2023 sẽ lại là một năm buồn của phân khúc căn hộ?

Bên cạnh đất nền, phân khúc căn hộ cũng chịu ảnh hưởng nặng nề bởi các chính sách hạn chế tín dụng. Chủ đầu tư thì thiếu vốn để hoàn thiện dự án, người mua thì khó khăn trong việc vay mua nhà. Liệu năm 2023, phân khúc căn hộ có khởi sắc hơn?

Bước sang năm 2023, tưởng chừng phân khúc này sẽ “đổi vận” nhưng theo CTCP Colliers Việt Nam, thị trường căn hộ sẽ tiếp tục đối diện với một số khó khăn như sự suy giảm niềm tin với các chủ đầu tư có hoạt động kinh doanh chưa minh bạch, pháp lý dự án chưa rõ ràng đang bị xử lý trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cũng đang trì hoãn việc chào bán sáng phẩm, nên nguồn cung mới căn hộ năm 2023 được dự đoán sẽ giảm, riêng tại TPHCM chỉ khoảng dưới 20,000 căn được mở bán mới, và lượng tiêu thụ ước tính chỉ rơi vào khoảng trên dưới 20%.

Tương tự các phân khúc khác, sự khôi phục của thị trường căn hộ đang cần những điều chỉnh vĩ mô từ Chính phủ. Một trong những thông tin lạc quan cho thị trường căn hộ nói riêng, thị trường bất động sản nói chung là trong giữa tháng 12, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các bộ ngành và địa phương phải phối hợp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Kết hợp với những biện pháp điều chỉnh của Chính phủ, các doanh nghiệp bất động sản cũng cơ cấu lại doanh nghiệp, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và dòng tiền để phục hồi và phát triển lành mạnh, minh bạch hơn.

Colliers kỳ vọng với sự hỗ trợ từ Chính phủ và nỗ lực từ doanh nghiệp, thị trường hy vọng sẽ có những khởi sắc vào hồi phục từ giữa năm 2023 khi mà các biện pháp đã được thực hiện và niềm tin của người mua và các nhà đầu tư được củng cố.

Tương tự như Colliers, Công ty Chứng khoán Mirae Asset cũng kỳ vọng thị trường sẽ hồi phục từ nửa cuối năm 2023 trong trường hợp các kiến nghị nhằm vực dậy ngành bất động sản như đề xuất hỗ trợ 2% lãi suất cho người mua nhà dưới 2 tỷ được triển khai.Theo đó, thanh khoản của ngành sẽ được giải tỏa đáng kể.

Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) vẫn lo ngại việc lãi suất cho vay mua nhà dự kiến sẽ tiếp tục tăng khi lãi suất huy động tăng, qua đó ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn của người mua nhà.

Ngoài ra, các vấn đề về pháp lý thường mất nhiều thời gian và tồn tại nhiều rủi ro có thể làm chậm quá trình phê duyệt và cấp phép xây dựng dự án. Các chủ đầu tư cũng gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn khi hạn chế vốn vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản và thị trường trái phiếu chưa ổn định.

Theo KBSV, trong năm 2023, giá trị trái phiếu doanh nghiệp BĐS đến hạn là 120.4 ngàn tỷ đồng. Áp lực trả gốc và lãi trái phiếu trong bối cảnh hạn chế tín dụng cùng với mở bán dự án chậm có thể ảnh hưởng đến thanh khoản của chủ đầu tư.

Dự báo về cung - cầu thời gian tới, Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển của DKRA Group đánh giá ở khu vực phía Nam nguồn cung mới dự kiến sẽ giảm mạnh, bằng khoảng 75% so với năm 2022, dao động ở mức 20,000 căn. Trong đó, tập trung ở 2 địa phương chính là TPHCM (khoảng 12,000 căn) và Bình Dương (khoảng 7,000 căn), còn các tỉnh thành khác sẽ khan hiếm nguồn cung mở bán mới ra thị trường.

Nguồn: Colliers Việt Nam

Sức cầu chung của thị trường cũng không khả quan hơn khi tiếp tục duy trì đà giảm từ giữa năm 2022, có thể sẽ có những khởi sắc nhất định vào cuối quý 4/2023 khi những vướng mắc về pháp lý và tín dụng vào bất động sản được tháo gỡ một phần.

Trong khi đó, thanh khoản thị trường tập trung ở những dự án nhà ở vừa túi tiền phục vụ cho nhu cầu ở thực với mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 tại TPHCM và dưới 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương. Bên cạnh đó, nhà ở xã hội sẽ là điểm sáng thị trường năm 2023 dù nguồn cung khó có những đột biến.

DKRA dự báo phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường, nhất là khu vực TPHCM. Ngoài ra, thị trường sẽ chứng kiến sự gia tăng đáng kể căn hộ hạng C và nhà ở xã hội trong năm 2023, các dự án có xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh lân cận TPHCM, trong đó Bình Dương đóng vai trò chủ đạo.

Mặt khác, mặt bằng giá bán sơ cấp khó có những biến động tăng giá trong năm 2023, tuy nhiên, các chính sách chiết khấu khi khách hàng chọn thanh toán nhanh sẽ được đẩy mạnh.

Thanh khoản thị trường và mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục đà giảm từ giữa năm 2022 và có thể kéo dài đến hết quý 3/2023 trước khi có những chuyển biến đáng chú ý. Giao dịch thứ cấp tập trung ở những dự án được phát triển bởi chủ đầu tư lớn, pháp lý hoàn thiện thu hút sự quan tâm của người mua.