Áp dụng hệ số K để giải mã 'ẩn số' về tiền sử dụng đất

Thị trường bất động sản không chỉ tắc nghẽn về thanh khoản, dòng vốn mà ngay cả thủ tục đóng tiền sử dụng đất vẫn bị động trước các phương án định giá. Mới đây, trong nỗ lực tháo gỡ cho thị trường, UBND TPHCM đã đề xuất được thí điểm áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất cho tất cả các dự án bất động sản. Điều này có thể giúp hàng trăm dự án bất động sản đang bế tắc hiện nay giải mã được các “ẩn số” về tiền sử dụng đất.

UBND TPHCM vừa có văn bản khẩn gửi Thủ tướng Chính phủ kiến nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất trên địa bàn thành phố (không phân biệt giá trị tinh theo Bảng giá đất trên 30 tỉ đồng hay dưới 30 tỉ đồng), thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá.

Đề xuất này được đưa ra sau khi UBND TPHCM rà soát lại và nhận thấy quá trình áp dụng các phương pháp thẩm định giá đất trên địa bàn thành phố trong thời gian qua có nhiều bất cập. Một trong những nguyên nhân chính của vấn đề này là việc giao dịch bất động sản theo luật định tại TPHCM chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới.

Tiền sử dụng đất là ẩn số với doanh nghiệp

Trong hàng trăm dự án nhà ở tại TPHCM đang vướng thủ tục pháp lý, không ít dự án bị ách tắc tại khâu xác định tiền sử dụng đất. Trong khi nhiều chủ đầu tư nóng lòng chờ nộp tiền thì cơ quan quản lý lại than khổ vì công tác định giá đất sao cho thu đúng, đủ, không sai quy định pháp luật.

Nhiều chủ đầu tư cho hay, tổng thời gian giải quyết hồ sơ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho các dự án quy định là từ 3 đến 6 tháng, nhưng có dự án 5 năm qua vẫn “giẫm chân tại chỗ”.

Tiền sử dụng đất đang là “ẩn số” với doanh nghiệp khiến họ khó khăn trong việc thực hiện nghĩ vụ. Ảnh minh họa:; Lê Vũ

Đơn cử như dự án chung cư Moonlight Residences, thành phố Thủ Đức của Công ty Ngôi Sao Gia Định, dù đã xây dựng xong và bàn giao nhà từ năm 2019 nhưng hiện người mua nhà vẫn chưa được cấp sổ hồng. Lý do là bởi cơ quan thẩm quyền đang xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với phần đất hạ tầng kỹ thuật. Trong khi chủ đầu tư rất muốn nộp sớm số tiền này.

Hay như dự án chung cư Richmond City, quận Bình Thạnh do Công ty Cơ khí và Xây dựng Bình Triệu làm chủ đầu tư cũng có tình trạng tương tự. Chung cư này đã đưa vào sử dụng từ năm 2021 nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Đại diện chủ đầu tư của dự án Richmond City cho biết, việc xác định tiền sử dụng đất của dự án kéo dài. Hiện công ty đã tạm ứng trước 168 tỉ đồng và mong muốn cơ quan thẩm quyền ưu tiên cấp sổ hồng cho cư dân trước, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư thì cấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Một công ty có dự án chung cư trên đường Trần Trọng Cung, quận 7 được chấp thuận chủ trương và công nhận chủ đầu tư từ năm 2020. Các thủ tục pháp lý khác như phê duyệt quy hoạch 1/500, thẩm định báo cáo khả thi, thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy đã hoàn tất. Tuy nhiên, đến nay dự án chưa được cấp phép xây dựng vì cơ quan thẩm quyền vẫn chưa tính tiền sử dụng đất phát sinh theo chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được duyệt.

Đại diện doanh nghiệp cho biết, đã hai lần bổ sung pháp lý dự án và kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường sớm tính tiền sử dụng đất phát sinh để công ty nộp. Nhưng suốt 2 năm qua cơ quan này vẫn chưa mời được đơn vị tư vấn tính tiền sử dụng đất cho dự án.

Nhận định về thực trạng này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, tiền sử dụng đất hiện nay còn là gánh nặng cho người mua nhà, thường chiếm trên dưới 10% giá nhà chung cư, chiếm khoảng 30% giá nhà phố và chiếm khoảng trên dưới 50% giá nhà biệt thự.

“Tiền sử dụng đất hiện nay vừa là ẩn số đối với cả cơ quan nhà nước do không thể tiên lượng được nguồn thu tiền sử dụng đất của các dự án trên địa bàn trong từng thời kỳ và và cũng là ẩn số đối với doanh nghiệp do không thể tiên lượng được tiền sử dụng đất của dự án để tính toán hiệu quả đầu tư, rất khó mời gọi nhà đầu tư”, ông Châu cho hay.

Hệ số K sẽ là giải pháp mang tính đột phá?

Trở lại với kiến nghị của UBND TPHCM về thí điểm áp dụng hệ số K đối với tất cả các dự án bất động sản thay vì chỉ áp dụng cho các dự án dưới 30 tỉ đồng như hiện nay. Đây là đề xuất nhận được sự đồng tình của doanh nghiệp lẫn các cơ quan sở ngành của có nhiệm vụ liên quan đến vấn đề này. Đồng thời đây sẽ là bước đột phá, giải mã ẩn số tiền sử dụng đất như đã đề cập ở trên.

HoREA nhìn nhận, quy định việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án nhà ở thương mại theo 4 phương pháp định giá đất như hiện nay có một số bất cập.

Thứ nhất, ở bước định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường đấu thầu thuê đơn vị tư vấn định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, hiện nay, nhiều đơn vị tư vấn định giá đất từ chối không tham gia định giá đất do sợ rủi ro.

Thứ hai, ở bước thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh (do Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng, Giám đốc Sở Tài chính làm Phó Chủ tịch thường trực Hội đồng) thẩm định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.

Tiền sử dụng đất đang là “ẩn số” với doanh nghiệp khiến họ khó khăn trong việc thực hiện nghĩ vụ. Ảnh minh họa:; Lê Vũ

Cách làm này có thể gây ra rủi ro pháp lý cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và người liên quan. Đòng thời việc này cũng mất nhiều thời gian của các bên tham gia mà không đạt được kết quả tin cậy trong tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

“Như các chuyên gia đã tính toán, nếu một dự án nhà ở thương mại do hai đơn vị tư vấn định giá đất cùng áp dụng một phương pháp định giá đất, ví dụ là phương pháp thặng dư thì cho ra hai kết quả tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác nhau, với mức chênh lệch khoảng 17%.

Nếu chỉ một đơn vị tư vấn định giá đất nhưng áp dụng hai phương pháp định giá đất thì cũng cho ra hai kết quả tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác nhau, với mức chênh lệch khoảng 17%”, ông Lê Hoàng Châu dẫn chứng.

Cũng theo chủ tịch HoREA, quy trình hai bước gồm định giá đất và thẩm định giá đất có thể dẫn đến tình trạng “quyền anh, quyền tôi” trong quá trình thực hiện. Thực tế, Sở Tài chính là Thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh có thể bác kết quả định giá đất của Sở Tài nguyên Môi trường và nếu trường hợp này xảy ra thì gần như phải làm lại từ đầu.

Các yếu tố trên khiến thời gian thực hiện quy trình, thủ tục định giá đất và thẩm định giá đất theo đó tốn rất nhiều thời gian, thường mất khoảng trên dưới 3 năm hoặc lâu hơn, làm mất cơ hội đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp. Vì vậy, việc áp dụng phương pháp hệ số K đối với tất cả các dự án bất động sản đã công thức hóa và định lượng được việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều này sẽ không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ vì không định tính như trước đây.

Thêm vào đó, đề xuất này giúp cho thị trường bất động sản minh bạch hơn; giúp cho cả cơ quan nhà nước, doanh nghiệp và cả cá nhân, hộ gia đình (khi tính tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở ngoài hạn mức) đều có thể tiên lượng được tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước.

Song, nhiều chuyên gia cũng đề cập đến một vướng mắc mà đề xuất này có thể gặp nếu triển khai bởi cơ sở dữ liệu lớn chưa đầy đủ và chưa cập nhật theo thời gian thực. Cụ thể là bảng giá đất chưa thu thập thông tin thị trường đầy đủ và có tình trạng các bên mua bán kê khai thấp giá giao dịch nhà đất với cơ quan thuế, phổ biến chỉ bằng 30-50% giá giao dịch thật, dẫn đến cơ sở dữ liệu đầu vào không chính xác.

Mặc dù vẫn còn có các bất cập nói trên nhưng đề xuất của UBND TPHCM là bước tiến rất tích cực, phù hợp với mục tiêu xây dựng chính quyền điện tử. Đồng thời hỗ trợ tốt cho Đề án 6 về cấp mã số định danh cá nhân, tích hợp các thông tin vào cơ sở dữ liệu lớn, đi đôi với lộ trình xây dựng Luật Thuế tài sản, bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản…

V.Dũng

TBKTSG