Bài toán 'xốc lại' thị trường bất động sản từ lượng hàng tồn kho

Thị trường bất động sản năm 2022 bị xoay vần giữa các khó khăn từ việc tắc nghẽn các kênh vốn như tín dụng, trái phiếu hay thanh khoản giảm sâu. Nhìn vào thực tế, để “xốc lại” thị trường bất động sản trong thời gian tới vẫn có thể dựa trên nguồn lực từ lượng hàng tồn kho lớn của doanh nghiệp. Vấn đề quan trọng là doanh nghiệp ứng xử với lượng hàng này ra sao cho phù hợp với thị trường.

Áp lực tồn kho đang rất lớn

Bước vào tháng cuối cùng của năm, bất chấp hàng loạt chính sách ưu đãi, chiết khấu “khủng” được các doanh nghiệp tung ra, thanh khoản của thị trường bất động sản vẫn chưa thể sôi động trở lại. Bài toán hàng tồn kho càng trở nên nan giải, tạo áp lực lớn lên các chủ đầu tư.

Chia sẻ tại Diễn đàn “Phát triển bền vững thị trường bất động sản năm 2022”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết từ đầu năm đến nay chỉ có khoảng hơn 40.000 sản phẩm bất động sản mới được tung ra thị trường. Con số này tương đương khoảng 20% của năm 2018.

Hàng tồn kho trên thị trường tính đến thời điểm hiện tại cũng ngót nghét 100.000 sản phẩm đang có tính thanh khoản rất yếu, đa số nằm ở phân khúc cao cấp. Số lượng hàng tồn kho này cũng gần tương đương với thời điểm 2011 – 2013 và đều có tính chất giống nhau là khó hấp thụ vào thị trường. Nguyên nhân là do mức giá quá cao, không phù hợp nhu cầu của đại đa số người dân.

Áp lực hàng tồn kho đang đè nặng lên nhiều doanh nghiệp. Ảnh minh họa: Song Lê

Một số môi giới tiết lộ, tháng cuối của năm thường là mùa cao điểm bán hàng. Do đó, các gói chiết khấu cao thường được các chủ đầu tư tung ra trong thời gian này nhằm nhanh chóng xả được số lượng “hàng tồn giá cao”. Tuy nhiên, với diễn biến lãi suất tăng, tâm lý tiêu dùng yếu nên các giao dịch cũng chưa thực sự sôi động. Bên cạnh đó việc thanh toán một lúc gần như toàn bộ sản phẩm để nhận chiết khấu khiến nhiều người cân nhắc.

Thống kê từ các báo cáo tài chính của 15 doanh nghiệp bất động sản lớn được niêm yết trên sàn chứng khoán cho thấy, tính đến hết quí 3, tổng lượng tồn kho là gần 261.000 tỉ đồng, tương đương 10,4 tỉ đô la Mỹ. Lượng tồn kho này tăng gần 7,4% so với quí trước và tăng hơn 28% so với cùng kỳ.

Bước sang quí 4, lượng hàng này cũng không tiêu thụ được bao nhiêu khi thanh khoản dường như đứng im. Theo thống kê của Batdongsan.com.vn toàn thị trường tiếp tục sụt giảm nguồn cung với 450 căn hộ sơ cấp, nhưng cũng chỉ có xấp xỉ 25% số này, tức khoảng 100 căn hộ được giao dịch.

Chia sẻ với nhà đầu tư, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng đây là tình trạng chưa từng xuất hiện trong 5 năm trở lại đây, nhất là khi giai đoạn cận Tết thường là cao điểm của thị trường bất động sản. Chưa kể năm nay, không ít doanh nghiệp cũng đưa ra những mức chiết khấu cao lên đến 40-50%.

Báo cáo mới nhất của DKRA Việt Nam cho toàn khu vực TPHCM và 5 tỉnh phía Nam cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trong tháng 11 chỉ đạt 37%, tương ứng khoảng 213 căn được bán ra. Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản tiếp tục sụt giảm, kéo giá bán giảm 3-5% so với tháng 10, phần lớn ở những giao dịch người bán cần bán gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân, giảm áp lực do lãi suất cho vay leo thang.

Đại diện một chủ đầu tư căn hộ cao cấp ở TPHCM thừa nhận sức mua ngày càng giảm mạnh. Doanh nghiệp thường chủ yếu dựa vào khách hàng thân thiết đã sở hữu căn hộ ở các dự án đã bàn giao trước đó, tuy nhiên hiện tại nhóm khách hàng này cũng có vẻ chần chừ hơn.

“Khách hàng quen dù tin tưởng sản phẩm nhưng cũng chưa muốn xuống tiền, còn việc tìm kiếm khách hàng mới trong giai đoạn này cũng không phải là dễ. Ngân sách quảng cáo, truyền thông của chúng tôi vì vậy mà tốn kém hơn rất nhiều”, vị này nói.

Trước tình hình giao dịch hiện nay, ông Đinh Minh Tuấn lý giải, thị trường “đóng băng” do khách hàng khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng. Kể cả những khách hàng có thể vay vốn cũng cảm thấy “sốc” vì lãi vay tăng nhanh, do đó họ trì hoãn mua nhà trong ngắn hạn. Trong khi đó, nhóm khách hàng có sẵn tiền mặt vẫn ngập ngừng vì họ kỳ vọng giá sẽ tiếp tục giảm với các chính sách chiết khấu sâu hơn.

Cơ cấu giá để “rã đông” hàng tồn

Năm 2023, kỳ vọng thị trường phục hồi vẫn rất mong manh, điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình bằng cách “thắt lưng buộc bụng”, tái cấu trúc sản phẩm và tái cấu trúc tài chính. Bên cạnh đó là tinh giản bộ máy, cơ cấu lại sản phẩm, dự án đang phát triển cho phù hợp với nhu cầu thị trường để kỳ vọng vào việc tạo thanh khoản cho lượng hàng tồn kho lớn.

Khảo sát về tâm lý người tiêu dùng của Batdongsan.com.vn cho thấy bất chấp những khó khăn của thị trường, 70% hộ gia đình có thu nhập 40-70 triệu đồng/tháng vẫn dự định mua thêm ít nhất 1 sản phẩm. Trong đó, gần một nửa số người chưa có nhà cho biết sẽ mua trong vòng 1 năm tới. Tỷ lệ này ở những người đã sở hữu từ 1 bất động sản trở lên còn cao hơn.

Nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi, nhưng cũng có những người muốn có nhà ở ngay đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua. Nhu cầu thực là ‘điểm sáng’ tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng.

Áp lực hàng tồn kho đang đè nặng lên nhiều doanh nghiệp. Ảnh minh họa: Song Lê

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nếu trong số gần 100.000 sản phẩm tồn kho kia là những căn hộ có giá trên dưới 2 tỉ đồng thay vì 6-7 tỉ đồng, khi chào bán ra thị trường thì chỉ trong một ngày mở bán là hết sạch. Bởi vì nhu cầu nhà ở của người dân rất cao và người dân đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để mua nhà.

Các nhà đầu tư cũng vậy, họ vẫn chờ để tìm những sản phẩm có mức giá phù hợp để xuống tiền. Nhưng hiện nay trên thị trường, những sản phẩm có giá phù hợp không còn. Vì vậy, làm thế nào để các chủ đầu tư cân đối và đưa ra được những sản phẩm có mức giá phù hợp thì rất cần chính sách.

Chuyên gia này cho rằng, điều đó rất quan trọng, bởi chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản nhưng đã đem lại những hướng đi mới cho thị trường. Hiện nay, theo một thống kê, còn khoảng 1.000 dự án trên cả nước đang gặp điểm nghẽn về pháp lý mà chưa thể đưa sản phẩm vào thị trường được. Và tổng giá trị của 1.000 dự án này tương đương khoảng 700.000 tỉ đồng.

“Đây là một con số rất lớn, nếu không có chính sách khơi thông sẽ dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp. Ngược lại, việc nhanh chóng tháo gỡ các điểm nghẽn sẽ cùng một lúc giải quyết không chỉ cho thị trường bất động sản mà còn thúc đẩy nhiều ngành khác cùng tăng trưởng. Hy vọng những chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ vừa qua sẽ tạo ra sự lan tỏa như bài học về gói 30.000 tỉ đồng giai đoạn khủng hoảng 2013 – 2016”, ông Đính kỳ vọng.

Tuy nhiên, một trong những vấn đề lớn nhất là nút thắt về vốn. Để dòng vốn thực sự được khơi thông, các chuyên gia cho rằng cần phải có lực mua đủ lớn. Trong đó, muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp. Đây phải là sự chủ động từ nhiều phía mà quan trọng nhất là doanh nghiệp phải nhìn lại mình, cân đối lại từng dự án với cơ cấu giá phù hợp để giải phóng hàng tồn.

Ông Đinh Minh Tuấn dự báo trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc ở một số khu vực có thể vẫn chững lại, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản. Đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào “bắt đáy”, mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường.

Kỳ vọng trong năm tới các chính sách của Chính phủ sẽ được hấp thụ rõ ràng hơn và tập trung vào người mua ở thực, đặc biệt là các gói vay hỗ trợ cho người mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa phải. Khi đó, tâm lý người mua nói chung sẽ được cải thiện, tạo động lực để thị trường quay lại tốt hơn vào cuối năm 2023 để từ năm 2024 về sau các phân khúc, loại hình bất động sản khác cùng phục hồi.

V.Dũng

TBKTSG