Bất động sản Việt Nam: Nên phát triển mạnh nhà ở xã hội thay thế cho chung cư mini? - BBC News Tiếng Việt

Chia sẻ Facebook

Bất động sản VN: Nên phát triển mạnh nhà ở xã hội thay chung cư mini?

Nguồn hình ảnh, Getty Images

Tác giả, LS Ngô Ngọc Trai Vai trò, Gửi tới BBC từ Hà Nội 2 tháng 10 2023

Trong một cuộc họp mới đây Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã phát biểu nội dung được nhiều báo chí đăng tải đó là dứt khoát không hợp thức hoá chung cư mini trong luật nhà ở.

Từ nội dung này nhiều người nêu ý kiến là phải chăng chung cư mini sẽ không được cho sử dụng?

Những khu xóm trọ

Như tôi thấy thì chung cư mini hiện nay được nhiều người là sinh viên thuê hoặc người đã đi làm nhưng chưa có điều kiện mua nhà ở riêng thì thuê chung cư mini để ở.

Đây thực ra chỉ là một sự nâng cấp của dãy nhà trọ cấp bốn cách đây khoảng hơn 20 năm trước mà đám sinh viên từ các tỉnh như chúng tôi tìm về Hà Nội thuê trọ học.

Những dãy nhà trọ cấp bốn ngày xưa nóng bức ngột ngạt nằm sâu trong những con ngõ nhỏ của Hà Nội được các sinh viên và người lao động thuê ở.

Theo thời gian khi kinh tế thành phố phát triển hơn thì những dãy nhà trọ đó không còn được ưa chuộng để thuê mướn nữa, thay vào đó là các chung cư mini mọc lên với những điều kiện về điện nước không gian sinh hoạt tươm tất hơn.

Nhưng dẫu vậy thì đó vẫn chỉ là những không gian lưu trú tạm thời chứ không ai nghĩ đến việc cư trú lâu dài ở những khu xóm trọ như vậy.

Và vẫn với mục đích hướng đến người ở thuê cho nên các chung cư mini có thể đã được xây trên nền của những dãy nhà trọ khi xưa vẫn nằm sâu heo hút trong những con ngõ nhỏ ngóc ngách của các phố phường, thay vì nằm ở những mặt tiền đường thông hè thoáng.

Giống như những dãy nhà trọ khi trước, đó không nên là nơi ở cố định ổn định lâu dài của các hộ gia đình mà chỉ nên coi đó là không gian cư trú tạm thời của người có nhu cầu mà thôi.

Rõ ràng chung cư mini có những vấn đề về đảm bảo an sinh xã hội do không gian cư trú chật hẹp, phát sinh vấn đề về giữ an ninh trật tự do quá nhiều người cư trú trong một không gian hẹp và vấn đề phòng chống cháy nổ.

Với triển vọng của nền kinh tế đang ngày một phát triển, điều kiện kinh tế xã hội ngày một tốt lên thì nơi ở của người dân nên được đảm bảo ở những khu chung cư thương mại hoặc nhà ở xã hội được xây khoa học đảm bảo các điều kiện an toàn.

Ngay lúc này nên yêu cầu rà soát lại các điều kiện về đảm bảo phòng chống cháy nổ của chung cư mini, lắp đặt thêm các cầu thang thoát hiểm và giống như những dãy nhà trọ khi trước khi cần có quy chế điều chỉnh thì nên để địa vị pháp lý của chung cư mini ở các văn bản dưới luật.

Bởi vậy nên tôi đồng tình với ý kiến của chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ là không nên hợp thức hóa chung cư mini trong dự luật về nhà ở. Thay vào đó để đảm bảo nhu cầu về chỗ ở cho những người thu nhập thấp thì nên có chính sách phát triển mạnh về nhà ở xã hội.

Vụ cháy chung cư mini ở Hà Nội cho thấy sự cấp thiết của chính sách nhà ở xã hội?

Nguồn hình ảnh, Getty Images

Hiểu sao về việc luật hóa?

Có ý kiến lo ngại rằng nếu không được hợp thức hóa trong luật thì không rõ địa vị pháp lý của chung cư mini sẽ ra sao.

Để cho dễ hiểu vấn đề thì tôi đặt để chung cư mini trong đánh giá cùng với một loại hình sản phẩm bất động sản khác là đất nền.

Đầu tiên xin nói về đất nền, đây là một sản phẩm bất động sản phổ biến được ưa chuộng trên thị trường bất động sản lâu nay nhưng ít người biết rằng trong luật đất đai năm 2013 không có khái niệm về đất nền.

Trong luật chỉ có một đoạn nội dung ngắn gọn về trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản xây dựng nhà ở được bán dưới dạng phân lô khi đã xây dựng hạ tầng và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.

Rồi từ quy định đó văn bản dưới luật quy định chi tiết, có thể nói khung pháp lý cho loại hình sản phẩm đất nền được nằm chính ở nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai, đã quy định cụ thể chi tiết về phân lô bán nền, gọi dân dã là đất nền.

Từ bấy đến nay đã có nhiều dự án bất động sản đất nền được thực hiện, hiệu quả ích lợi cho kinh tế xã hội đến đâu thì tùy theo kinh nghiệm tìm hiểu của mỗi người sẽ có quan điểm đánh giá khác nhau.

Về phần mình tôi đã có một số bài viết về chủ đề này đã cho rằng bất động sản đất nền vi phạm điều cấm của luật đất đai do không sử dụng đất. Mời xem bài: Bất động sản đất nền vi phạm điều cấm của luật đất đai.

Thực tế đất nền được coi như một sản phẩm đầu tư chứ người mua không có mục đích sử dụng làm nhà, cho nên nhiều khu đất nền để không cho cỏ mọc suốt nhiều năm.

Trong bài gần đây nhất khi thấy nhiều vụ án hình sự liên quan đến đất nền với số bị hại lên đến hàng trăm, hàng nghìn người mỗi vụ, từ đó tôi đã nêu ý kiến rằng nhà nước nên bãi bỏ loại hình dự án đất nền.

Mời xem bài ’Bất động sản Việt Nam: Nhà nước nên bãi bỏ loại hình dự án đất nền

Đối với chung cư mini cũng vậy, luật nhà ở năm 2014 chỉ có điều luật về nhà ở của hộ gia đình, cá nhân trong đó có lồng vào một đoạn nội dung ngắn nhắc đến kiểu nhà ở được xây dựng từ hai tầng trở lên.

Mỗi tầng gồm nhiều căn hộ theo kiểu khép kín, có phần sở hữu chung, sở hữu riêng khi đạt tiêu chuẩn về diện tích sẽ được nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Trong luật nhà ở cũng không có khái niệm chung cư mini.

Sau đó tại các văn bản dưới luật như nghị định thông tư hướng dẫn thi hành thì các cơ quan quản lý mới quy định rõ hơn về khung pháp lý cho loại hình nhà chung cư này.

Việc đặt để khung pháp lý cho đất nền hay chung cư mini ở các văn bản dưới luật cho thấy ở thời điểm đó những nội dung này còn mới mẻ và được làm như một dạng thí điểm.

Sau một thời gian nếu như thực tế cho thấy mọi thứ tốt đẹp thì có thể được nâng khung pháp lý lên thành luật, khi đó các loại hình sản phẩm về đất nền và chung cư mini sẽ nhận được sự bảo hộ của pháp luật ở cấp cao nhất.

Đồng thời với việc được luật hóa có tên gọi định danh chính thức thì đi kèm với đó là các điều khoản về thẩm quyền trách nhiệm của các chủ thể liên quan như nhà nước, chủ đầu tư, người dân cùng với đó là các khung pháp lý về định hướng đầu tư phát triển, quỹ đất thực hiện và nhiều vấn đề khác.

Ngược lại nếu thực tế bộc lộ ra bất cập thì sẽ có quan điểm cho rằng cần hạn chế phát triển và không nên nâng các quy định về các sản phẩm này lên thành luật, khi đó khung pháp lý điều chỉnh sẽ vẫn chỉ nằm ở các văn bản dưới luật.

Loại hình sản phẩm sẽ vẫn tồn tại nhưng với việc không được luật hóa cho thấy các sản phẩm không có sự tích cực đại chúng, không được cổ xúy ưu tiên phát triển.

Bởi vậy cùng với đó sẽ là các chính sách thu hẹp hạn chế hoặc nếu nhận thấy ngay ra nhiều bất cập như sản phẩm đất nền thì có thể cân nhắc sớm bãi bỏ loại hình dự án này.

Vụ cháy chung cư mini ở Hà Nội cho thấy sự cấp thiết của chính sách nhà ở xã hội?

Chia sẻ Facebook