thủ pháp luật về nhà ở, đúng chương trình phát triển nhà ở của địa phương. Pháp luật không thể nào điều chỉnh tuyệt đối hết được, việc bổ sung và điều chỉnh luôn luôn phải có.

Điều quan trọng là pháp luật hiện hành cần được thực hiện nghiêm, đồng bộ. Pháp luật quy định đủ thứ nhưng quan trọng nhất vẫn là khâu thực thi phải tốt. Việc đổ thừa luật cho phép nên khó quản phân lô bán nền chỉ là một góc độ.

* Nhiều địa phương đang "đối phó" bằng việc tạm dừng phân lô bán nền. Từ góc độ quản lý thị trường, Bộ Xây dựng có giải pháp gì để cùng giải quyết việc này?

- Bộ Xây dựng đã yêu cầu cơ quan chức năng địa phương tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm và dứt điểm đối với các trường hợp vi phạm, nhất là hoạt động xây dựng không phép, trái phép; đầu tư hạ tầng, chia tách thửa, phân lô bán nền không đúng với quy hoạch; quảng cáo và chào bán "dự án ma"... gây nhiễu loạn thị trường.

Yêu cầu công khai thông tin quy hoạch, dự án

Bộ cũng yêu cầu địa phương công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch phát triển hạ tầng, đô thị và nông thôn, kế hoạch phát triển nhà ở, tiến độ làm các dự án bất động sản, dự án phát triển cơ sở hạ tầng đang triển khai đầu tư xây dựng tại địa phương... Việc này nhằm minh bạch thông tin để người dân dễ tiếp cận, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ đất, trục lợi bất hợp pháp.

Tăng cường quản lý đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản. Việc chia tách thửa, phân lô, chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất đảm bảo tuân thủ đúng quy định. Trường hợp phân lô, tách thửa để xây dựng nhà ở cần lưu ý kiểm soát sự phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, kế hoạch phát triển nhà ở. Bên cạnh đó, việc phát triển hạ tầng, giao thông khu dân cư phải thực hiện đồng bộ theo dự án. Các khu vực thiếu quy hoạch phải thực hiện rà soát, bổ sung.

* Tiến sĩ Lê Xuân Thân (ủy viên Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, chủ tịch Hội Luật gia tỉnh Khánh Hòa):

Có việc buông lỏng từ các cấp

Pháp luật lĩnh vực đất đai quy định về việc phân lô bán nền nhưng chỉ giới hạn trong dự án nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Theo đó, dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo phương thức phân lô bán nền phải được UBND cấp tỉnh công bố công khai và chủ đầu tư phải hoàn thành việc xây dựng cơ sở kết cấu hạ tầng, nghĩa vụ tài chính...

Luật kinh doanh bất động sản quy định rõ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng, bản nghiệm thu đã hoàn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án... Và trước khi bán phải có sự đồng ý của Sở Xây dựng.

Hiện có sự buông lỏng quản lý của cơ quan tài nguyên môi trường và chính quyền các cấp nên hành vi chiếm dụng trái phép đất đai, san ủi đồi núi và đất nông nghiệp, tự chuyển mục đích sử dụng đất đã không được xử lý kịp thời dẫn đến tình trạng vi phạm tràn lan.

Việc xử phạt hành chính không nghiêm, lúc phạt lúc không hoặc nộp tiền xử phạt rồi vẫn cứ tồn tại, không đủ để răn đe vi phạm. Các nghị định xử phạt vi phạm hành chính về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản trái phép đã có đầy đủ. Các cơ quan được giao thẩm quyền phải ra tay xử lý, tái lập lại trật tự.

Hành vi sử dụng đất đai trái phép có dấu hiệu tội phạm phải được xem xét khởi tố, điều tra, truy tố, xét xử theo quy định tại Bộ luật hình sự. Kết quả xử phạt vi phạm hành chính và xét xử hình sự phải được công khai.

Bên cạnh đó, cần phải xử lý nghiêm hành vi buông lỏng quản lý đất đai để xảy ra tình trạng vi phạm đất đai tại địa phương. Luật đất đai 2013 quy định rất rõ trách nhiệm của chủ tịch UBND các cấp trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Trong đó, vai trò của chính quyền cơ sở xã, phường, thị trấn rất quan trọng.

Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời và buộc người vi phạm khôi phục lại hiện trạng. Nên làm nghiêm, xử lý đâu ra đó, công khai và công bằng để chặn tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai đáng lo ngại như hiện nay.

* Ông Nguyễn Hồng Quế (chi cục trưởng Chi cục Quản lý đất đai, Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Đồng Nai):

Địa phương cũng gặp khó

Các quy định về điều kiện tách thửa đất nông nghiệp còn nhiều điểm chưa phù hợp với tình hình thực tế thời gian qua. Năm 2018, UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành quyết định để điều chỉnh lại việc tách thửa đất nông nghiệp. Theo đó, quy định đất nông nghiệp có diện tích từ 2.000m2 trở lên thuộc khu vực quy hoạch đất ở tại các phường, thị trấn hoặc có diện tích từ 5.000m2 trở lên tại khu vực thuộc quy hoạch đất ở tại các xã, trước khi thực hiện tách thửa, người sử dụng đất phải lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Lúc đó, tình trạng xin tách thửa giảm đi và chuyện biến tướng phân lô, bán nền cũng giảm rõ rệt.

Tuy nhiên, sau đó Bộ Tư pháp đã có văn bản "tuýt còi" cho rằng theo Luật đất đai thì UBND tỉnh Đồng Nai chỉ có thẩm quyền ban hành diện tích tối thiểu để tách thửa đối với từng loại đất. Vì vậy, UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành quyết định số 22 năm 2020, không còn áp dụng điều kiện tách thửa phải lập bản vẽ mặt bằng tổng thể được duyệt. Từ đó, tình trạng tách thửa, phân lô manh nha trở lại. Chính quyền địa phương cũng đang gặp khó khi đưa ra các quy định về quy chuẩn tách thửa đất nông nghiệp. ( HÀ MI)

Bất chấp các quy định đã có trong luật đất đai từ năm 1987, ở hầu hết các tỉnh thành, việc phân lô bán nền đất ở vẫn diễn ra tràn lan, dẫn đến các khu dân cư tự phát nằm xen kẽ với đất nông nghiệp mọc lên tràn lan. Tại sao như vậy?

Chia sẻ Facebook