Bán nhà đất dự án phải qua sàn giao dịch: Ai lợi?

Người mua nên được quyền lựa chọn hình thức mua bán, miễn là đúng quy định của pháp luật.

Đề xuất bắt buộc giao dịch bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai phải qua sàn trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến thu hút sự quan tâm của người dân, doanh nghiệp và các chuyên gia.

Một số chuyên gia cho rằng bất động sản hình thành trong tương lai cần được rà soát pháp lý qua các sàn giao dịch. Ảnh minh họa: Q.HUY

Chất lượng nhà môi giới càng cao sẽ càng hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững. Ảnh: Q.HUY

Lo sinh thêm thủ tục, liên minh lợi ích

Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đưa ra hai phương án quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn.

Phương án 1, chủ đầu tư (CĐT) dự án khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới BĐS.

Phương án 2, các BĐS đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại luật này mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS.

Sàn giao dịch sẽ có nhiệm vụ kiểm tra pháp lý của dự án đủ điều kiện để bán chưa, đảm bảo lợi ích của người mua và sự minh bạch của CĐT.

Trước đây, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 từng quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn. Sau đó, các sàn BĐS đua nhau mọc lên như nấm nhưng không phát huy được vai trò của mình, trở thành tác nhân gây loạn thị trường, sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch.

Vì vậy, khi Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 ra đời đã bãi bỏ quy định này. Đến nay dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi lại một lần nữa đề xuất.

Theo luật sư Huỳnh Đức Hữu, Đoàn Luật sư TP.HCM, hiện nay các doanh nghiệp đã đi trước luật khi kinh doanh bằng nhiều hình thức khác nhau, người mua nhà có thể lựa chọn. Cụ thể, CĐT có thể tự lập sàn kinh doanh độc quyền, bán qua sàn hoặc áp dụng cùng lúc hai hình thức để tung sản phẩm ra thị trường.

Vì vậy, quy định buộc giao dịch qua sàn sẽ hạn chế sự lựa chọn hình thức mua bán của người dân, doanh nghiệp. Dù giao dịch qua sàn nhưng vẫn không ai chắc chắn dự án đó bàn giao cho khách hàng đúng tiến độ, CĐT dự án có xây dựng trái phép hay không…

“Quy định giao dịch BĐS qua sàn sẽ tạo cơ hội hình thành các liên minh lợi ích. Thêm trung gian đồng nghĩa thêm chi phí. Một sàn giao dịch phải có nhân sự, mặt bằng kinh doanh, đầu tư cho truyền thông, marketing dự án… Vì vậy, chắc chắn phải cộng thêm các chi phí đó vào phí người mua phải trả” - luật sư Hữu phân tích.

Đồng quan điểm, đại diện một CĐT cho rằng quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn không cần thiết vì khách hàng có quyền chọn mua trực tiếp từ CĐT hoặc thông qua đơn vị phân phối. Quan trọng nhất là dự án phải đủ điều kiện mới được bán hàng. Khách hàng và CĐT có thể tự lựa chọn hình thức mua bán, không nhất thiết có quy định mang tính áp đặt.

Về phía người mua nhà, ông Đức Bảo (TP Thủ Đức) cũng không ủng hộ việc giao dịch qua sàn. Mua qua sàn, nếu sàn không phải của CĐT thì chắc chắn giá nhà sẽ bị cộng thêm nhiều chi phí. Hơn nữa, các sàn hiện nay tuy nhiều nhưng chất lượng, uy tín không đảm bảo.

“Có sàn tự tô hồng dự án để bán được sản phẩm nhưng sau đó không chịu trách nhiệm. Nếu quy định giao dịch qua sàn thì chẳng khác nào tạo đặc quyền cho các đơn vị này” - ông Bảo nói.

TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế

Giao dịch đều phải thực hiện qua ngân hàng: Giải quyết gốc vấn đề

Những năm qua, lực lượng môi giới BĐS ở Việt Nam đã lớn mạnh và hoàn thành tốt vai trò bán hàng. Tuy nhiên, điều mà phần lớn môi giới chưa thực hiện được là tư vấn cho khách hàng mua được sản phẩm phù hợp, đảm bảo an toàn trong đầu tư.

Đề xuất các giao dịch BĐS phải thông qua sàn là một trong những giải pháp nhằm hạn chế những tồn tại này, tuy nhiên nó vẫn mang nặng tính hành chính, chưa giải quyết tận gốc vấn đề.

Theo tôi, thay vì bắt buộc giao dịch qua sàn thì nên quy định mọi hoạt động thanh toán giao dịch BĐS đều phải thông qua ngân hàng. Như vậy vừa đảm bảo tính minh bạch vừa an toàn cho cả bên bán và bên mua BĐS.

Dẫn chứng là tất cả việc mua bán nhà đất tại Mỹ đều phải thông qua ngân hàng và được thực hiện bởi nhân viên môi giới có chứng chỉ hành nghề. Khi đó, người môi giới phải chịu trách nhiệm về pháp lý, còn ngân hàng chịu trách nhiệm kiểm tra độ chính xác của các thủ tục pháp lý đó. Đồng thời, nếu người bán cố tình khai thấp giá để tránh thuế thì sẽ bị lưu lại trong hệ thống ngân hàng.

Đây cũng là cơ sở để Nhà nước thống kê được giá mua bán, giao dịch từng khu vực, từng loại hình BĐS cũng như đưa ra mức thuế hợp lý.

Dễ kiểm soát nhưng cần điều kiện

Một luồng quan điểm khác lại đồng tình với đề xuất trên. Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa, cho biết đối với BĐS hình thành trong tương lai, pháp lý đôi khi không chặt chẽ, các CĐT phát hành nhiều hợp đồng mang tính thu tiền là chính như hợp đồng đặt chỗ, thỏa thuận góp vốn… theo kiểu huy động vốn. Do đó, khi giao dịch qua sàn, sàn sẽ có nhiệm vụ kiểm tra pháp lý của dự án đó đủ các điều kiện để bán chưa, đảm bảo lợi ích của người mua và tính minh bạch của CĐT.

Trước lo lắng giao dịch qua sàn làm tăng chi phí, giá nhà, ông Quang cho rằng việc thành lập hay giao dịch qua sàn không khó, CĐT chỉ cần bỏ số vốn nhỏ để lập một sàn để bán hàng. Giao dịch qua sàn có sự cạnh tranh, minh bạch thì giá nhà có thể còn giảm hơn so với việc tự do mua bán như hiện nay.

“Nếu giao dịch qua sàn, pháp lý minh bạch thì giá bán sản phẩm cũng sẽ rõ ràng, khách hàng có thể so sánh giá các BĐS và giá trị các dự án khi đầu tư” - ông Quang nói.

Tuy nhiên, hiện nay để thành lập sàn giao dịch BĐS quá đơn giản, việc quản lý chất lượng hoạt động của các sàn thiếu đơn vị có chuyên môn nên chất lượng môi giới không đảm bảo. Thị trường cần đơn vị uy tín để đào tạo, cấp chứng chỉ cho các nhà môi giới.

Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Cen Group, sản phẩm hình thành trong tương lai chưa có sổ cần được kiểm chứng qua sàn giao dịch để đảm bảo tính pháp lý, an toàn cho người mua bán nhà. Kiểm soát giao dịch qua sàn là có hiệu quả rõ ràng.

Ông Hưng góp ý phải siết chặt thêm các quy định về hành nghề môi giới phải có chứng chỉ, đặt ra các điều kiện, trách nhiệm khi mở sàn môi giới. Ngoài ra, cần có quy định rõ ràng về pháp nhân đối với trường hợp CĐT lập sàn cho riêng mình.•

Cần quy định trách nhiệm pháp lý của nhà môi giới

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty CP DRH Holdings, cho rằng không thể ra quy định kiểu không quản được thì cấm. Vai trò môi giới đối với thị trường BĐS rất quan trọng. Để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch thông tin thì cần chấn chỉnh, nâng cao chất lượng công tác đào tạo, sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới.

“Tập trung vào việc truyền thụ kiến thức về pháp luật kinh doanh BĐS, đạo đức hành nghề môi giới. Quy định bắt buộc phải hoàn thành chương trình đào tạo của đơn vị được cấp phép mới được dự thi sát hạch lấy chứng chỉ. Cơ quan quản lý nên xem xét cấp, quản lý mã số định danh cho môi giới BĐS, quy định cơ chế giám sát, chế tài, xử phạt nghiêm môi giới vi phạm” - ông Sơn đề xuất.

Đồng tình, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, cũng cho rằng không nên quy định bắt buộc, khách hàng cần có quyền lựa chọn mua bán trực tiếp BĐS từ CĐT mà không phải thông qua sàn.

Nhà nước cần tăng cường quản lý chặt chẽ hơn về các tiêu chuẩn, điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS. Quy định cơ chế báo cáo đối với các đơn vị môi giới, sàn giao dịch, đây là cơ sở dữ liệu quan trọng để xây dựng chính sách và điều tiết thị trường.

Bên cạnh đó, nâng cao vai trò, trách nhiệm pháp lý của nhà môi giới trong các giao dịch BĐS. Ví dụ, trong các văn bản như hợp đồng đặt cọc cần có xác nhận của môi giới với mã số hành nghề riêng. Cơ quan quản lý tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra các sàn giao dịch và việc hành nghề môi giới BĐS đúng luật.

QUANG HUY

Pháp luật TPHCM