10 năm tới, nhà ở TP.HCM ra sao?

Chia sẻ Facebook

Giai đoạn 2021 - 2030, TP.HCM dự kiến dành khoảng 12.410 tỉ đồng để xây dựng nhà ở xã hội. Trong ảnh: khu nhà xã hội dành cho người lao động có thu nhập thấp trên đường Hồ Học Lãm, quận Bình Tân, TP.HCM - Ảnh: TỰ TRUNG

Thế nên thông tin TP.HCM đặt mục tiêu từ nay tới năm 2030 xây thêm khoảng 107,5 triệu m 2 nhà ở, diện tích nhà ở bình quân của TP sẽ đạt 26,5m 2 /người là thông tin đặc biệt thu hút sự chú ý. Vậy cụ thể mục tiêu này như thế nào? Và toàn cảnh bức tranh nhà ở tại TP.HCM năm 2030 ra sao?

Xây thêm 107,5 triệu m 2 nhà ở

Trong dự thảo chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021 - 2030 mà TP vừa gửi lấy ý kiến Bộ Xây dựng trước khi trình HĐND thông qua thời gian tới, TP đã đặt mục tiêu xây dựng 107,5 triệu m 2 nhà ở trong 10 năm tới.

Cụ thể, trong giai đoạn 2021 - 2025, dân số TP khoảng 10,25 triệu người, cần phát triển thêm khoảng 50 triệu m 2 sàn nhà ở, tương đương khoảng 367.000 căn nhà. Qua đó, nâng tỉ lệ diện tích nhà ở bình quân toàn TP năm 2025 lên mức 23,5 m 2 /người.

Trong 5 năm tiếp theo từ 2026 - 2030, khi dân số tăng lên 11,29 triệu người, TP.HCM sẽ xây dựng thêm khoảng 57,5 triệu m 2 nhà ở để đáp ứng nhu cầu ở của người dân và nâng diện tích nhà ở bình quân toàn TP đạt 26,5 m 2 /người.

Về loại hình nhà ở, trong giai đoạn 2021 - 2025, TP dự kiến phát triển thêm khoảng 40,7 triệu m 2 nhà ở thấp tầng trong dự án, nhà ở riêng lẻ hộ gia đình, và khoảng 9,3 triệu m 2 chung cư cao tầng. Trong 5 năm tiếp theo sẽ xây dựng thêm 44,7 triệu m 2 nhà ở thấp tầng trong dự án, nhà ở riêng lẻ hộ gia đình và khoảng 12,8 triệu m 2 chung cư cao tầng.

Cũng theo tính toán của Sở Xây dựng TP.HCM, nguồn lực để thực hiện các dự án nhà ở trong chiến lược phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021 - 2030 là rất lớn, khoảng 1,52 triệu tỉ đồng.

Trong đó, vốn xây dựng nhà ở thương mại giai đoạn 2021 - 2025 khoảng 239.750 tỉ đồng; vốn xây dựng nhà ở riêng lẻ, hộ gia đình, cá nhân 289.530 tỉ đồng; vốn xây dựng nhà ở xã hội khoảng 37.700 tỉ đồng.

Tương tự, vốn cho các loại hình nhà ở này trong giai đoạn 2026 - 2030 lần lượt là 464.400 tỉ đồng, 406.100 tỉ đồng và 86.400 tỉ đồng.

Nguồn vốn cho phát triển nhà ở của TP dự kiến được huy động từ các nguồn như vốn tự có của doanh nghiệp, các tổ chức tín dụng, vốn tích lũy của hộ gia đình và các nguồn khác.

Riêng phần vốn phát triển nhà ở xã hội chủ yếu được huy động từ nguồn xã hội hóa của doanh nghiệp, tín dụng ưu đãi và khoảng 10% từ ngân sách của TP. Giai đoạn 2021 - 2030, TP.HCM dự kiến dành khoảng 12.410 tỉ đồng để xây dựng nhà ở xã hội.

Về quỹ đất cho phát triển nhà ở, TP.HCM dự báo tổng nhu cầu diện tích đất để phát triển nhà ở của TP 10 năm tới khoảng 5.239ha, trong đó đất cho xây dựng nhà ở thương mại khoảng 4.788ha, nhu cầu đất xây nhà ở xã hội khoảng 451ha.

Một khu nhà ở xã hội độc lập tại quận Bình Tân, TP.HCM - Ảnh: NGỌC PHƯỢNG

Phát triển nhà ở dọc theo trục giao thông công cộng

Để xây dựng hàng trăm triệu mét vuông nhà ở, đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân TP trong 10 năm tới, TP.HCM đã đưa ra một loạt định hướng lớn. Đó là, phát triển nhà ở gắn với phát triển đô thị, đảm bảo đầu tư phát triển đô thị đồng bộ, hiện đại, phát triển đa dạng loại hình nhà ở về giá cả, vị trí, diện tích.

Trong đó, đẩy mạnh phát triển nhà chung cư, tăng hệ số sử dụng đất quanh khu vực các ga metro để tận dụng hạ tầng, tăng tỉ trọng nhà ở cho thuê để đáp ứng nhu cầu của đối tượng thu nhập thấp. Phát triển đa dạng về hình thức thanh toán như thuê, thuê mua, mua, ưu tiên các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở giá thấp, giá rẻ.

Tại khu vực trung tâm và nội thành hiện hữu, TP.HCM sẽ tập trung phát triển nhà ở chung cư cao tầng trong giai đoạn 2021 - 2030, đồng thời phát triển hạ tầng phù hợp với quy mô của dự án để đảm bảo không quá tải lên hạ tầng đô thị. Tập trung phát triển nhà ở theo dự án tại khu vực nội thành quận 7, quận 12, quận Bình Tân và TP Thủ Đức.

Bên cạnh đó, TP.HCM sẽ từng bước phát triển hạ tầng ở khu vực ngoại thành để tạo lập các quỹ đất phát triển dự án nhà ở giá rẻ có hạ tầng đồng bộ, phục vụ số đông người lao động dịch cư đến TP.

Và để giải bài toán giao thông đô thị, TP cũng định hướng phát triển các dự án nhà ở dọc theo các điểm kết nối của những tuyến giao thông công cộng trọng điểm như metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên chạy qua TP Thủ Đức về hướng đông; dọc theo điểm kết nối tuyến metro số 2 Bến Thành - Tham Lương đi qua quận Tân Phú, quận 12 về hướng bắc; dọc theo các điểm kết nối tuyến metro số 3a Bến Thành - Tân Kiên đi qua quận Bình Tân, huyện Bình Chánh về hướng tây.

Bên cạnh đó, TP sẽ phát triển đô thị dọc theo các tuyến đường chính kết nối đô thị vệ tinh, đường vành đai liên kết vùng.

Đồ họa: TẤN ĐẠT

Định hướng phát triển nhà ở các khu vực thế nào?

Trong dự án phát triển nhà ở này, TP dự kiến phát triển theo hướng (từ các khu vực hiện hữu) như sau:

- Quận 1 và 3: ưu tiên tăng chỉ tiêu dân số, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng cho các dự án cải tạo, xây dựng mới lại các chung cư cũ trước năm 1975 và các chung cư đã hư hỏng nặng.

- Quận 4, 5, 6, 8, 10, 11, Tân Bình, Tân Phú, Phú Nhuận, Bình Thạnh và Gò Vấp: tập trung hoàn thiện các dự án dở dang, ưu tiên tăng mật độ dân số, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng cho các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trước năm 1975, những chung cư hư hỏng nặng và cải tạo, chỉnh trang nhà ở ven kênh rạch.

- Quận 7, 12, Bình Tân và TP Thủ Đức: ưu tiên đầu tư dự án mới, chung cư cao tầng tại những khu vực thuận tiện theo trục giao thông công cộng.

- Huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ: sẽ ưu tiên phát triển các khu du lịch kết hợp sinh thái nghỉ dưỡng, khu đô thị mới, khu đô thị vệ tinh. Tập trung quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp.

- Ngoài ra, các quận 4, 5, 6, 11 và Phú Nhuận có dân số giảm trong 10 năm gần đây sẽ tập trung phát triển những dự án chung cư cao tầng mới, bảo đảm hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Quận 8, 10, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú và Gò Vấp sẽ kêu gọi đầu tư dự án nhà ở tại khu vực có hạ tầng phù hợp.

Di dời nhà ở trên và ven kênh rạch, tập trung nhà ở cao tầng

TP.HCM cũng đặt mục tiêu cải thiện chỉnh trang khu dân cư hiện hữu, thực hiện xây dựng lại các chung cư cũ, di dời nhà ở ven và trên kênh rạch, xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân. Theo đó, TP sẽ xây dựng đề án tổ chức di dời người dân sống trên và ven kênh rạch đến quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hiện có để tái định cư.

Với quỹ đất ven hai bờ kênh rạch, TP sẽ dành tối thiểu 20% quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ kênh rạch để xây dựng công trình dịch vụ, công viên chuyên đề hoặc cho phép chuyển đổi chức năng sử dụng đất thành chức năng thương mại dịch vụ, phục vụ du lịch nhằm tạo nguồn lực để khai thác hiệu quả cảnh quan, môi trường dọc ven sông, tạo nguồn thu ngân sách.

TP dự kiến cũng ban hành cơ chế ưu đãi riêng về phát triển nhà ở theo hướng từng bước chuyển đổi từ mô hình nhà ở thấp tầng sang nhà ở cao tầng hiện đại. Khuyến khích phát triển các loại hình nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở cho thuê.

Quy hoạch quỹ đất để xây dựng nhà ở. Đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian chấp thuận chủ trương, cho phép đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, giao đất, cấp phép xây dựng.

Người lao động đang "mơ"

Hầu hết người lao động ước mong có được căn hộ giá rẻ có thể trả góp được so với thu nhập tiền lương hiện nay. Trong ảnh: công nhân tan ca tại quận Bình Tân, TP.HCM - Ảnh: TỰ TRUNG

Hơn 5 năm sinh sống trong một gác trọ tại khu Thanh Đa (quận Bình Thạnh, TP.HCM), vợ chồng anh Trần Văn Hảo (34 tuổi) cho biết có được một "tổ ấm" do chính mình làm chủ là ước mơ đau đáu của cặp vợ chồng này. Theo anh Hảo, cứ mỗi tháng hai vợ chồng phải dành chừng 5 triệu đồng để trả tiền trọ, trong khi thu nhập từ công việc văn phòng của cả hai gom lại chừng 30 triệu đồng/tháng. Do đã có con nhỏ nên mong mỏi sở hữu một căn chung cư đối với đôi vợ chồng trẻ này càng thêm bức thiết.

Tui cũng ước có được mái nhà nhưng bao nhiêu năm nay vẫn phải ở trọ, làm ăn chẳng dư dả được bao nhiêu trong khi chi phí thuê nhà, cho con cái ăn học đã ngốn hết phân nửa thu nhập rồi.

Chị Nguyễn Thị Luyến

Những năm qua, anh Hảo đã tìm hiểu các dự án mới chào bán lẫn dự án đã xây dựng tại các khu vực rìa TP.HCM như khu vực quận 2, quận 9 (nay là TP Thủ Đức) nhưng gần như rất hiếm dự án nào có mức giá dưới 1,2 - 1,3 tỉ đồng như vợ chồng anh mong muốn mà phần lớn vượt mức này, sàn sàn cũng 1,5 - 2,3 tỉ đồng.

Anh Hảo cho hay do cuộc sống còn nặng gánh nhiều chi phí trong khi giá nhà ở TP.HCM đang đội cao nên vợ chồng quyết định không tìm hiểu dự án ở TP mà tìm mua các chung cư ở Bình Dương, Đồng Nai để sớm an cư.

Chị Nguyễn Phương Mai (30 tuổi), đang thuê trọ tại quận Tân Bình, cho biết hai vợ chồng thuê trọ với số tiền 10 triệu đồng/tháng.

Chị Mai hiện là giảng viên đại học, còn chồng làm trong ngành hàng không nên mong muốn mua căn hộ ở khu vực Tân Bình, tiện đi lại cho cả hai. Tuy nhiên, khi tìm hiểu các dự án tại khu vực này thì số lượng dự án khá ít lại có mức giá cao, mỗi căn cũng lên đến 4 tỉ đồng nên chị Mai quyết định tạm thời vẫn ở trọ.

Chị Mai nói vợ chồng cũng tính tích cóp để khi đủ nguồn lực tài chính có thể vay mượn thêm người thân, ngân hàng mua nhà nhưng trước mắt cũng xác định phải ở trọ thêm 3 - 5 năm nữa.

Trong khi đó, đối với các công nhân thì việc mơ ước sở hữu căn nhà giữa TP lại thêm xa vời khi giá nhà đã vượt quá tầm tay người lao động. Đang làm việc cho một công ty giày da trong Khu chế xuất Linh Trung (TP Thủ Đức), chị Nguyễn Thị Luyến cho biết với đồng lương mỗi tháng gần 8 triệu đồng, rất khó để chị có thể mua được nhà khi giá nhà tại TP Thủ Đức đã lên chót vót.

Sở Xây dựng TP.HCM: đã có nguồn đất cho 70.000 căn nhà ở xã hội

Khu đất (xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, TP.HCM) được chủ đầu tư Lê Thành chuẩn bị xây dựng chung cư dành cho công nhân, người có thu nhập thấp - Ảnh: TỰ TRUNG

Nói về chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030, TP đặt mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà, trong đó có 100.000 nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, ông Trần Hoàng Quân - giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM - cho hay ngay trong đầu năm 2022, TP đã ban hành kế hoạch với mục tiêu xây dựng trên 50.000 căn nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, gấp 3 lần so với thời điểm 2015 - 2020.

Liên quan đến quỹ đất phát triển nhà, ông Quân cho hay Sở Xây dựng đã rà soát quỹ đất trong các doanh nghiệp có dự án trên 10ha có tỉ lệ 20% dành cho nhà ở xã hội và hiện có 33 - 34 dự án với quy mô khoảng 70.000 căn.

Tuy nhiên, hiện chỉ mới có khoảng 13 dự án giải phóng mặt bằng, do đó nếu toàn bộ các doanh nghiệp hoàn tất giải phóng mặt bằng sẽ dôi dư quỹ đất để xây dựng trên 70.000 căn nhà ở xã hội.

Ông Quân khẳng định việc tiếp theo là TP sẽ đôn đốc các doanh nghiệp bồi thường, giải phóng mặt bằng quỹ đất xây nhà ở xã hội, nếu doanh nghiệp xây được thì để doanh nghiệp xây, nếu không thì giao Nhà nước chọn chủ đầu tư.

Cần "giải" nhiều thứ trước một thách thức lớn

Đánh giá về mục tiêu phát triển nhà ở của TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - cho rằng TP đã từng đặt mục tiêu xây 1 triệu căn nhà trong 10 năm tới, trong đó có hơn 100.000 căn nhà ở xã hội do Nhà nước xây. Tuy nhiên, mục tiêu xây mới 1 triệu căn nhà trong 10 năm là đầy thách thức nếu nhìn vào con số hiện TP mới có tổng cộng hơn 2 triệu căn nhà.

Vì vậy, TP cần cơ chế, lộ trình thích hợp để thực hiện mục tiêu bằng cách phải tháo gỡ về chính sách phát triển nhà ở, khơi thông nguồn vốn, tạo điều kiện cho khu vực tư nhân tham gia thuận lợi hơn, có chính sách cho các hộ gia đình có nhu cầu xây nhà, sửa nhà vay vốn. Mục tiêu xây 100.000 căn nhà ở xã hội cho người nghèo cũng là một nỗ lực của TP, song loại hình nhà ở này cũng cần cơ chế hỗ trợ về chính sách tín dụng.

Hiện TP.HCM có khoảng 996.000 người đang ở thuê, trong đó khoảng 70% người thuê nhà trọ, phòng trọ. Số lượng người thuê trọ dù thống kê chưa đủ nhưng rất lớn. Qua điều tra xã hội học có tới 80% người nhập cư cho biết đến TP để lao động kiếm tiền rồi quay về địa phương, như vậy nhu cầu nhà thuê rất lớn, chiến lược nhà ở cần lưu ý giải quyết cả vấn đề xây nhà cho thuê.

Điều đáng tiếc là vừa rồi có tình trạng nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM đi tìm kiếm đầu tư dự án ở các địa phương khác, dịch chuyển đầu tư về các tỉnh, ngay ở Hà Nội cũng có tình trạng này. Do đó, trước hết để phát triển các dự án mới như chiến lược của TP.HCM trong thời gian tới thì phải xử lý những tồn tại, vướng mắc của các dự án cũ để kéo các doanh nghiệp tái đầu tư, phát triển dự án ở TP.HCM.

Bản thân các doanh nghiệp vẫn luôn xem TP.HCM là địa bàn đầu tư bất động sản trọng điểm. Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua có hàng trăm dự án đang bị vướng mắc do bị rà soát các thủ tục pháp lý, bị thanh tra, kiểm tra, điều tra, vướng mắc do quy định pháp luật hiện nay chồng chéo, không đồng bộ... dẫn đến những dự án này "đóng băng", chậm triển khai.

Do đó, một trong những vấn đề trọng tâm là phải tháo cho được các điểm nghẽn, bất cập về thủ tục hành chính, các vướng mắc về quy định pháp luật.

Khắc phục sự "lệch pha"

Theo ông Lê Hoàng Châu, thời gian qua thị trường tại TP.HCM vừa bị mất cân bằng cung cầu vừa bị "lệch pha". Cụ thể, chỉ tính riêng trong 2 năm qua, loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021, trong lúc nhà ở cao cấp lại chiếm đến 74% trong nguồn cung.

"Thiếu cung trong lúc nhu cầu rất lớn nên đã kéo theo tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Với các nước công nghiệp phát triển, chỉ số giá nhà chỉ cao gấp 6 - 7 lần thu nhập mà thôi. Còn ở nước ta, chỉ số giá nhà ở đã cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, khiến nhiều người khó có nhà ở", ông Châu nhận định.

Để giải quyết tình trạng mất cân đối này, ông Nguyễn Văn Khôi - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng các địa phương phải rà soát lại tất cả các dự án thương mại mà theo quy định có 20% diện tích làm nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, về chính sách cũng cần bổ sung, xem xét, miễn giảm thuế cho doanh nghiệp như thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp.

Thông tin về chương trình phát triển nhà ở tại TP.HCM có ý kiến cho là "tham vọng", "thách thức lớn" nhưng thật sự đây là mong ước của rất nhiều người dân đã chọn thành phố làm nơi an cư, cống hiến và phát triển.

Trong khi chờ thành phố trình Bộ Xây dựng xin ý kiến trước khi trình HĐND TP.HCM trong kỳ họp tới, quý bạn đọc có góc nhìn, hiến kế, gửi gắm thêm gì để mục tiêu này sớm thành hiện thực, vui lòng gửi về: [email protected].

Trân trọng cảm ơn quý bạn đọc.

TUỔI TRẺ

Dự án nhà ở xã hội đầu tư 17 năm chưa có nhà Không có nhà ở xã hội trên thị trường, ngân hàng chính sách ứ vốn vì không có người vay.

Chia sẻ Facebook